新华财经北京7月1日电（史可）2021年6月21日，首批基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市，一年来，试点项目运行平稳，市场表现基本符合预期，在拓宽社会融资渠道、为基础设施建设募集增量资金、扩大有效投资等方面发挥了重要作用。
如何看待中国REITs市场的发展变迁？后续公募REITs还有多少空间潜力？带着上述问题，新华财经采访了中国REITs联盟秘书长、北京睿信投资董事长王刚。
中国REITs联盟秘书长、北京睿信投资董事长王刚
市场认可度逐渐提升
2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（简称“40号文”），对公募REITs的落地制定相关细则。标志着国内基础设施公募REITs正式启航。
回顾一年来公募REITs的运行表现，初期市场一度较为低迷，但是自2021年四季度开始，面对股债收益下滑的震荡行情，REITs市场却走出了独立行情，逆势全面反弹。
根据新华财经统计，截至2022年6月29日收盘，公募REITs市场12只产品自上市以来平均涨幅达23.92%，整体表现优于其他公募基金产品，日均换手率高于境外成熟产品。同时，从首批产品的2021年年报来看，可供分配现金流和分红收益稳定，实际可供分配金额超预期，合计约17.8亿元。
回顾首批公募REITs产品运行一年来的“成绩单”，王刚分析认为，投资者对于公募REITs资产价格、价值的认可度正在提升，市场走势不仅超越公募基金，更强于信用债，反映出市场对该类产品的强烈需求。“越来越多的资本开始认识到了REITs的产品优势。”
“REITs的整体供应量仍然较小，资本开始意识到这一资产的重要性，因此就会产生较高的溢价，从这个角度来说，其价格下跌空间有限，而上升空间较大。”王刚表示。
但与此同时，首批公募REITs试点产品呈现出分化态势，不仅体现在二级市场上，在其2022年一季报中，各基金收入、净利润、经营性现金流量净额表现也有所分化。其中，产权类收入完成率相对较高。
对此，王刚表示，整体来看，REITs分为两大类：一类是产权类（例如物流仓储、产业园等均属于此类）；还有一类是特许经营权类（例如高速、污水处理厂等均属于此类）。他分析称，REITs产品收益率包含两个概念，一个是分红率，另一个是分派率。特许经营权的分派率里包含了本金的返还。比如，高速公路类REITs分派率已经录得较高水平，这可能跟高速公路剩余的收费年限关系较大，例如在上交所上市的浙江杭徽高速剩余年限大概在11年左右，其分派率会达到10%以上。
在王刚看来，评估一个REITs产品收益高与否，很重要的一个衡量标准是看资产卖出价格和原始成本（或者说账面净值）之间的溢价。如果溢价不高，实际上留给二级市场收益的空间就比较大；如果溢价过高，可能在二级市场的表现就会差一些。
政策支持力度不断加码
中国版公募REITs问世以来，相关制度设计持续完善。监管方面近期多次强调推进公募REITs市场高质量发展。例如，2022年5月份，国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发19号文），提出基础设施REITs、保障性住房REITs具备较好的现金流，作为一种权益型工具，能够在不增加杠杆的前提下，为存量项目提供有效的融资渠道。鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市；探索建立多层次基础设施REITs市场；研究推进REITs相关立法工作。
2022年4月26日，证监会发布的《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》中，三次提到“公募REITs”，提出要积极推动公募REITs等创新产品发展；要稳步拓展沪深交易所基金通平台业务功能，为场外投资者投资公募REITs等场内基金提供补充性渠道；要支持公募主业突出、合规运营稳健、专业能力适配的基金管理公司设立子公司，专门从事公募REITs等业务。
随着政策利好的逐步落地，“公募REITs产品的试点范围和区域都将逐渐扩大，公募REITs发行可能会逐步走向常态化。”王刚认为，随着今后中国公募REITs的法律框架与税收政策逐步完善，REITs底层资产透明度较高、分红收益稳定的特点会使其成为投资人资产配置的重要选择对象。
