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丨作者：陈光
2016年10月初，住宅项目KazenPuchong在开盘当天涌入了4000名客人，该项目随即热销，在大马地产行业整体低迷期，创造了堪称奇迹的成绩。
缔造这一项目的安四方集团是大马地产行业新晋的明星企业。依靠最好的项目、最佳的理念，以及最具性价比的物业，这家初生的企业在过去5年间逆市前行，实现了25%的年均复合式增长。
安四方烙印着其创始人刘纹安独有的印记，51岁的他已于商海奋斗30余载，期间东南亚经济几经沉浮，金融危机三度来袭，但这个码头上长大的企业家却岿然不动，从未做过亏本买卖。
从日本建筑到马来西亚电子代工，再到国际化与多元化，纵横捭阖间的刘纹安始终谨守“做好当下、永续经营”的理念，稳中求进，屡创新高。而现在，他正致力于在地产行业追寻前所未有的成绩与目标。
【1】18岁的创业者
刘纹安的偶像是李嘉诚，他熟读了这位华人首富的很多书籍。李嘉诚超过90%的工作时间都在思考失败，在其漫长而恢弘的生意里程中，李嘉诚从未面临年度亏损。
和偶像一样，刘纹安的商海履历表中从未出现赤字，谨慎和把控似乎是这位企业家与生俱来的天性。
1965年，刘纹安出生于马来西亚一个大家庭，家中11个孩子，他排行第10。人丁兴旺带来了沉重的生活负担，一家人的生活始终较为吃紧。
回忆起那段时光，刘纹安对贫苦毫无怨言，其最深刻的记忆是从父母处习得的人生智慧。父亲是一名码头工人，母亲在家务农做工，这样的职业似乎对后辈生意场的教导无甚帮助，但刘纹安却对之如数家珍。
旧时民间有很多组织，发起人称为会首，这一集资模式至今流行于浙江民间。马来西亚华人聚集地也流行“会首”，刘纹安的母亲就有这样的身份。
刘母勤恳能干，养鸡养猪外，还帮人承制糕点，她热心于邻里，乡里人都信任她，将闲散资金交由其保管，由她决定将这笔集资借给谁用。刘纹安打小对此耳濡目染，深知信用的重要性，这对他日后的生意产生了巨大帮助。
刘纹安继承了母亲对于金钱的把控。过年得红包，同龄孩子都欢天喜地拿去花，他却从来不拆，留待有紧急需要之时。他的保险柜里，至今保留着6岁之后的大部分红包，有些换版钞票已经不能流通。
刘纹安没有机会用到这些红包，因为他从未亏过钱。保留红包所体现的风险管控意识，似是他的本能，也是刘纹安多元化开疆拓土间的利器：“不管什么生意，我的施行方案后面永远有备选方案。”
因为父亲工作的关系，刘纹安从小跟着哥哥们“混”码头，期间见闻令他对父亲有了更深刻的理解。在孩子们眼里，父亲都是伟大的，但是伟大的父亲为了扛起整个家庭，在外面任劳任怨、饱经风霜，甚至遇事还得低声下气。因此，刘纹安早早便立下志向：一定要发愤图强，成为父亲坚实的后备，让父母过上好的生活。
为了追逐成功，高中毕业后，刘纹安就追随父亲的脚步走上了码头。他没有成为一名码头工人，而是从中发掘了商机。
码头是个“小社会”，什么都有。彼时的大马码头有很多小摊位，卖冰水、卖饮食，不一而足。马来西亚身处热带，冰块是个硬需求，各类摊贩均有需要。冰块生意向来都有，但因为需求“硬”，所以供应商都是躺着挣钱，摊贩们需要上门取冰。
刘纹安从中看到了机会，18岁的他和哥哥们进口大冰块，将之切割下来分卖，并且提供送货上门服务，这样的服务模式和如今的生意理念极为相似，但在那个年代却很罕见。
