一年前看过我们文章的人应该都记得：买增城，首选新塘。
事实证明，今年以来，新塘板块以网签成交5777套，区占率42.6%排名增城第一，七普人口总量和增量都包揽全区第一。（克而瑞、政府官网）
不过还有第二个问题：
假如新塘买不起，增城还能买哪里？
朱村、荔城我们都分析过了，今年，有一匹 “黑马”冲了出来——仅用5个月就完成了去年7.5个月的一手住宅成交量。（克而瑞）
这匹“黑马”的名字，很容易引起误会：
你说的到底是黄埔，还是增城那个？
这恰恰是它的一大优势。西边贴着黄埔中新知识城，东边靠着朱村科教城，这匹“黑马”就是增城的中新板块。
（图源：网络）
增城的中新是个镇，黄埔知识城的“中新”是中国+新加坡的缩写，两个板块虽然不是亲兄弟，但中新镇的楼盘已经把知识城当兄弟。
跟知识城挨得近，恰恰是击中买房人的第一理由，过去3年，知识城是全广州的“当红炸子鸡”之一。
中新板块，有望成为下一个知识城吗？
主城区往东，第一站是天河，第二站是黄埔，第三站才是增城。
“身在增城，心在黄埔”是不少买增城朋友的内心写照。
而中新镇的楼盘销售经常会说这么一句话：我们能承接黄埔的外溢购买力。
细品，销售想透露的信息很丰富：
1. 我们知道想买黄埔的人很多，但黄埔涨得贵啊，资格门槛也高
你看隔壁知识城二手房都3万了，科学城新房4万，二手成交甚至出现6万，吓跑了吧？
我中新才2字头，还有1字头可以挑。
2. 我们跟黄埔挨得很近，货量足够多，不怕买。
从中新镇坐地铁，一小时左右到珠江新城，通勤距离跟新塘没太大区别，甚至比坐14号线知识城支线还要近一丢丢。
得出结论：很多原本买黄埔的人都过来我们这边啦，你还犹豫啥？
好问题，犹豫啥？犹豫，中新是不是只能当知识城的“睡城”。
过去十年，增城常住人口增量约43万，仅仅高于“老三区”跟从化。
这对于十年卖出超过25万套新房，几乎从未掉落过全市新房网签宝座的增城来说，有点不应该啊。
粗略按每套房对应两口子来算，也该有50万人，还要减掉部分置换的增城本地人。
这暴露了增城的问题。
如果一个区域的竞争力在于房地产，它的人口虹吸能力能持续多久？会不会渐渐成为产业集聚力强的区域的“睡城”？
广州不缺“睡城”。
亚运城交通、商业、教育样样齐备，但房价就“睡”在那了，叫不醒。
如果中新也是如此，哪怕跟知识城挨得再近，也无法复制知识城的“跳涨”，只能跟着增城大盘乖乖“躺平”。
放长远一点来讲，知识城的购买力真的能够持续外溢到隔壁中新镇，消化货量吗？
有两点值得留意：一方面，两者无论是人口总量还是增量，都势均力敌。
知识城目前常住总人口13万，过去十年增长3.7万人。而“黑马”中新镇目前常住人口11万，过去十年增长3.2万人。
另一方面，增城这几年在中新镇卖了不少地，接下来大把新货，再加上旧改，相当热闹了。
中新这边供应量大，隔壁喊“没货”的知识城事实上也在猛搞旧改。
知识城胜在规划逼格高、有高新产业支撑，又是众多热门板块中的“价格洼地”，对市区乃至黄埔的人吸引力更强。
现在黄埔新房价格被盯得紧，反观中新板块，新房价格涨幅排名增城第一。
克而瑞研究显示，中新板块的新房价格，从去年1月成交价17742元/平涨到12月成交价21882元/平。
所以接下来，知识城跟中新镇的新房价格差距，未必会越拉越大。
增城有新塘这样的规划高地、GDP主力军，也有荔城这样的老城区、政府所在地，这是目前增城人口最多的两个板块。
至于其他板块，缺乏强产业、强交通、强人口支撑，更多是在打低价牌收割刚需。
不过，中新还有一张牌。
假如去年的传闻成真，广州要将中新镇跟知识城、钟落潭镇、花东镇、太平镇一起组成第12个行政区，中新可能可以抱抱知识城的大腿。
上面说到中长期的发展，很多入手中新镇的朋友其实并没有想这么多，因为只看当下，中新并不差。
要交通，有交通。
最大的亮点就是地铁21号线三个站经过板块，如果把旁边黄埔镇龙TOD也拉进来，有四个。
这就很吸引在天河黄埔上班的朋友。接下来，中新镇会是增城乃至广州东部的置业热点。
但我最后还是要劝你一句：
买房不要脑子一热，得为自己考虑得长远一点。
前面说到中新的涨幅表现比增城一般板块要好，是指新房。
而你，是不是打算在增城永远住下去？
如果不是，我们来看一组数字：
这是中新某著名大盘2018年跟2021年的二手房成交单价，这个盘目前有接近200套房源在挂牌。
不用说，业主心里苦。
所以，买中新前要思考两点：
其一，目前交通称得上是中新板块的最大优势，但是不是算“利好出尽”了，板块的未来还有多大想象空间？
其二，中新的公建配套是比较缺位的，主要靠旧改，商业跟教育配套主要看开发商的本事，开发商弄得好，卖得自然比别人贵，那么你能承受的价位是多少？
考虑好之后，再好好挑，我有几点非常认真的建议：
1. 要贴着21号线买，楼盘离地铁站的步行距离一定要近；
2. 能买中新镇靠南部的楼盘，就不要买北部，莫贪便宜；
3. 商业配套，很重要，不然你就是买来纯睡觉；
4. 教育配套，看自己需求，能有最好有，因为中新的教育配套一般般；
5. 在大型社区跟麻雀盘之间，折中考虑，大型社区不好管理，麻雀盘难成气候，不太能打响知名度。
以上五点都具备了，再看看楼盘售价，如果超过2.5万/平，不如再淘一淘黄埔吧。