如何重估新城控股?

如何重估新城控股?

2021年上半年,对于新城来说,是充满意义的。

上半年,新城控股商业运营总收入39.38亿,同比上涨近73%。

众所周知,房地产底层逻辑正发生根本性变化,主要体现在五大分化上:

市场分化、房企分化、拿地分化、管理分化和产品力分化。

在这五大分化下,商业地产也从上半场的“鸡肋”变成了下半场的“新风口”。

在房企们都在苦寻“第二增长曲线”、纷纷押宝商业地产的下半场,其对新城的意义,已远远超出了事件本身。

01

数据里的新城

先通过一组半年报数据,整体上检视下新城最新的状态。

先看销售

合约销售额:1176.64亿元,同比增长20.65%。

销售面积:1086.96万平方米,同比增长23.87%。

如今地产行业已理性很多,对规模已不再一味迷恋,大家新共识是,规模增速保持在行业合理区间即可。

再看经营业绩:

营业收入:791.05亿元,同比增长109.63%;

归母净利:43.06亿元,同比增长34.40%;

扣非归母净利:37.96亿元,同比增长38.19%;

上半年,新城营收增速,行业数一数二;利润增速,也是位居行业前列。

至于营收增速高于利润增速的问题,大家需要认识到两个客观事实:

一是行业整体盈利能力下降,逐步向社会平均利润水平回归。

二即便是巨头们盈利能力也在下滑,比如万科,上半年营收同比增长14.2%,归母净利润,却同比下降11.7%,录得12年来首次下滑。毛利率为22.9%,亦同比下降8.87个百分点。

因此新城还能保持近40%的利润增速,已实属不易。

此外,报告期内,新城合同负债1975亿,这意味着,新城未来一到两年的营收及利润继续维持较高增速,基本是有保障的。

如何重估新城控股?

再看财务稳健性

报告期内,剔除预收账款后的资产负债率为75.45%;净负债率为60.48%;在手现金余额551.54亿元,现金短债比约1.44倍。

新城财务状况整体上比较稳健。

最后看其市场布局

上半年,新城新获土储总建筑面积1831.6万平米,相当于同期合约销售面积的近2倍。

不过,下面的结构性信息才是关键。

上半年,新城新增土储中一二线城市占比45%,长三角强三四线城市占比32%;截至6月底,其总土地储备达到1.5亿平米,其中一二线占比37.75%,长三角强三四线城市占比29.38%。

注意到了没,新城布局的三四线,前面有一个明确的定语:长三角。

这背后既是新城“地域深耕”战略的体现,但其释放的信号,又超出了这一范畴。

下半场是一个典型的结构性行情,虽大势不难判断,但房企反而更难抉择了。

一、从需求量能角度,房企需要向一二线城市回归,但一二线占比过高,又会面临政策一致性风险;

二、从分散风险角度,房企需要涉足三四线,但大多数三四线又面临需求不足问题;

三、若全国范围内,掐尖式挑选三四线,又面临管理半径过大问题,反而得不偿失。

新城有选择性地重仓长三角强三四线的策略,则恰好解决了上述三个问题。

因为长三角不仅是下半场楼市首屈一指的高地之一,也是发展最为均衡的一个城市圈。

2020年全国城市GDP50强中,江苏有9个城市上榜,浙江有7城上榜;全国百强市中,江苏占13个,浙江占8个;全国百强县中,江苏占25个,浙江占18个。

所以,通过上述关键数据,我们也就大致看清了,新城在当下的整体状态:务实、稳健,销售端的安全边际也在越来越厚……

02

“第二曲线”加速

除了地产主业各项数据传递出的安心,半年报中,让市场眼前一亮的,还有新城的第二增长曲线,商业。

如前述所言,下半场房地产底层逻辑发生变化,越来越多房企,开始将集中性商业作为自己在下半场第二增长曲线的重要选择,新城亦不例外。

不同房企在商业赛道所处的发展阶段,是不一样的。

0-1的初步布局阶段:多数房企,尚处于这一阶段。

1-10的突破阶段:以招商、中海、宝龙等房企为代表。

10-100的全面扩张阶段:以新城、华润、龙湖为代表。

其中,新城的表现最为突出。

不管数量,还是营收,还是全国化布局上,如今新城在商业地产领域,都展现出首屈一指的实力。

上半年,新城控股商业运营总收入39.38亿,同比上涨近73%;在运营项目105个,平均出租率为97.12%,客流总量4.96 亿人次,销售总额为272.75亿,平均客单价为55元/人。

上半年,新城新开业吾悦广场5个,累计已开业面积达950.67万方,同比增长62.06%,新获取项目18个,全年开业目标为30个,营收达85亿。

截至2021年8月25日,新城在手集中商业项目达177个,进驻全国131个城市,已初步完成全国化布局。

当然,我们说新城第二曲线加速成型,并不仅体现在城市布局、数量、营收、出租率上,还体现在退出渠道上。

今年7月,新城控股发布公告称,正筹划将9个商业物业作为底层资产,在新加坡设立信托基金,并最终实现上市。

虽最初只有9个商业物业,但信号不可小觑。

大家知道,上半场国内房企之所以大都不愿意涉足商业地产,就是因为资产流动性太差、变现渠道不畅,房企只能持有,虽说每年有租金收入,但也长期沉淀了大量资金,得不偿失。

而现在,新城正着手通过上市,打通商业资产的退出渠道。这也就使得新城的“第二曲线”更有想象力,也更加成熟。

一方面,新城通过租金收入,每年获取一两百亿的稳定经营现金流;

另一方面,通过基金上市,新城不仅释放了商业资产的流动性,还能充分享受到资本市场的估值溢价。

03

重估新城控股

如上所言,如今地产行业底层逻辑已发生了深刻的变化。底层逻辑变化之下,地产行业的估值模型也发生了变化:

1.0 土地红利时代:特征是土地为王、龙头定价。

2.0 杠杆红利时代:特征是杠杆为王、规模定价。

3.0 管理红利时代:特征是运营服务为王、多元定价。

在3.0时代,新城在资本市场的价值重估,主要体现在两个层面:

一是行业或赛道层面,即β(贝塔)的价值重估,如以商业运营等见长的房企,较于传统型房企的价值重估,也就是商业运营较于传统地产,将享有更高的估值溢价。

如今在资本市场,商业运营做得好的房企,也确实能往往能得到较高的估值,也最受投资者追捧。

商业是资本市场难得的高景气赛道,这也意味着,以新城为代表的商业运营型房企,其β值未来还有进一步上行的空间。

二、房企个体层面,即α(阿尔法)的价值重估,如商业赛道内的房企,估值也会慢慢分化,那些高成长性、运营能力强的房企,也将会获得高于商业赛道均值的估值溢价。

新城在商业领域的成长性是有目共睹的,这也意味着新城控股的α值,理应更高。

可能有人会说,从绝对值上看,新城控股估值在内资房企中已不算低了,但并不意味着不能继续走高。

君不见,同样以商业见长的港资房企恒隆,回调之后的动态PE仍然达38倍,直逼茅台。

事实上,这种价值重估在新城身上,已经开始有所体现了。

这不,近一个月,新城控股就获得了海通、中信、华泰、广发等11家券商的研报关注,平均目标价为55.77元,较于当前股价涨幅达62%。

而券商给予新城控股高目标价的一个集体性因素,就是商业驱动带来的高质量增长。

如何重估新城控股?

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