万科物流的公募REITs梦

从规模扩张到资本扩张,房企分拆物业上市的浪潮已近尾声,另外一些相对成熟的业务如商业、物流等,分拆预期也愈演愈烈。

作为龙头老大的万科,既不赶物业上市潮,其他业务也没有一项分拆上市,也难怪万科物业、物流一异动,投资者就兴奋。

这两天,万科物流的股东结构、企业性质发生了一些变化,市场猜测要准备上市了。不过,就像万科董事会主席郁亮多次表态物业暂不上市一样,万科物流也否认了要上市的消息。

对经营性业务越来越重视的万科,旗下已有万物云、商业、物流、长租、在线采购等发展成熟的板块,但哪个板块要先上市,就像猜盲盒一样,没有确定性。

但一些迹象显示,万科物流的上市架构和路径正在搭建中,公募REITs是最大的可能。

微妙变化

工商资料显示,9月15日,万科物流发展有限公司(以下简称“万科物流”)企业类型从“非自然人投资或控股的法人独资”有限责任公司,变更为“外商投资、非独资”性质的有限责任公司。

同时,新增了5位股东,分别为珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、DahliaInvestments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙),占股分别为8.5%、6%、6%、3%、1.5%。

5位新股东的加入,让万科物流的注册资本增加了47.29%,至359.68亿元。万科集团对其持股比例则从此前的100%下降至75%。

具体来看,珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙)均在今年6月份成立。

这两个股东穿透来看,均指向万科物流管理层。

比如珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙),前5个合伙人均由侯尚杰、孙婷、海鸥企管持股,比例分别为33.33%。海鸥企管则由李智、陈媚、尤夙琛分别持股40%、30%、30%。

经华尔街见闻查询,孙婷、陈媚与珠海万纬物流发展有限公司管理层中的董事孙婷、监事陈媚同名。

联系到今年6月份时万科修订的新业务跟投机制,有业内人士分析称,这两家“万纬”系股东可能就是跟投平台。

此前在6月14日,万科更发文鼓励员工跟投新业务,持股比例上调为20%。

除了员工持股,万科物流还引入了境外投资公司。DahliaInvestments Pte. Ltd.是新加坡国有投资公司淡马锡控股的间接全资子公司,2019年曾收购香港知名物流企业利丰物流21.7%的股权,应属产业资本性质。

本次股东结构的变化,更多是增资,支持规模扩张。

万科对此的解释是,增资是为万纬物流的业务发展提供支持,有利于提升其资本实力。

中国仓储物流有巨大发展空间。除了人均面积远少于发达国家外,消费变革以及疫情爆发,市场对现代化仓储设施(高标仓)及冷链物流的需求进一步提升。戴德梁行统计,去年中国高标仓的需求缺口约为1亿平方米左右。

万科物流主打的便是高标库、冷库。万科中报显示,上半年万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入13.4亿元,同比增长64%,其中高标库营业收入9.2亿元,冷库营业收入4.2亿元,同比均增长64%。

目前,万纬物流共在44个城市累计管理148个项目,可租赁建筑面积为1149万平方米。

万科物流内部规划,希望在2023年前,通过加大投资,将自身的冷链园区数量增加近3倍,至75个园区。

显然,房企发力“第二增长曲线”的背景下,万科物流有了更多的使命。

证券化预期

万科物流股东结构的变化,是增资,更是为上市做准备。

去年6月,万科将自己持有的对万纬物流及其下属公司的180亿元进行“债转股”,令其注册资本从1亿元增长至181亿元。随后,今年又新增63.2亿元股东借款,并在不久后转换为股权出资。

本次引入新股东后,万科物流注册资本已激增至359.68亿元。

这些动作,也引发市场对它分拆上市、REITs上市的期待。对此,万科物流方面表示,此次工商变更是前期引入新投资方带来的正常调整,目前暂无上市计划。

但正如万科总裁祝九胜在中期业绩会上所言,转型业务即便做得好,对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限,它能贡献的是企业价值,或者是中长期的估值。

万科当然也希望,包括物流在内的新业务能贡献更多价值、做大估值。

目前,物流平台的资产证券化在全球都是一个大的趋势。尚未盈利的京东物流,今年已在香港成功上市、受到市场热捧,似乎为万科物流上市提供了一个范本,但作为“包租公”的万科物流想要复刻这种热度并不容易。

一些全球知名的投资基金也已将许多物流平台收入囊中,如欧洲最大的养老金资产管理公司荷兰APG、GIC(新加坡政府投资公司)、红衫等,已纷纷通过入股或兼并平台、设立合资公司等方式,分享这个高速增长的大“蛋糕”。

今年7月,黑石集团任命原铁山亚洲区董事总经理黄咏祥为龙地物流的CEO。该平台为黑石房地产基金在中国拥有和管理的物流平台,目前旗下的物流仓库面积已经增长至500万平方米。

凯德在今年6月,将六个来福士资产包部分股权,以330亿卖给平安,回收的资金将被用于包括物流园在内的新经济资产领域。

全球仓储物流行业龙头安博(Prologis) ,则是以公募REITs的架构在纳斯达克上市的。截至9月26日,其市值高达946亿美元(约合人民币6121.92亿元),并且近三年里的相对估值倍数(用TTM P/FFO计算)在25倍的水平,较美国市场其他头部REITs溢价高出25%左右。

万科物流也希望以公募REITs上市。去年6月,万科物流以两间高标准仓库物流园作为底层资产,最大限度参考了境外成熟市场REITs模式,发行一款权益型类REITs,采用了“纯权益型”结构。

其目的,就是为了能够直接对接公募REITs试点方案,冲刺首批境内公募REITs。不过,今年首批公募REITs试点中,行业龙头普洛斯争了先。

万科物流有关人士表示,伴随国内公募REITs试点的推进,将更多运营成熟的物流仓储项目,通过发行公募REITs,与投资人共享优质资产的稳定运营收益,同时将资金继续投入到新的优质项目,从而建立起“开发、管理与基金运作”的闭环。

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