作者：世联评估 | 首发：价值领地微信公众号
新房市场
01
新房供应分析
7月为新建住宅传统淡季，开发商供货节奏有所放缓。
深圳新增住宅供应4,930套/45.89万平方米，套数环比回落27.8%。
新增预售包括中海闻华里（1,045套）、振业时代花园二期（896套）、合正新悦润园（811套）、金地明峰府（575套）、深业山水东城花园（559套）等9个住宅项目。
2022年三季度，计划入市商品住宅174.26万平方米，共17,518套。
02
新房成交分析
本月新建商品住宅均价为69,501元/㎡，环比下跌4.3%。
网签量3,317套/34.8万平方米，环比上升10.3%，但开盘去化率不断下降，整体市场依然较为低迷。
福田区深圳中心·天元以成交88套/30,257平方米、34.9亿元（均价115,300元/㎡）的辉煌数据，问鼎成交金额冠军。
资深网红南山区华润城成交214套/25,309平方米、33.7亿元（均价133,241元/㎡），屈居成交金额次席，同样引人注目。
位于宝安区福永的润峯云上府成交353套/35,897平方米、17.3亿元（均价48,101元/㎡），摘得全市成交套数冠军。
其他较活跃楼盘包括中海学仕里（279套）、宏发悦云花园（142套）、合正方州（123套）等。
7月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为75%。
其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到23％；关内成交面积合计占比25%，其中福田区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为11%。
7月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为52%。
450～600万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的30%；80～100平方米面积段在此总价段中占比65%；此总价段主力成交项目为宝安区的润峯云上府。
在所有面积段和总价段的产品中，80～100平方米且450～600万的成交套数最多，占全市总成交套数的19%。
宝安区成交809套，稳坐成交第一大区宝座，主力成交项目为润峯云上府（353套）、宏发悦云花园（142套）、京基智农山海公馆（63套）、深铁璟城（61套）。
龙华区成交677套，龙岗区成交503套，光明区成交461套，分列第二至第四位。
03
新房可售及去化
截至7月底，新建商品住宅可售数量30,407套/308.32万平方米，可售套数环比攀升5.6%，库存上破三万套大关，达到近一年半以来的高位。
新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。
按照过去6个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期升至11.5个月，逐渐逼近调控目标区间（12～18个月），显示商品住宅仍供不应求。
预计在一年以后，集中供应居住用地楼盘开始投放市场，大量价格低的新房涌现，这种严重失衡的供求关系才能彻底扭转。
存量住宅市场
7月，具指标意义的世联EVS存量住宅均价本月为60,927元/㎡，环比下跌0.28%，连续9个月下跌。
本月网签2,036套/19.9万平方米，套数环比下降9.1%。新入市楼盘在调价，新房的吸引力增加，此消彼长，二手房成交量继续低于一手住宅（3,317套），市场流动性严重不足。
近期，深圳楼市政策保持平稳，二手房指导价、限购、限售、限价、限离政策维持不变。
期待放松政策落空，使得住宅市场情绪进一步下降，“房价永远上涨”信仰已经动摇，业主挂牌价连续下调，预计短期内难以改变低迷状态。
深圳拟对《深圳市住房公积金贷款管理规定》进行修订，申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。“一人购房，全家帮忙”，此举可以降低刚需购房门槛，提高首付和月供能力，较好地发挥公积金作用。
深圳存量住宅房价收入比高达27.0，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。
住房租赁市场
新冠疫情再度来袭，管控措施加强令访客人数减少，住宅租赁活动受到抑制。根据世联EVS统计数据，7月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为90.0元/㎡ ，环比下跌1.0% ，同比下跌8.8%。
深圳存量住宅空置率约5.5%，指标在全国主要城市中最低，处于健康合理水平（5%～10%）。
大力发展保障性租赁住房是2022年中国楼市主旋律。深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）等非居住存量房屋改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，年度租金涨幅不超过5%。在稳字当头、租购并举的背景下，国家已经在大力构建公共住房保障体系，房租大涨的概率也不是很大。
尽管受到疫情的严重干扰，上半年深圳地区生产总值高达15,017亿元，同比增长3.0%，规模以上工业增加值同比增长5.9%，固定资产投资同比增长14.7%。全市经济延续稳定恢复的态势，经济新动能日渐强劲，市场活力也持续释放，彰显经济韧性。
深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。
中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。
本月存量住宅租售比为677倍，静态租赁回报率仅为1.7%。
房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约58.1年才能收回成本。
与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨。有鉴于此，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。
土地市场
7月，深圳推出21宗地，土地面积44.60万平方米，规划建筑面积223.65 万平方米，其中居住用地为主。
本月共有3宗地顺利拍出，土地面积7.10万平方米，规划建筑面积32.23万平方米。均以底价成交，成交总额13.61亿元。
深圳挂出2022年度第二批集中供地，于8月4日公开出让。
本次土拍共推出16宗居住用地，其中宝安4宗，龙岗4宗，龙华3宗，光明2宗，坪山2宗，南山1宗。总土地面积33.29公顷，总建筑面积179.85万平方米，总起始价349.83亿元。
本轮供地中，体量最大的龙华民治街道A806-0401宗地备受关注。本宗地位于龙华北站商务区，为商业用地+二类居住用地，土地使用年限商业、办公40年，居住70年。土地分南北两个部分，面积57,044平方米，建筑面积458,380平方米，挂牌起始价79.69亿，普通商品住房平均售价不高于72,450元/㎡（不含装修）。
龙华民治街道A806-0401宗地（分两部分）
图片来源：深圳土地矿业权交易平台
与以往集中供地限价相比，此轮宗地部分住宅限价有所上涨。
其中，南山前海街道T102-0410宗地毛坯住宅限价10.71万元/㎡，相比去年的前海土拍限价地，价格上调了1.5万元/㎡。
光明公明A642-0506宗地限价4.72万元/㎡，与去年光明A631-0115（金地明峰府，限价4.22万元/㎡ ）对比，上涨了5,000元/㎡。
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。