凭借送货上门，刘纹安的小生意很快步入正轨。规模做大后，他又将上门服务发展向了大型商家和餐饮，这些客户既有冰块需求，也需要新鲜食材，刘纹安一律以同等市价送上门，省去了对方很大麻烦。
卖冰块是小本经营，但麻雀虽小五脏俱全，生意经一样不少。其中有风险：冰块会融化，卖不出去便要赔钱，因此刘纹安随时都得筹算着进货量和需求的对比。卖冰块和食材都是按需供货，做生意一定要以客户的切身需求为基础，这一规则成了刘纹安日后谨守的生命线。
虽然思考得颇为周到，但初入商场难免要交学费。规模持续扩大后，刘纹安有意将生意扩展到全马的码头，但是团队没建起来，自己累得够呛反而吃力不讨好。这次经历让他明白了一定要量力而行，有多厚实的基础就做多大的事情，切忌好高骛远。
做了5年的上门买卖，刘纹安实现了原始的资本积累，但随即一头撞上了大势。上世纪80年代末，马来西亚经济陷入低潮，码头的小本经营亦受影响。“规模做大后都是放账先给货，但那时候钱很难收。”刘纹安回忆说。
生意路难以为继，刘纹安开始考虑新的规划，恰逢此时，一个机会跑到他面前：1988年，赴日留学的朋友做防地震设备，想拉他投资入股。
从码头的小本经营到跨洋奋斗，无疑是个大转折，但刘纹安义一往无前，随即收拾行囊奔赴日本。金子在哪儿都能发光，在大洋彼岸，刘纹安很快赚到了真正意义上的第一桶金。
【2】领导“最强团队”
日本流行防震的预制型建筑，这类建筑在模块化工厂完成制造，再拉到施工现场组装，其间层层分包，各司其职。
刘纹安的朋友是工程师出身，和日本一家公司签署了防震设备的组装工作。这位朋友拉来6位合伙人，刘纹安是其中之一，六人各司其职。
紧急修习了日语课程后，刘纹安便上阵谈判。“日本人要的不是你说得多好，而是能确保交货。”在这一点上，他和团队展现了强大的力量。
20多岁正是热血沸腾的年纪，一帮年轻人除了吃饭睡觉，别的时间都在工作。刘纹安是其中最刻苦的一个，他跑里跑外，脏活苦活一肩挑。因为没读过大学，他深怕被市场淘汰，做起来比谁都认真。在拼命的节奏里，刘纹安的团队很快脱颖而出，做得比所有日本团队都强。
彼时日本经济起飞，这只团队成了大型地产公司眼里的香饽饽，订单络绎不绝。为了抢夺这支队伍，甚至有女经理跑到男厕所来挖角……
刘纹安深刻认识到了做好本职工作的重要性：只要把事情做好，生意自动会跑上门来。那之后，团队一路狂飙突进，不断改进组装流程中的作业程序与标准，确保不仅交货最快，而且质量最好。
如此循环中，利益随之而来。扣除人工等各项支出，刘纹安的每位合伙人平均每天所得接近5000马币（约合8000人民币），每人月均到手近15万马币，在那个年代，这是一笔相当大的钱。
“酬劳这么高，当然人就更勤劳了。”他开玩笑说。虽然名利滚滚，但刘纹安并不满足。日本最大的企业之一——清水建设株式会社是团队的“大老板”，这家企业在东京承建了一众地标建筑。看着这些高楼林立而起，刘纹安很羡慕，想着什么时候我也能有自己的高楼？彼时的他或许并未料到，曾经一度高不可及的目标，其实离他并不遥远。
【3】衣锦还乡做强代工
刘纹安在日本做了3年半的工程，赚得盆满钵满，但是一次意外事件却中断了其海外淘金的生涯。1991年，父亲罹患癌症，急需亲人陪伴，刘纹安决定回到马来西亚，以尽孝心。
俗话说此一时彼一时，刘纹安离开时，日本经济面临下坡路，此后再没有重现曾经的辉煌增速。而另一边，马来西亚的经济则呈井喷态势。
当时的大马政府执行开放政策，总理马哈迪提出“向东学习（日韩）”政策，招揽了很多跨国企业前来投资，并兴建了大量基建设施与工业园。