与此同时，REITs扩募规则已经逐渐明确。近期，沪深交易所发布新购入基础设施项目试行指引，明确REITs扩募发售相关安排，基础设施基金扩募可采用向原持有人配售、公开扩募和定向扩募三种发售方式，并具体规定了各发售方式应符合的条件和要求。
很多业内人士担心，REITs扩募可能会对产品定价、估值及存量持有人的权益产生影响。对此，王刚表示：“扩募，对于投资方、原始权益人和基金管理人均有益。通过扩募，更多的资产得以发行，有利于提升REITs基金的管理规模经济性；同时也能更好地解决原始权益人的投融资退出问题。”
王刚说，REITs扩募规则实际上是从“产品型”向“平台型”进行转变，比如，新加坡腾飞房地产信托基金REITs，刚上市时仅有几个资产，现如今已经扩展到100多个资产了，但原有的证券代码没变，本质上是将新的资产装入原有的平台里。
底层资产料持续丰富
近期，公募REITs发行持续升温，更多项目正在稳步推进之中。从产品属性来看，根据沪深交易所官网信息，两单保障性租赁住房REITs项目已更新为“已问询”或者“已反馈”。“住房租赁REITs可谓试点扩围的重要领域。”在王刚看来，保障性租赁住房REITs市场需求广阔，年轻人涌入城市后，如何解决住房需求问题一直备受关注。
针对保障性租赁住房REITs的收益问题，王刚表示，保障性租赁住房大概率会遵从4%分派率的硬性规定，而要满足该净收益率，要求项目必须具备较强的运营能力。由此，对于资产的选择就显得极为重要，比如说一二线的核心区位的城市资产便有可能满足此收益。
随着保障性租赁住房项目纳入REITs试点，市场一度对于商业地产REITs抱持期待。但是，近日证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，要求严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。
“现行的中国版基础设施REITs的定语是‘基础设施’。从监管层面来讲，基础设施REITs是发改委和证监会共同推动的一项试点，因此，短期内或不会将商业地产纳入REITs项目的现有审批体系中。但商业地产REITs的推出是迟早的事情。”王刚表示。
王刚介绍，美国市场的REITs底层资产类别非常丰富，除了写字楼、购物中心、酒店、物流仓储，还有很多朝阳行业的资产，诸如新能源汽车充电桩、5G电信塔、数据中心等新基础设施资产。国内方面，王刚预计，“新基建”将为中国未来REITs的发展提供更多可选择的底层资产。“同时，由于国家正迈向碳达峰、碳中和，未来新能源REITs或也是一大发展方向。”王刚说。
后续市场发展前景可期
在当前“资产荒”的背景下，作为股票和债券之外的又一大资产类别，公募REITs可谓丰富了资本市场投资渠道和配置路径。“REITs的定价逻辑相比股票容易，相对而言，其资产比较清晰可见。”王刚称，REITs的管理分为两个部分，一叫基金管理或者叫资产管理，还有就是运营管理。REITs产品的现金流经过证监会的基金募集说明，每个资产的估值、未来运营指标等因素清晰可见，对于市场定价颇有帮助。
“REITs最主要的特点是具有长期性、公募化、专业化管理等，盈利主要依靠资产经营的收益。对于投资者来说，最重要的是熟悉其底层资产，熟悉原始权益人的运营管理能力和基金管理人的基金管理能力。”王刚表示，此外，二级市场的价格浮动跟宏观基本面、无风险利率、国际资本市场等亦有不同程度的关联。
在王刚看来，伴随多家机构或原始权益人积极筹备发行REITs，后续市场发展前景可期。在王刚最新翻译出版的《公募REITs投资指南》一书中，对境外成熟REITs市场有着具体研究。王刚介绍，美国的REITs市场规模大概在7万亿元人民币；香港约为2000亿元人民币；新加坡大概在5000亿元人民币；日本的REITs市场规模为8000亿元人民币。“中国公募REITs市场前景广阔，用5-8年的时间可发展至上万亿元，成为亚洲最大的REITs市场。中国大概有100万亿元的基础设施存量，若按照7%的证券化率计算，至少可扩展7万亿元的市场规模。这个规模将可以和美国的市场规模比肩。”
编辑：王菁
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