撰文 | 优秀
来源 | 选址960
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今年首单获批公募REITs华夏交建认购火爆，配售比不足1%，再次刷新最低纪录。自去年6月基础设施公募REITs推出以来，REITs产品饱受资金热捧。仓储物流、产业园区、高速公路和生态环保基础设施成为其主要的资产类型，随着首批9支基础设施公募REITs披露首份年报，选址960对2支仓储物流类REITs年报进行分析，即中金普洛斯REIT、红土盐田港REIT。关注产业园类REITs可前往《一文看懂产业园REITs年报：营收、分红双双超预期，收益逼近5%》。
拥有高收入高出租率，受京东、美团、德邦等大客户追捧的仓储物流公司普洛斯，期末净值为何低于发行价？红土盐田港REIT最大的租户，竟是它自己（盐田港）？
中金普洛斯REIT
规模之大，无出其右
市场数据显示，普洛斯中国在仓储物流业市占率行业第一。普洛斯中国以北京、苏州、广州、佛山4地共7处物流园作为底层资产，建筑面积合计约70万平方米，成为上交所首单仓储物流类公募REITs，以3.89元/份价格发行15亿份，发行规模达58.35亿元，规模之大，在首批产权类REITs中无出其右者。
值得注意的是，中金普洛斯底层资产在京津冀、长三角、珠三角三大区域均有分布，资产分散度高，利于提高REITs产品的抗风险能力。
放眼首批产权类REITs，仅中金普洛斯期内（2021年6月7日-12月31日）营收超2亿元。按照底层资产类型，REITs可划分为产权类REITs和特许经营权类REITs。产权类REITs包括产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等，特许经营权类REITs包括高速公路、生态环保设施等。
年报显示，中金普洛斯REIT期内营业收入2.09亿元，净利润1503万元，可供分配金额1.5亿元。截至2021年末，平均出租率98.78%，同比增加0.06%；有效租金单价42.92元/平方米/月，同比增长7.19%，稳步提升。
从收入结构看，中金普洛斯REIT营业收入由租金及物业管理服务费收入、其他收入、政府补助、汇兑收益、其他收益5部分构成，其中租金及物业管理费收入1.95亿元，占比93%。
从现金分红来看，期内可供分配金额1.5亿元。截至目前，中金普洛斯REIT分红两次，第一次实际分配金额7830万元，第二次可供分配金额7265.8万元，两次累计，每10份基金分红1.0063元。实际年度现金分派率达4.56%，好于预期（4.45%）。
普洛斯的租户是谁？
截至2021年末，中金普洛斯REIT租户主要来自三大行业，其中运输业租户占比43.19%，商业和专业服务类租户占比31.37%，软件与服务类租户占比6.32%。京东物流、美团、德邦、申通四大明星租户排名靠前，京东物流当仁不让成为底层资产的最大租户。2021年6月7日至12月31日，京东物流全资子公司江苏京迅递供应链管理有限公司交纳合同租金及管理费3037.24万元，占期内租金总收入15.54%，中金普洛斯REIT第一大租户实锤。
值得注意的是，年报显示，中金普洛斯REIT期末净值3.8478元/份，低于发行价3.89元/份，这在股票里叫「破发」。戴德梁行在近期发布的《亚洲房地产投资信托基金 (REITs) 研究报告》中提到，基金净值采用历史成本法计量，代表以初始成本为起点（购买资产的成本），每年需计提房地产折旧摊销，所以传统的净值会逐年下降，不能真实反映底层资产的市场价值。
为了区别成本法下的资产净值，公募REITs的年报额外披露公允价值参考净值，根据最新评估的底层资产公允价值增值部分，对净值进行了调整，使得资产价值不受会计上折旧摊销的影响，这也更对标海外REITs市场用公允价值体现基金净值的方式。
红土盐田港REIT
自用型仓储玩家
作为首批公募REITs中唯二的仓储物流项目，红土盐田港REIT与普洛斯风格迥异。一是底层资产相对单一，红土盐田港REIT以深圳市盐田综合保税区一处现代物流中心项目作为底层资产；二是红土盐田港REIT混有「自用」血统，深圳市盐田港集团有限公司既是该REIT原始权益人，也是底层资产的最大租户。
红土盐田港REIT底层资产建筑面积大概32万平方米，发行8亿份，发行价为2.3元/份。2021年盐田港集团租赁11.6万平方米，占仓储及配套部分总可租赁面积的44%，即超四成面积已被内部消化，好处在于租金收入长期稳定。2021年期内来自于盐田港集团的租赁收入2101万元，约占租金收入的38%。此外，美集物流、德迅物流、日新物流、全球捷运物流等也是该项目的稳定租户。
期内（2021年6月7日-12月31日），红土盐田港REIT营业收入6673.6万元，毛利率74.01%，净利润2182.3万元，可供分配金额4730.8万元。截至2021年末，项目平均出租率为99%，平均租金为39.32元/月/平方米。
红土盐田港REIT营业总收入由租赁收入、综合管理服务收入、利息收入和投资收益4部分组成，租赁收入5552.74万元，占总营收的83.20%；综合管理服务收入925.94万元，占比13.87%；此外，红土盐田港REIT还有利息收入150.84万元，投资收益44.12万元。
实际现金分派率达4.53%，好于预期。红土盐田港REIT2021年期内可供分配金额4730.8万元，2022年4月该REIT进行成立以来首次收益分配。可供分配金额的97.23%用于分红，每10份基金份额分红0.575元。若以发行价作基础比较，实际年度现金分派率达4.53%，高于预期4.475%。
截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198支，总市值达3041亿美元，国内公募REITs（11支）仅占亚洲市场的2.3%，国内基础设施公募REITs仍处于起步阶段。另一方面，中国内地物业已成为亚洲REITs市场重要的底层资产来源地。
戴德梁行数据，截至2021年12月，新加坡和中国香港共有17支REITs持有中国内地129处物业，显示出两地REITs市场对中国内地城市资产未来成长性的积极预期。据了解，普洛斯近期正在筹备将中国内地12个基础资产打包（7个仓储物流、2个科技园区、3个标准厂房），估值约91.47亿元人民币，赴新加坡交易所发行REITs产品。