在焕然一新的家乡，刘纹安找到了新的机会，而他日本的合作伙伴们则在低迷的经济大势中坚持本行，最后纷纷赔钱离场。“由此可见，孝顺是很重要的。”他开玩笑说。
衣锦还乡，刘纹安已不是吴下阿蒙。如其所言，只要把事情做好，生意自动会跑上门来，这一定律隔着几千公里同样奏效。
日本期间，刘纹安结识了某跨国公司的主管，这家公司到马来西亚投资，该主管成了负责人。对方认定刘纹安做项目特别强，便上门讨教经验：大马开工厂沟通很困难，效率也低下。一条生产线在日本只要15个工人，这里要45人。同样的团队规模，日本可以生产5000件产品，这里可能不到1000，你有没有好的解决办法？
在提升效率上，刘纹安已经颇有心得。日本时期团队的整合都由他来完成，其效率比本地的团队都强。该主管随即提出建议，承包两条生产线给刘纹安，做一笔双赢的买卖。
刘纹安随即深入了解生产线，从每一个细节提升其运作效率：作业程序调整、改变安装顺序、员工沟通与培训、监管与激励措施……一套组合拳打下来，其承包的生产线第一年就脱胎换骨，产出是马来西亚标准的3倍。
这一惊艳成绩很快吸引了一众跨国公司，电子设备、半导体等企业纷至沓来，就连马来西亚国企都找上门来。刘纹安随即成立Concept集团，和这些企业合作承包生产线，大幅度提升其既有产值，超出的部分双方对半分账。
日本赚了第一桶金，回家乡紧接着迎来了第二桶金。几年的时间里，刘纹安的承包生意越做越大，Concept集团最多时拥有雇员15000人，至今仍有12000人的规模。
管理过万员工无疑是一项极具挑战与压力的工作，刘纹安愈发谨慎，因为他的每一步决策都牵动着数以千计家庭的生活。
代工、尤其是电子代工行业的波动性极大，受很多因素影响。在这样的行业里，刘纹安却步步为营，几乎没有遭遇过大的风险，20多的时间里，他历经3次金融风暴，周围生意伙伴大起大落，他却始终岿然不动。
起初决定投身行业之时，政府、银行的朋友都劝他不要做：这是看其他公司脸色吃饭，别人有需求时要你，没需求时你的生意就断了。
但经营20多年后，刘纹安觉得这样的模式在某些层面甚至比“上层公司”还要稳固。跨国公司来来去去、开了又倒，但他的生意却始终存在，这就是最好的证明。
得以稳中有升的原因之一是刘纹安将生意经营得非常灵活。主流代工厂的订单有很大的局限性和排他性，比如电子代工厂，接了三星就不能再接苹果。而刘纹安则先后发展了超过100家大型跨国公司为客户，“散户”更是不计其数。
他始终稳守“优质的员工”和“超高的效率”这两点核心，哪里有需求就往哪里去，因此虽然代工市场的竞争越发激烈，但刘纹安始终有钱赚。
【4】多元投资挖掘土地最大价值
维持稳定现金流的同时，刘纹安也开始了多元化投资，致力于资本增值。
他最早拓展的产业是职业培训，这是其代工生意的延伸。为了应对早期的人力不足，刘纹安在国外设立了多家培训中心，版图遍及缅甸、柬埔寨、泰国和印尼。这部分人力生意逐渐演变成了物流、车队等其他业务，多年间，除了Concept的自给自足外，集团还先后为大马引进了超过4万名外劳人员。
除职业培训外，刘纹安还投资了很多重资产行业，包括矿业和地产。2005年前后，他一边面在印尼投资煤矿，一边在大马购置地皮。
但煤矿的生意并没有维持太久，刘纹安很快便决定退出。资源性产业的走势完全由市场大势主导，个体的施展空间有限。刘纹安认为煤炭的风险太高，不适合他的性格，因为一旦行业下行，任何备用方案都没有意义。
