作者| 猫哥

来源| 大猫财经

01

1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度横扫佛罗里达，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，摧毁了13000座房屋，415人丧生，海水涨到了二楼，人们只能爬到屋顶逃命。

飓风刮倒的不仅是房屋，还刺破了人类历史上第一个有记载的“房地产泡沫”。

飓风之后，许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

佛罗里达炒房史，是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

佛罗里达州位于美国东南端，直插海洋，靠近古巴，冬季温暖湿润，是一个度假胜地，尤其是迈阿密北边的棕榈滩岛，更是美国富人聚集的天堂，一战之前，这里每到冬天就会聚集美国“四分之一的财富”。

一战之后，事情有了变化，因为远离战争又大发战争财，美国人民感觉口袋充盈，并且相信“美国永远赢”！工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，让大把的人有了钱，有了钱大家主要干三件事：买房、买车、玩！

❶ 买房并未在全国形成风潮，虽然1927年的《麦克法登法案》开始允许国民银行发放非农业不动产贷款，但对房价的刺激并不明显，1921-1925年间，华盛顿城区的房屋价格涨幅也只有10%左右。

❷ 但是买车的人越来越多。那个年代诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付款就可以开走一辆昂贵的汽车。

❸ 与此同时，美国正在进行轰轰烈烈的城市化运动，道路改善很多，于是，人们不再受限于火车，“自驾游”开始盛行。以前只有极少数人才能去的佛罗里达也成了中产的度假胜地。

他们很快就发现，这里才是真正的房产价值洼地啊！很多人愿意在这里买房或者买一片土地用来度假，房地产也跟着逐渐繁荣起来。

赚钱的消息就像风，藏都藏不住。

更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。有人传言，几年前投入800美元，几年后赚了15万美元，于是人们纷纷投入地产行业。

回报也是疯狂的，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍，但还是赶不上房价，1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度增长，一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是，迈阿密地区的房价在3年内上涨了5~6倍。

当时的口号就是，“今天不买房，明天就买不到了！”，《迈阿密先驱报》因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸，据说当时迈阿密只有75000人口，从事房地产业的就高达25000人。

银行也在推波助澜，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上。

佛罗里达的赚钱效应也吸引了一些另类人物，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，许诺了超高的收益率，人们争相到来，庞兹用新钱还旧账，越玩越大，这也就是“庞氏骗局”的由来。

地产还是主流，到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。

一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区卖出。买房买地的人很少去实地看看，他们也不在意品质，他们只需要等待，等它上涨后卖出，从中获得差价。

一场突如其来的飓风打碎了所有美梦。

1926年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元萎缩到了1926年的1.4亿美元。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛出自己手中的房地产，导致房价暴跌，破产的家庭比比皆是。

这个泡沫的破碎并不是一个独立的、局部的案例，即便没有这场飓风，泡沫也会因为其他的一个小诱因而破灭，之后美国政府大力控制负面影响，但是经济危机这个炸弹的引线从佛罗伦萨地产泡沫破灭时就被点燃，1929年华尔街崩溃，进而导致了20世纪30年代的世界性大萧条，这就是另一个故事了。

02

一战改变了佛罗里达，二战改变了日本。

日本的战后重建，美国是最大的“金主”，但从后续的发展来看，经济地位有扭转的趋势，1953年到1973年的20年的时间，日本成功从一个农业国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，创造了“亚洲奇迹”。

但美国也不得不面对日货的围困，尤其在1978年第二次石油危机爆发，能源价格大涨，美国通胀严重，为治理通胀，美元汇率上涨，但贸易逆差日渐成为问题，1984年美国贸易赤字1233亿美元，其中对日达三成。

1985年日本外汇储备超过4000亿美元，独占世界外汇储备的50%，日本取代美国成为世界上最大的债权国，经济总量也赶超意法英德，坐稳老二位置。

然后，广场协议出台了。

1985年9月，美日等五国决定联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，之后，五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元因此持续大幅度贬值，而日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%。

日本是怎么应对的呢？放水：

❶ 积极财政，减税，追加公共投资和财政开支；

❷ 宽松货币，连续降息，从5%降到后来的2.5%；

❸ 鼓励企业发债，1985-1989年间企业融资金额上升了5.5倍；

❹ 银行开始大力放贷，尤其是房贷，从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番；

❺ 日元每年的升值水平超过5%，热钱涌入；

银行利率下浮，货币超发，老百姓的财富怎样才能保值增值呢？

这些多到扎手的钱，全都默契的直奔股市、房地产而去，结果显而易见，股市、地价、房价全部高涨。

股市：1955年到1990年，股市上涨了100倍，具体来看，1986年1月日经指数13113点，1987年9月26000点，1988年日本股市总市值超过当年GDP，1989年12月日经股指创下接近38915.8点的历史纪录，当时的股评家喊话，“4万点开头，年末5万点，三年后10万点都不成问题！”

房地产：从1983年开始日本全国总平均地价从11万涨到了最高峰1991年的59万，整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫东京最有代表性。

1985年，东京推出了在70年代酝酿的“首都改造计划”，涉及搬迁住户24.9万户，73万余人，近9%的东京人口，但是大部分人其实都不想搬或者直接坐地起价，而押注东京房地产的大亨们，靠囤地卖地成为全国富豪。

日本1988年末调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，也就是说，一个日本列岛可以买下4个美国不止，而东京23区总地价411兆日元，“一个东京绝对可以把美国买下”。

1989年的东京银座5丁目，当年的土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，年轻人不吃不喝要干15年才能够得到。

