胡志明西贡河与地铁口旁公寓Centennial Bason外景
掘金越南·楼市
今日起，券商中国推出“掘金越南市场”系列调查专题，报道内容涵盖制造业企业南迁动向、中资金融机构布局、越南股市及房地产市场现状等等。
最近几年，经济高速增长的越南，已成为中国企业海外投资又一热土。越南的投资环境到底如何？越南当地的股票和房子还能不能炒？
带着诸多问题，4月初，证券时报·券商中国三位资深记者前往越南河内、胡志明、海防、海阳和隆安五省市的中国上市公司越南工厂、国有大行越南分行、中资控股券商、房地产市场进行调研，以寻求答案。
近年来越南发展势头吸引了不少海外投资者，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，房地产市场配置资产的重要选项。
4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实体考察越南目前房地产行业的发展现状、外国人尤其是中国人在越南买房的情况。
海外资金掘金越南楼市
和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。
来自浙江的吴疆在越南创立了Myhome公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台，他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，就可以购买公寓，购买办公楼，也可以购买店面别墅等各种类型的不动产。
新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉介绍，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。
越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排第七。
记者在河内一处成熟社区确实看到了不少来自日、韩、新加坡等因工作、联姻等关系常驻越南的自住客。
需要注意的是，越南房屋所有权对于外国人有一定的限制，吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%。对于像别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。外国人拥有房屋所有权的期限，跟越南人是不同的。对于外国人来说，自获得房产证起最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，也就是一百年。
胡志明一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”
在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，按照合同付款节点支付。期房一般可以2年左右，分7到11次付款，在没有领取房产证之前一共交95%。
一位中资银行相关负责人介绍，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致，比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为，大量韩国在越南工作，可能有3到5年的工作签，银行可以做一笔3到5年的贷款。
越南买房税收方面，吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%。另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税。另外一个牵涉到的税收是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。
“简单的说就是买房的时候我们一共要交2%的房屋保护费加上0.5%的印花税，加起来是2.5%。”吴疆总结。
他进一步补充，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中50%是VAT增值税，另外是5%的个人所得税。到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算，目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。
中国买家比例持续攀升
新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。
吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”
世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018 年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018 年投资性购房客户占比已高达 80%。2018 年通过 CBRE 配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为 77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达 47%。
由于越南没有类似限购，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，一位来自中国的买家一口气买了10套。
中国买家还把投资理念带到了越南，租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。
越南的房地产市场主要集中在胡志明和河内。胡志明的房产市场是越南非常重要的一个市场。它是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市。在历史上曾经有过东方巴黎这样一个称呼。
胡志明市地图
胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式，地段好，品质高的楼盘往往一房难求。
阮汉娜介绍，胡志明第一郡的最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平左右，目前外国人的指标已经售罄。
在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/起。
在越南同样也有学区房的概念，比如胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元至2750美元，不到第一郡均价的一半。
河内是越南的首都，政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美金/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价5000美元左右。
吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美金/平，户型从单方至三房不等。
河内Vinhomes Smart City样板间
吴疆表示，经过研究对比河内与胡志明市后，发现无论是在经济发展程度，以及房地产市场，河内与胡志明市基本都相差两年左右的时间。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。
值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。
“按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
不过，一位当地中资企业负责人补充，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，他们觉得地铁附近比较乱和吵。
世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。越南房产的租金回报率相对较高。
据 Savills 统计，2018 年胡志明市高端住宅的投资回报为 10%，包括 6%的资本利得和 4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括 3.5%的资本利得和 4.5%的租金收入。
吴疆介绍，越南房产的平均大概租金回报率在6%~8%，河内地段好的公寓总价80万人民币的两房，租金在3700至4400人民币左右，空置期在一个月左右，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%到15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。
炒房有风险下手需谨慎
随着海外资金，特别中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产主要有以下几方面的风险。
吴疆认为，首先最可能遇到的是，建设的风险，建设的风险，不同的项目之间，开发商的实力不一，它的品质以及管理是有一定差别的，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。
吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。
据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等加了好几次杠杆，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，而且如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。
第二个风险是关于房产证的，阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买的房子几乎没有人拿到了房产证。
据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。
不过，河内的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证问题询问时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。
由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。
吴疆强调，这里面就会有比较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等。
一位中资券商负责人介绍，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本是相对比较高的。
采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。
第三方面的风险来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫，越南的房地产基本上是从2005年的时候开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步的升温。从2009年到2013年是越南房地产的一个调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，整体房价下跌了30%左右。近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。
第四方面，汇率风险，与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。
第五方面，流动性也是投资需要考虑的重要因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南采访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。
一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。
不过，记者一周的调研过程中，在越南中资公司工作的高管中多数在越南都尚未购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。
一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入有关，虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2、3000人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部刚需越南人而言依然比较昂贵。
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