因为退出早，刘纹安的生意没有受到煤炭行业大跌的影响，这令他颇为庆幸。“失败比成功更关键，失败意味着走下坡路，一旦亏损就要花费很多力气去扭转，浪费5年甚至10年的时间。”他说。
这样的理念和李嘉诚如出一辙。与偶像类似，刘纹安也将永续经营视为生意的核心理念，他花大量时间研判合适的产业，最终将目光锁定向了地产。
投资地产并非对于偶像的一昧追随，而是刘纹安深思熟虑的结果。地产在马来西亚是一个较为特殊的行业，大马的房地产非常发达，富豪榜上过半的企业家都涉及地产业务。同时，地产公司在大马颇受资本青睐：因为市盈率的关系，全世界地产上市公司的股票并不受宠，但马来西亚却是另一番光景。
行业热门意味着激烈甚至残酷的竞争，但后来者刘纹安依旧找到了差异化价值，其出发点便是地皮。
地皮是地产行业的基础价值，在某些业者看来，它甚至是决定项目成败的唯一标准。李嘉诚就曾言衡量地产项目的标准只有一个：地段，地段，还是地段。
然而，什么是真正的好地段、如何发挥地皮最大的价值，却并非人人都能掌握的技巧。
在地产行业的历史上，发生过很多“化腐朽为神奇”的案例。有东南亚“钱王”之称的力宝集团创始人李文正，就曾因客户企业还不起贷款，而被迫接受了三块前不着村后不着店的大面积荒地。
他将这些世人眼里不名一文的地段巧妙应用，分别规划成了郊区高端住宅区、工业园区甚至是墓园，一举创造了销售奇迹。
李文正喜欢长期持有地皮，在其升值中获取利益。而且在他看来，地产的本质不是盖房子，而是决定土地的利用层次，充分挖掘别人看不到的价值。
刘纹安与李文正的地产观念不谋而合，他最为业界所称道的神奇能力是将土地的价值最大化。
在受邀参与一次中国企业峰会的演讲时，刘纹安分享了他的理念：买地对于地产企业而言非常重要，如何应用土地的关键则在于配合其周边需求，这需要大量基础工作以及对形势的认知与把握。什么是土地价值的最大化？有些企业向政府申请建40层的高楼，扩大建筑面积，这是土地价值体现的一种，但不是绝对的最大化。地产是周期性的产业，在不好的行情里，建高楼反而会成为企业的负担。如果能在最差的行情里投建出最好卖的项目，那在好周期里更是无往不利，而“好卖”的关键，便在于对需求的充分把握，这是我眼中土地价值的最大化。
遵循这一理念，刘纹安在10年前开始购入地皮。如其所言，每买一块地之前，他都会做大量的基础工作，充分了解周边的需求，“可能看100块地皮，最终只买一两块”。
这个理念说起来简单，但真正实践却殊为不易。刘纹安曾计划收购一家地产上市公司，但在考察对方的土地库存时，他却发现研究下来没一块地可用。
遇到好的地皮时，刘纹安会非常兴奋，脑海中第一时间就构筑起未来的场景。10年间，他购入了大量地皮，也曾与其他企业合作开发部分项目，而所有的这一切，都是为其更大的目标做积淀。
刘纹安从未忘记当年日本淘金时便设下的目标：创造自己的经典地产项目。深耕了数年后，他谋后而动，于2011年正式创立安四方集团（Ancubic）。
【5】刘氏出品必属精品
安四方集团成立时，马来西亚地产行业正处于低迷周期。在全球经济增长放缓的大环境下，大马的经济也受到影响，地产作为重要的风向标，承受了较大冲击。
这轮波动中，有的地产企业选择只囤地不开发，有的则陷入销售不利的局面。但刘纹安和安四方却逆市而行，如猛虎下山般屡创佳绩，其中最核心的因素，便是其对“需求与价值”的把控。
安四方的第一个自主开发项目是位于瓜雪的瓜雪花园（KS Botanic Walk）。瓜雪是雪兰莪州的重镇，亦是知名的旅游胜地，这里的萤火虫与红树林景区被称为生态奇观。
