我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：睿智的房姐，近期一直关注每一条消息，武汉很多片区都已经大幅度涨价，还可以上车吗？

回答：可以的，重点关注二手。

这一轮涨幅才刚启动呢

武汉投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：美丽智慧的房姐，你好！这段时间看了两套二手房，一套是清江锦城一期，另一套是万象新城5区，都是一楼，准备暂时办公兼投资。清江89.52平130万。万象94.42平126万。首付60万左右可以搞定，现有子弹80，第一套房还有贷款每月6200。年收入约30左右。办公兼投资这两套是否值得入手？如果可以入手，如何取舍？或者在白沙洲片区是否有更好的选择？另外现在我这个情况。入手以后只剩下20，每月房贷约11000，加上生活费和两个娃的上学费用，是否会面临会断供的危险？所以也得考虑现在该不该再入手二套。请房姐教我！

回答：你好，万象新城是经适房，升值潜力不如商品房。 1楼折价10%，所以如果非要选择一个，优先清江锦城。 二手房也可以淘一淘保利上城，复地悦城，佳兆业等。 留足3-5年月供就没有太大问题。

提问：房姐你好，新人首问，买房前将征信报告发给了置业顾问，置业顾问发给了银行，银行反馈说没有问题，于是交了1万定金，认购了一套房子。今天去售楼处办理贷款，被银行告知征信不过，问其为什么上次评估可以，银行人员说疏忽看的不仔细，当前办理不了商贷，我该怎么办呢？

回答：你好，这类情况可以要求退定金。 征信问题是不可控因素 如果楼盘性价比不错，想买下来，有以下2种方案： 1.换人买 2.洗征信 找银行申诉

提问：房姐你好，已经把你当做人生导师了，女儿全国排名前十985高校即将毕业，人生面临两个选择，一是本校保研，二是法国交流研究生，人生的十字路口，想听听房姐的建议，谢谢

回答：首先，海龟这个IP已经过气了。下一代海龟的命运可能是很悲惨的，孩子竞争意识太弱。 虽然留学都是垃圾的选择，但是欧美还是比日韩新加坡好。 美国最好，注意一定去美国大城市。 如果真的有格局的人早就应该看得出什么行业会有发展，什么行业会到处是陷阱。 有钱开眼界，留学生全世界跑，留学生回国照样找不到好工作。 思考完这个问题，你就有主意了。

提问：房姐你好 本人唐山有套小平米的，犹豫要不要出手。这一年唐山的房价涨得吓人，不知道现在出手是不是好时机？

回答：唐山是京津冀城市圈的第三大城市，不过唐山去年基本上也已经涨完了，现在可以考虑出手置换更优质的城市。

提问：房姐您好，现在深圳投资第二套小户型看中了一城中心11区小三房，月底开盘，另外光明的华润公园九里，的三房价格也合适。请问投资那边更好一点

回答：1.龙华壹城中心。龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。

2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；

3、次新、鸿荣源品牌；

4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。

5、价格也亲民。

劣势也很明显：

1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应；

2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 自住可以入手，投资一般。

华润公园九里： 华润、万科是最会花低成本营造高逼格的开发商了：取一个高大上的名字，再花点小钱在门口糊弄一个小资情怀的商业街！ 产品是不错的：大花园、刚需户型。 但是跟正大城、九龙台、新都会比，这个算是光明去化速度最慢的盘了， 为什么？

1、地处公明，周围环境差了点；

2、地铁太远，导航了一下，1.4公里，还是之前说的，这个价格，我为什么不买宏发嘉域？ 但是，不妨碍他近期就会清盘，因为光明太火了，有溢出效应，售楼部熙熙攘攘都是人！ 总结：卖的火的不一定是好盘，卖的差的不一定垃圾，买盘一定不要有从众心理！ 区位对比光明更好，但是有比华润公园九里更好的选择。

提问：美丽大方动人的房姐你好，坐标西安，之前有过提问。最近在看二手房小两室，子弹70，看了城南几个小区，世家星城，金泰假日花城和紫薇融侨馨苑。三个小区哪个更建议一些，自住。谢谢啦！

回答：金泰假日花城 单价控制在1.4左右

提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？

回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。 实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。 关于这个税，我们的观点是： 不过于担心； 不过于强调。 这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：

1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；

2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；

3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。

4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题： 人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外； 是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量； 而税收越严格，征收的成本就会越大。

上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%； 结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。 很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。 为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。 根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

提问：等额本金贷款划算还是等额本息合适？我记得原来在星球里看到过，现在找不到

回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？ 我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。

1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。

2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数 哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售\/换房\/还清重新抵押了。

3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？ 最重要的一点，是因为我们的视角： 通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。 一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。

按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。

结果是什么呢：

1.等额本金的总月供，比等额本息更多

2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会

3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草。

提问：1，青岛胶东新机场附近航空小镇想买2亩地建设一个100个房间的宾馆自己经营，主要客源是通过飞猪或者携程购买廉价机票晚到或者需要早走的旅客，主要是接机服务，你看能行吗，一点经验没有。预计投资600万，用这钱投资买房收益大还是开宾馆好呢，手里已经在当地县城有3套房子了，其他地方有合适投资的房子吗，但大多一二线都限购，怎么干长期收益高呢

回答：青岛胶东新机场一天的吞吐量是多少？ 机场附近宾馆主要住客是谁？

1.因航班延误或取消而被迫过夜的乘客。入住率取决于: 恶劣天气。

2.搭乘红眼航班的乘客。入住率取决于：机场红眼航班数量 另外机场周边酒店入住率怎么样？你的竞争对手数量多吗？ 估算下入住率、平均房价，人力成本，结合成本估算回报。 ps，酒店有折旧，过若干年要重新装修，结合酒店新旧程度将来装修成本摊入每年折旧（成本） 以上问题考虑清楚了，再决定要不要干。 做宾馆比投资房产要付出的成本大多了

提问：亲爱的房姐，武汉绿地凤起听澜目前可以入手吗？项目怎么样？主要考虑求指点。

回答：自住可入 投资性价比一般般 价格不低，回报率不如四新低价盘

提问：你好，坐标天津，居住在河东区太阳城，我在河北省一套房，首套贷款已用，价值110左右，月供3000，爱人名下一套100左右的，价值240左右，无贷款，我个人想法，卖掉爱人名下房产，改善一套三居室，价值320左右，再买一个小一点学区，老破小，孩子5岁了，爱人月收入8000到一万，本人不确定，但是20没问题，不知道怎么规划，合理投资，想请教一下，感谢，天津住房在太阳城，改善三居室也想在太阳城，老破小考虑河西区！非常感谢打扰了

回答：你好，考虑孩子上学可以入手河西老破小挂学位。 考虑自住也可以置换本小区的3房，但是天津目前房价还处于下降通道中，现在不是入手的最佳时间，建议淘笋，有8-9折笋才考虑入手。 如果时间上比较紧张，可以考虑先抵押全款房，等楼盘回暖后再出手。

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