股市和房地产的财富效应，让战后拮据的日本人膨胀了，生活奢靡，花钱如流水，甚至出现“讲价”越讲越高的荒唐局面。

为啥这么敢？因为那是日本人抱着的两个坚定的信念——“股市永远涨”、“房价永远涨”！

但是，到了1990年，日本政府感到地价、股市的疯涨完全脱离了真实的经济状况，泡沫日益膨胀，迟早要崩，与其被动等待，不如主动挑破。

当年放水，如今关闸：

❶ 紧缩货币，连续5次加息，利率从2.5%上升到了6%，同时，货币供应增速大幅下滑；

❷ 收紧房贷，对土地交易强管制，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款；

❸ 调整土地收益税；

❹ 出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

货币紧缩之后，第一个绷不住的是股市，1990年，日本股市掉头向下，9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%，几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。

很多公司为避免破产纷纷抛售不动产，房价地价开始下跌，外资迅速出逃，资金面收紧，1991年，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，到1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

同期，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。之后数家银行被曝出做假证办贷款的丑闻，因此产生了严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。

时代的一粒灰，个人的一座山，泡沫被戳破，后来，日本进入“失去的20年”，从纸醉金迷到低欲望社会，也不过是几年之间。

03

后来的“亚洲奇迹”，是由一群国家集体缔造的，韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等是其中的代表，上世纪80年代末～90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，但却推高了房地产的风险。

这一切的起源来自于1980年代的开放：

● 菲律宾在上世纪60年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出；

● 1986年，马来西亚提高了外国投资者在本国股份公司允许持有股权的比例；

● 同年，印尼亦放松了对资本账户的管制。

……

到了1994年，东南亚主要国家基本实现了资本项目下的可自由兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。

1986-1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例越来越大，其中新加坡33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%。

但资金流首先推动的是主要城市的房价：

● 印尼在1988-1991年内房地产价格上涨了约4倍;

● 马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右;

● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多；

而1988-1992年间，地价以平均每年10%～30%的速度上涨；在1992-1997年7月，则达到每年40%，有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。

蔚为壮观。

不过这一切，都不可持续，1997年这一进程戛然而止。

进入上世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，格林斯潘领导下的美联储开始加息，美元强势周期，采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力削弱，而进口则激增，贸易及经常项目产生了巨额赤字。

1996年前后南亚国家出口显著下滑，经常账户加速恶化。1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象，资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大幅贬值，经济普遍出现断崖式下滑。

地产泡沫开始破裂。

实行“管理下的浮动汇率制度”后，汇市和股市的超跌，泰铢贬值1倍以上，房地产价格也迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，泰国的房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率高达50%。

与泰国类似，马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去，而是转到了房地产业和股票市场，金融危机爆发后，林吉特贬值近1倍，股市大幅崩溃，金融股和地产股甚至下跌了70%～90%。

1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降了37%，各项房价指数开始大幅回落。

其他国家境遇类似，房地产危机、金融危机，东南亚诸国告别之前的高增长，归于平庸，直到现在也没回到自己的高光时刻。

04

2007年，美国房地产再一次崩盘，与佛罗里达的那次不同，这次是全国性的。

2001年，互联网泡沫破灭，以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸，经济衰退，小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。

有钱人早已有房，于是，这一次，政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。

2001年开始，美联储连续11次降息，联邦基金利率从2001年初的6.5%降低到了2003年6月的1%，30年固定利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。

宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场狂欢。

发放次级贷款的大部分金融机构是抵押贷款公司，因为他们也没什么网点，于是主要依靠分销渠道促进业务，这些渠道因为要拿佣金，于是进一步放宽了借款者的门槛，什么都没有的三无人员都敢放，而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。

金融机构疯了吗？没有。

❶ 因为有政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名进行罚款，数额通常高达数百万美元；

❷ 因为房价一直在涨，作为抵押品，即便出现违约现象，银行也可以拍卖抵押品控制风险；

❸ 因为这些抵押贷款公司不能吸收公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是他们把贷款资产证券化，以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场，获得资金同时转移了风险，获取流动性的同时把相关的风险也部分转移给资本市场。

到了2007年，与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元，是抵押贷款的5倍。

房价也是一路攀升，2000年到2007年的房价涨幅大大超过了过去30多年来的增长幅度，2006年6月美国10大城市的房价均价比十年前涨了2.9倍，远远超过了工薪族的收入增长水平。

物极必反。这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。

出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起，在两年内连续17次调高联邦基金利率，从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款，随之大幅上升，而且美国人也不储蓄，更拿不出六个钱包应对危机，然后很多人就发现，房贷还不起了。

利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫，随后房价开始明显下跌，对于那些发放了贷款的机构来说，即便收回断供者的房产，也无法通过出售房产回收贷款的本息，而且，很多房子根本就卖不出去，只能不断违约。

次贷危机随即爆发，并旋即蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行，对冲基金、保险公司、养老基金、包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……

2008年次贷危机至今已近13年，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

05

不论何时何地，房地产的泡沫都有一些特点，比如：

❶ 住房需求有巨大的转变；

❷ 每一次的地产泡沫背后都离不开货币政策的推波助澜，钱多了肯定要寻找去处，房地产因为各种禀赋优异，成为天然的蓄水池；

❸ 泡沫也离不开银行等机构的推波助澜，房贷宽松、金融产品无节制的创新；

❹ 投机横行，每个人都唯恐错失；

❺ 泡沫破裂有时来自于天灾，有时只需一个谣言；

❻ 而不论怎样，普通老百姓都深受其害

…….

所以，没有房价永远涨这种事情，维系家庭财富不光靠国运，也依赖个人的理性判断，历史的小波折对个体来说就是大灾难，猫哥希望这种小概率事件最好别落到你头上，各自幸福安康最重要。