早在买地皮时，刘纹安的心里便有了全盘规划：这里有生态旅游资源，临近政府部门，有住宅和商业的需求，可谓“四合一”。基于这一研判，他将KS Botanic成功打造成了集商业地产、住宅、生态旅游为一体的项目，大大丰富了当地的消费和休闲旅游资源。
虽然定位精准，但作为行业初入者，刘纹安依旧遇到了很大挑战，其中之一便是品牌的知名度。置业是一笔很大的人生投资，业主们习惯于吹毛求疵，安四方是一个新品牌，消费者们没有听过，难免有所顾虑。
为了消除这层隔阂，刘纹安充当销售助理，挨家挨户上门介绍项目和公司情况，在此期间，他对于“需求”的认知更进一步。
瓜雪本地人有一种传统观念，认为红砖建筑的房屋冬暖夏凉，这一点实际并无科学根据。在建造KS Botanic时，因为红砖缺货，刘纹安挑选了更贵、效果更好的黑砖，但是业主却并不买账，甚至有人提出退款。
这一节点上，刘纹安没有选择说服业主接受自己的理念，而是一不做二不休，直接将所有彻好的黑砖全部敲掉，远赴大马其他地区购入红砖再建，并为此付出了近百万马币的成本。
他的这一举动迅速赢得了业主的信任，相关销售工作也非常顺利，项目大获成功。
KS Botanic的基础上，刘纹安开始更深层次地研究消费者对于置业的需求。他之所以选择在行业低迷期进入，目的之一便是利用这段时间精雕细琢每一个项目，真正打响安四方的品牌，其后再实现大规模经营。而真正的经典项目，不是自己说出来的，评判权掌握在业主手里，他们觉得好，项目才是真的好。
为了让业主百分百满意，刘纹安开始更多换位思考，设身处地站在客户的角度思考项目。每个项目开发前，他都会找到周边所有的政府、社会团体及企业，获取其信息并且听取对方的意见。
广纳良言的基础上，他着力打造惊艳、令业主觉得物超所值甚至远超期待的项目。在这一逻辑下，他成功推出了经典的住宅项目——KazenPuchong（清风）。
Kazen是位于蒲种的3层式别墅，刘纹安给这个项目定下的第一个基调便是“惊艳”。Kazen项目的格局宽敞，巨型落地玻璃营造的舒适、自由的感官是该项目给人的第一印象。为了保证惊艳，刘纹安和设计团队绞尽脑汁，力求样板房的每一间设计都出类拔萃并且前所未见。
外观背后，刘纹安还做了大量浅于水下、业主看不到的工作。比如热带地区多蚊虫蟑螂，安四方团队就打造了蟑螂无法进入的排水系统，确保业主的生活免遭其忧；比如项目应用了真空系统的排水管道，不会因空气冷热而爆裂，保证50年不出现任何常见的水管问题……他甚至还结合风水师的意见，充分考虑风水格局，寄望于为业主带来好的运气。
马桶是新式的感应型；宣传称“3层式”，内里却是4层，专门设置了用于居住的小阁楼……为了完善诸多细节，刘纹安投入了许多别人看来不需要的成本，但他认为现阶段不应考虑太多“钱”的因素，而是打造口碑，让每个人满意。
惊艳的外观+独特的“内在美”，使得KazenPuchong成了马来西亚地产界的一股清流。虽然行业整体低迷，但Kazen开盘的当天却涌进了4000位慕名前来的客人，项目销售也持续火爆。
在“家家难卖”的业内，Kazen可谓缔造了不大不小的奇迹，安四方品牌也迅速口碑相传。
连创佳绩，刘纹安却不急于求成，依旧稳扎稳打、力求精品。据集团负责人介绍，目前安四方旗下有两个主要项目，分别是位于沙亚南（雪兰莪州府所在地）的SURIA JAYA（成功朝阳广场），以及位于吉隆坡孟沙地区的孟沙琥珀（BANGSAR PANTAI DALAM）。
