理财锦囊
冯嘉年
knpang@sph.com.sg
房地产投资信托是本地受欢迎的投资工具，提供相对稳定的收益率和股息现金流。
不过，冠病疫情带来巨大的经济冲击，已让投资风险显著提高。
政府出台三项措施，寄望能撑过寒冬。
投资房地产投资信托（REIT）的好处是收益率和股息现金流相对平稳，因为REIT的收入主要来自所管理的房地产项目租金，一般来说相对稳定。而且REIT也须将至少90％的应缴税收入派发给信托持有人，通常每三个月或半年就派息。
REIT另一个好处是能够分散投资风险。相对于投资在单一房地产，REIT的投资组合有较多不同资产。相对于其他投资产品，REIT跟整体股市及债券的价格关联度一般上也不高，所以能让投资组合的整体表现更均衡。
可是，2019冠状病毒疾病危机大大改变了以上常态。
各国封关闭户，暂停经济，我国也不能幸免，从零售业、酒店业到各种工商业都受到冲击。
租户做不了生意，可能缴不出租金，甚至违约，意味着REIT收入可能减少。另一方面，REIT也得给予租户租金回扣，展现同舟共济的精神，意味着成本提高。
政府推出三措施
助REIT渡过危机
REIT遭遇困境，除了直接的收入下滑和现金流风险，房地产的估值也可能下降，考验债务承担能力。这些都意味着投资者面对的风险相应提高了。
为了协助REIT应对冠病冲击，财政部、国内税务局（IRAS）和新加坡金融管理局（MAS）于4月16日宣布了三项新措施：
一、REIT在2020财年须派发90％应缴税收入的期限，从财年结束后的三个月内，延长至12个月；
二、REIT的负债率（gearing ratio）顶限，从45％调高到50％；
三、REIT须维持至少2.5倍利息覆盖率（interest coverage ratio）才能负债超过45%的准则，延迟至2022年才实行。
银河—联昌证券分析师骆敏仪认为，延长须派发90％收入的期限，“对REIT及持有人是双赢”。这让REIT在营运充满挑战期间能较灵活管理现金流。虽然信托持有人短期内可获得的派息取决于个别REIT的现金流需求，但在长期，派息率还是维持在至少90％。
星展集团研究分析师陈伟祥也说，在当前股市和债市环境都不理想的情况下，延长须派发收入的期限，有助减缓REIT的融资压力。对持有人来说，短期内投资回报被延迟，跟REIT陷入更大困境之间，是“两害取其轻”。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析师杨慧诗指出，冠病危机确实已影响到REIT的派息。
以凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，简称CMT）为例，由于综合项目福南（Funan）去年6月重开带来贡献，CMT截至3月底第一财季的净租金收入同比增加5.9％。但基于当前危机，CMT保留了6960万元的应缴税收入，以致可派发收入及每单位派息（DPU）都同比减少了约70％。
尽管如此，杨慧诗相信冠病疫情对REIT派息的冲击将是短暂的。一旦情况恢复，REIT的收入将恢复稳定，逐渐回到危机前的水平。
调高负债率顶限
资本管理更灵活
负债率及利息覆盖率是衡量REIT财务健康的指标。
负债率计算REIT的债务与资产估值的比率。若资产估值下滑，负债率将上涨，显示财务状况恶化。
利息覆盖率指的是REIT的息税前盈利（EBIT）能支付多少个月的利息开支。若收入减少，利息覆盖率将下滑，同样意味着财务状况恶化。
因此，制定负债率顶限及最低利息覆盖率，是为REIT的财务状况提供基本保障。
当局将REIT的负债率顶限提高到50％，并把最低利息覆盖率2.5倍的准则延迟推行，陈伟祥认为，这让REIT在危机期间有更大灵活度来管理资本架构，应付现金流挑战。
他指出，负债率顶限调高原可让REIT在危机期间举债来收购资产，提高它们在国际市场的竞争力，但在当前环境，投资者和银行对并购活动的意愿应该不高，REIT的当前重任是保住投资组合的回报。
陈伟祥预期REIT的平均负债率接下来将从目前的35％升高到38％至40％之间，但大部分REIT都会谨慎管理资本。
骆敏仪提供以下数据给《联合早报》，依据REIT的负债率和利息覆盖率来评估各领域的整体风险概况。
一、零售业REIT
负债率介于29％至37％；投资组合估值跌25％至50％，负债率才会触及50％顶限。
利息覆盖率介于3.3倍至11.2倍；租金收入萎缩超过25％，利息覆盖率才会跌至2.5倍。
二、酒店业REIT
负债率介于35％至40％；投资组合估值跌20％至30％，负债率才会触及50％顶限。
利息覆盖率介于4.1倍至5.1倍；租金收入萎缩40％以上，利息覆盖率才会跌至2.5倍。
三、办公楼REIT
负债率介于30％至40％；投资组合估值跌20％至40％，负债率才会触及50％顶限。
利息覆盖率介于2.7倍至5.7倍；租金收入萎缩多于10％至15％，利息覆盖率才会跌至2.5倍。
四、工业REIT
负债率介于28％至42％；投资组合估值跌介于16％至44％，负债率才会触及50％顶限。
利息覆盖率介于3.4倍至12.8倍；租金收入萎缩多于25％，利息覆盖率才会跌至2.5倍。
零售业及酒店业
收入下滑风险最大
整体而言，零售业和酒店业收入下滑的风险最大。零售业由于非必要服务业租户在阻断措施期间关闭，加上给予租金回扣，短期内的现金流是主要风险。
杨慧诗指出，零售业REIT目前平均市账率0.7倍，显示投资者已经预期资产估值将下滑。
她也说，酒店业REIT通常有固定租金部分，一般上至少是总租金收入的50％，提供一定的收入下行保障。但由于整体酒店业受疫情重大冲击，资产估值及负债率的风险都提高了。
至于办公楼REIT，骆敏仪认为，短期内现金流风险较低，但由于旅游限制令和疲弱的宏观前景，空置的楼面将需要更长时间才能出租。
杨慧诗则表示，当前危机让办公楼REIT的租金收入风险略微提高，但投资组合估值预料不会出现如全球金融危机期间的跌幅。
分析师都相对看好工业REIT的抗疫能力。
骆敏仪表示，工业REIT目前的现金流影响不大，但如果经济复苏拖长，将会影响租金收入及出租率。
陈伟祥则看好投资组合涵盖物流设施、数据中心及商业园的工业REIT。他相信这几个板块短期内的收入风险不大，市场对它们的需求也将在冠病疫情后增长。