今天来讲讲内地楼市即将发生的重大转折，简而言之就是由过去的香港模式转向未来的新加坡模式。

什么是香港模式？那就是政府拍卖土地，价高者得，而且香港坚持楼市以市场化为主导，政策不妨碍房地产业发展。于是房价越来越高。一部分人看明白了这个逻辑，所以加大杠杆炒房，最终导致贫富差距越来越大。新加坡模式则是建立相互隔离的双轨制，有钱的人可以购买完全市场化的“私宅”，钱不多的人可以购买便宜的“组屋”。在这套制度下，“居者有其屋”不再因为贫富差距而变得遥不可及，新加坡有82%的人住进了便宜的“组屋”。“组屋”价格只有市场化的“私宅”的三分之一到二分之一。

关于这两种模式的利弊讨论从来没有中断过，而最近，深圳发布的一项政策征求意见稿表明，未来内地楼市将转向新加坡模式。

从当前中国内地的房价和老百姓的感受看，显然新加坡模式更好一些，底层群众不会因为完全市场化带来的高房价而买不起房，进而引发一系列社会问题。比如一部分人选择躺平，反正吃吃喝喝都够，但是以自己的工资收入计算，怎么努力都买不起房；还有一部分人选择丁克，还房贷都已经精疲力竭，哪里还敢生娃；甚至考验家庭伦理，比如住两室一厅的三口之家，如何安顿年迈的老人？

根据新加坡的政策，购买便宜的“组屋”可以住99年，也可以买卖，但必须符合条件和规定，比如家庭收入水平不能高于某个数字，且家庭没有其他住房。而且政策还会向孝敬老人倾斜，比如尽量将子女和父母的住所安排在一起。

而最近深圳准备推出的“共有产权房”很大程度上就是借鉴了这一点，总体上跟新加坡的“组屋”制度非常像。深圳的征求意见稿规定，共有产权房“封闭流转，不可入市交易”，签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或申请政府收购。

过去各地搞的经济适用房之所以无法达到令各方满意的效果，一大原因就是对购买后转让环节缺乏足够约束。

过去限制是购买后不能马上按市场价出售，要等几年。可是几年后以完全市场化的价格卖出，实际上这套房子就变成了商品房。要满足更多低收入人群的住房需求，政府就必须不停地建设经济适用房。这不仅会导致套利与腐败，还会导致经济适用房的供需矛盾。

比如深圳有个知名的经济适用房项目，叫“侨香村”，它的限售期是10年。2011年基准售价只有8922元每平，现在限售期满了，二手房的交易价格已经突破10万元每平。“侨香村”是深圳最大的公务员社区，当初房子基本都分配给了深圳机关事业单位职工。

一边是保障低收入人群的房子供应量远远不够，另一边是收入较高的人群拿到了便宜的房子，并且这些房子从此不再扮演保障的角色。在设计这套制度的时候，难道没人预见到这些问题吗？

当然不是。讲到底是各地从地方利益的角度，打心底里更喜欢香港模式，而对新加坡模式充满顾虑。香港模式可以立竿见影地提升地方收入，而新加坡模式不仅有碍收入的提高，同时还需要政府花大把的钱建设保障性住房。在上世纪末，房价并没有成为突出的社会问题，干嘛不选香港模式呢？而后来，当各地都尝到甜头之后，又岂敢真正限制经济适用房交易，进而建立保障房与商品房完全隔断的双轨市场呢？

有人可能要问了，新加坡在实施这套制度的时候就已经财力雄厚了吗？新加坡为何不选择更加有利于提高政府收入的香港模式呢？

实际上新加坡模式早在1960年就建立了，比新加坡独立还早了5年。新加坡的“居者有其屋”计划是1964年推出的，在当时，让老百姓住上房子是李光耀执政的一大政治基础。至于扩大政府收入，那是另一个必须同时完成的宏大课题，它与住房保障之间不是二选一的关系，房地产在新加坡经济中的地位并不重要。

香港模式的背景则完全不同。香港模式诞生于1950年代，当时处于殖民统治时期，对于殖民政府而言，老百姓能否住得上房子是需要优先考虑的事项吗？实际上香港模式同样有配套的“公屋”政策，但是因为香港有大量土地掌握在私人手中，导致用于公屋的土地供给不足，所以如今公屋只覆盖了不到50%的家庭。而且香港的公屋面积极小，并没有真正满足人们的生活需要。而新加坡虽然地少人多，但是有近90%的土地掌握在政府手中，新加坡的“组屋”面积最大可达150平米左右。

中国内地之所以选择香港模式，还与上世纪90年代的国情有关。当时中国人总体上并不是没有房子住，主要矛盾在于改善居住条件。而当时政府手里普遍没钱，经济主要靠“三来一补”，只有让房地产充分市场化才能加速居住条件改善，同时拉动经济。

实事求是讲，我们也没有全面学习香港模式。比如香港有45%的人住的是公屋，但是如果不计算房改之前的单位建房，内地住公屋的人的比例有多大呢？

深圳是改革的实验区、示范区，如果“共有产权房”制度在深圳获得成功，那么接下来必然会在全国推广实施。

实际上从2017年开始中央就一直在提“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，具体是什么新模式呢？党的二十大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。现在的供给主体是谁？是开发商。多主体，多出来的只能是政府和企事业单位。所以这个提法已经再清晰不过了，不是会不会变，而是要“平稳过渡”。也就是说，人们期盼的类似新加坡的模式未来将成为内地楼市的新方向，只不过我们的“公屋”占比也许不会那么高。

它对未来有什么影响呢？这主要看将来“共有产权房”的占比能有多大。理论上而言，它将化解人们的买房焦虑，让收入不高的人都能买得起“共有产权房”。而剩下的商品房究竟该涨还是该跌，那就完全交给市场，让供需关系决定，让货币供给决定。