其中，前者兼具写字楼、孵化园和购物中心的职能，已经于2017年提前竣工，一批知名的连锁店已锁定入驻。后者则是位于吉隆坡CBD附近的高端小户型公寓，计划提供1200间住宅单位，同时项目还将打造区域内最具性价比的高端酒店，充分挖掘孟沙地区的住宅与商务需求。
孟沙是马来西亚的一级地区，地皮很贵，孟沙琥珀还临近马来西亚唯一的市内保护森林与最大学府马来西亚大学，可谓绝对的黄金地段，项目的总投资高达7.6亿马币。
但刘纹安却并没有主打“贵”，而是另辟蹊径打造小户型，他的理念是满足马大学子们毕业时的置业需求。
实际上，安四方几乎所有的项目都在为业主省钱。刘纹安多年商海征战，一直主打效率，其作业流程适用于几乎所有行业。在地产业内，同行需要24个月完成的项目，安四方18个月就能搞定，其成本也因此降低了18%左右，这部分减少的支出直接裨益及业主。
经典项目、最具竞争力的价格，以及最大化挖掘并满足周边需求，已经成了安四方独有的名片。
【6】享受战斗的过程
除上述项目外，安四方集团于孟沙、蒲种、吉隆坡的其他项目也相继立项。刘纹安预计这些项目的总销售成绩将在25亿马币左右。
伴随着一连串辉煌的成绩单，各方寻求合作者也纷至沓来。除临近的新加坡地产企业外，在一带一路的大背景下，还有不少中资企业找到安四方，甚至有财大气粗的跨国集团要直接收购刘纹安的公司和团队。
刘纹安无意出售刚刚打下的基础，但对合作持积极开放的态度。在他看来，安四方还是一个“小玩家”，如果有中国500强级别的合作者，那新项目势必能更上层楼。
安四方的优势在于项目因地制宜的施工与发展，而跨国集团则能带来更雄厚的资金，可以将项目做得更大。这类合作大多在商谈之中，在刘纹安看来，前提始终是做好自己的本职工作，才能保证进退自如。
从日本承包到马来西亚代工产业，再到房地产，刘纹安的路径始终一致：做好自己的事情，生意自然找上门来。而现在，他正面临比此前更大的机会。
马来西亚的地产业正处于低潮，在未来“第二家园”和“一带一路”等政策的作用下，其房市与楼市必然迎来一轮爆发性增长。刘纹安的计划，就是在这之前深耕细作每一个经典项目，到时候再将经验进行大面积推广与应用。
集团成立20年来，年均营收实现了50%到100%的复合式增长。刘纹安为安四方定了一个相对较低的目标：未来几年保证30%的增长，周期好的时候，再一举实现50%至100%甚至翻倍式增长。
为了保证目标，刘纹安依旧孜孜不倦。尽管早就实现财务自由，但他依旧停不下来。早年间，他便考取了南加州大学的MBA学位，又在清华大学进行了两年卓越课程进修，现在他依旧每天学习新知识，不断积累点滴。
除偶尔运动外，他的时间几乎都投入于工作，最大的满足感就是能争取到时间多陪家人。刘纹安并不觉得这样的节奏是一种负担，因为他很享受战斗的过程。
“我也偶尔出去旅游，但是每到一处看到那些知名建筑，（我）就会想到这不是我创造的，只能看看，所以意义不大。”刘纹安是那种极具创造力和“野心”的企业家，时刻想着缔造更多成果，这一点和王健林颇为相似。
早年去香港旅游时，王健林曾指着一栋高楼对友人说：“我一生的最低奋斗目标就是有这么一栋楼。”话音未落，周围人就开始哄笑。而如今，中国各大城市中数不尽的高楼和几十个广场都拥有同一个东家，其主人正是王健林。
20多年前，刘纹安羡慕清水投建的高楼大厦时，也曾暗暗立志要拥有这样的高楼，现在，他已经实现了这一目标，并且迈向更大的目标。
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