始于2002年、总市值达到677亿美元，新加坡REITs（房地产信托投资基金）市场如今已成长为亚洲第二大REITs市场。
税收透明是新加坡REITs市场迅速发展的重要原因之一，此外，积极推进公募REITs试点也很重要。现在看来，新加坡的REITs市场法规制度和税收配套已经趋于完善，但在税收制度完善前，包括星展银行在内的金融机构已经开始试点公募REITs。
新加坡REITs占GDP比重高达22.1%，高于香港的10.3%和日本的2.3%，也远高于全球最大REITs市场——美国的5.1%。通过市值占国内生产总值比重这一指标来估算，星展银行预计，中国未来REITs市场规模将不低于1190亿美元。
星展银行看来，中国建立REITs市场对于发行人、投资者和市场建设都具有重要意义，培育中国的REITs市场需要法规制度、生态系统、投资者教育和税收激励四大关键要素。
税收透明、REITs试点先行
星展银行资本市场部主管郭雪梅介绍，新加坡REITs市场最大的特征就是税收透明。对于新加坡个人投资者而言，除了支付物业运营管理的费用和REITs管理者的佣金，全程无需支付任何税费。
税收透明是如何体现的？郭雪梅举例称，REITs层面只要满足分红比例超过90%，租金收入无需交所得税，在REITs层面即可免税；而投资者收入分配层面，如果投资者是企业，在新加坡是要交17%的所得税，如果是个人就不用交税。
现在看来，新加坡的REITs市场法规制度和税收配套已经趋于完善，但实际上，在税收制度完善前，包括星展银行在内的当地金融机构已经开始尝试推出公募REITs。
星展银行有关负责人向记者介绍，2002年7月，在承销新加坡首只公募REITs——CapitaMall Trust时，新加坡市场也没有对个人投资REITs免税的政策。
事实上，在过去的十几年里，新加坡市场税收优惠力度的增强和监管政策的完善是双轨并行的。
如何进行REITs资产管理？
郭雪梅介绍，公募REITs是场内交易，需要积极的管理。
“投资者付一笔佣金，REITS经理扮演资产管理的角色，帮助我们进行或买或卖的决定。”郭雪梅称，投资人也可以根据租户的实际情况来增减持，大热的情况下可以增持，如果住户少也可以减持。
记者了解到，REITs投资的收益也可以分为两部分，一部分是稳定的分红，另一部分则是二级市场上的资本利得。背后的逻辑在于，积极的资产管理下，REITs的价格会在二级市场上会体现出来。
REITs是如何收购更多资产的？星展银行向第一财经介绍，90%以上的收入要分配给投资者，因此资产收购不能仅依靠留存资金。REITs在上市之后可以作为一个“上市公司”来看待，可以发行股票实现再融资，也可以在银行借贷来加杠杆。
郭雪梅告诉记者，根据现行的法律制度，REITs借贷也会受到限制，在新加坡是不能超过45%的上限。
中国建立REITs市场意义深远
星展银行认为，培育中国的REITs市场需要四大关键要素。第一是法规制度方面，设立专门的REITs法规来规范REITs上市及后续发展；第二是生态系统，这包括培育专业人才，包括REITs上市及REITs管理的专业人才，并制定透明的评估方法标准和信用评级制度。
第三是投资者教育。在星展银行看来，中国国内投资者的积极参与对发展一个活跃的REITs市场很关键，其中，对个人投资者的教育很重要”。
第四是税收激励。“按中国目前的税收法规，中国REITs会面临多重征税的问题。” 星展银行分析，制定穿透的税收激励制度会对中国REITs市场的发展有很大益处。
星展银行分析，中国建立REITs市场对于发行人、投资者和市场建设都具有重要意义。
对于发起人而言，发行REITs能够降低发起人财务杠杆，将存量资产套现并为后续发展提供资金，REITs上市后也可以树立市场品牌与形象；而对于投资者而言，不仅可以获得稳定可见的收入，二级市场还有足够的流动性，兼具股债的优势，另外也为中小投资者参与商业地产投资的机会。
在星展银行看来，在中国，有着大量寻求稳健投资渠道的市场存量资金，而这些大规模的存量资金恰恰是发起人可考虑的新融资渠道。
郭雪梅告诉记者，在新加坡，50%以上的公众投资者都会参与REITs的投资。
“由于这一产品不同于传统的股票和债券，很多投资者最开始并不能理解REITs投资。”郭雪梅介绍，最初试点公募REITs时，金融机构在投资者教育方面也经历了非常长的一个过程，这种面向公众投资者的投教工作非常重要。
郭雪梅还认为，除了发行人和投资者层面，推出公募REITs有利于中国金融市场的稳定。与此同时，完善REITs市场建设更有利于金融市场的国际化布局。