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深度剖析产业地产政企分工，解读典型企业商业模式，分析园区产业集聚的核心因素，为产业地产人提供了一本“实用宝典”。
文明于中外的苏州工业园区诞生于特殊的时代背景，我们在《中国产业园区企业历程研究报告》中有提到：当时，由于中新两国都在为提升各自的经济发展努力寻求改革和创新。恰逢此时，两国领导人——中国改革开放总设计师邓小平和新加坡总理李光耀看到中新合作的契机，中国可借鉴新加坡发展经验，开发现代化工业园区，为中国城市的发展提供范例，而新加坡在土地限制下需要寻求新的出路来抵御外力的限制。
中方背景：改革开放、振兴经济
1978年，时任中国国务院副总理邓小平访问新加坡，对新加坡在建国13年内取得的经济成果与城市面貌表示赞叹和贊扬。李光耀向邓小平介绍了新加坡的经济发展历程、对外开放政策以及吸引外资的举措，认为中国可以比新加坡做得更好。
1979年,中国启动了一系列改革措施，促进经济。其中的一项措施,是不断吸引外商的直接投资。通过外商直接投资能带来资本、技术和管理技能,还能增加就业和外汇收入，提升其竟争力。80年代起，中国先后设立了一批经济特区和工业技术开发区。
1990年4月，中国为进一步扩大开放、推动社会主义市场经济发展，正式启动上海浦东新区开发开放。开发开放浦东，不仅有助于上海发展成为国际经济、金融、贸易中心，而且以上海为龙头，有效带动了长江三角洲地区的对外开放与开发，逐渐实现区域的经济腾飞。长三角区域得益于浦东开发开放战略，充分利用地区环境、交通地理优势及一系列优恵政策的合力，吸引了众多外资投入。
新方背景：走出国门谋双赢
1973年，石油危机引发全球经济衰退,新加坡亦深受影响。1979年,新加坡在经济复苏后,便着手拓展外部经济空间,开展在国外的经济活动。与此同时,劳工成本上升并土地资源短缺,对新加坡的经济竞争力构成挑战,新加坡政府于是着手调整经济结构,重新规划产业布局,从単一的制造业经济逐渐转向多元经济,并且走上区域化经济发展之路。当时，世界经济已迈入全球化的加速阶段,中国、马来西亚、印度尼西亚和泰国等诸多亚太地区国家,开始对外开放并扩大外贸,利用外商投资推动国内经济增长,新加坡调整经济结构怡逢其时。
区域工业园区计划，是新加坡区域化经济发展战略的关键构成。在区域内新兴市场开发建设工业园区,可充分利用这些地区初级生产要素的低成本优势，同时开发工业地产,输出高品质的二级生产要素、工业基础设施和管理服务等。
1989年,新加坡在印尼巴淡一毫启动的试点项目大获成功,新加坡政府深受鼓舞,认为同样模式可在亚太其它地区复制推广。1990年,中新两国正式建交,双边关系深化发展，为建立互利共赢的中新合作关系以及开展两国首批合作项目,提供了机遇和平台。
1991年，中东海湾战争的爆发对新加坡来说，是个巨大的震撼，新加坡和科威特一样都是小国，为避免重蹈科威特之覆辙，避免国内产业因战争而全军覆灭，新加坡需要在海外建设一个类似裕廊工业园的产业基地。中新两国合作开发的苏州工业园区就是在这样的时代背景下应运而生。
中国哪些城市进入候选名单？
或许很多人会问，诺大的中国当初李光耀为什么会选择苏州来开发工业园区呢？其实1992年邓小平南方谈话之后，李光耀曾到访过北京、上海和其他五个省份。北京是首都，从政治意义和土地价格上讲，新加坡应该是没什么机会落户北京。所以，他把目光又投向了另一个经济中心上海，而此时中国正开始以举国之力开发上海浦东，自然也“瞧不上”新加坡。又由于新加坡人大多是福建、广东人的后裔，宗亲血缘关系比较复杂，熟人网络会影响正常的商业决策和政府治理，所以李光耀从一开始就明确排除了闽、粤二省。这样一来，候选人名单里只剩下苏南的苏州、无锡，胶东半岛的青岛、烟台、威海。而新加坡是一个国际港口城市，投资中国时肯定会首选海港，从这点来看，苏州、无锡明显处于弱势。那最后选址苏州的真正缘由其实与五个关键人物密切相关，具体我们会在《中国产业园区企业历程研究报告》中详细阐明缘由。
苏州市地图：1.黄埭一带2.苏州火车站北边3.苏州高新区西4.金鸡湖一带
而在苏州本地选址时，更是一波三折。最开始其实苏州方面圈定了四个区域，分别是现苏州相城区的黄埭一带、苏州火车站北边、苏州高新区西边那一块和市区东边金鸡湖一带。
第一块苏州相城区的黄埭一带，距离苏州市中心较近，正因为离市中心近，很多的道路交通发展成熟，很难从新的规划，自然是不考虑；第二块是苏州火车站北边这个区域，虽然交通相对方便，但是该区域属于老城区范围，周围有很多的园林保护建筑，不利于建设和拆迁，也被排除在外；第三块是苏州高新区西边那块，是苏州政府首推的区域，但新加坡人觉得此时的高新区已经确定为工业开发区，距离上海较远，而且此地离高新区太近，后期如果发展起来，说不清是谁的功劳，所以也被排除在外；而前三个区域都是市西的丘陵与山区，开发成本低，苏州方面有着自己的打算，但令人吃惊的是，新加坡人偏偏看中了多水密、地势低洼、开发成本大的第四块地：市区东边金鸡湖。新加坡人为什么选择金鸡湖地区发展工业园区，而这套选址思路正是《中国产业园区企业历程研究报告》中提到的新加坡“软件”。它既是新加坡建国经验，也是李光耀执政40年的辉煌成果。
1994年2月26日，中新双方签署协议
1994年2月11日，国务院给江苏省人民政府下达了《关于建设苏州工业园区有关问题的批复》，同意在苏州工业园区实行沿海开放城市经济技术开发区的政策，赋予园区较大的审批权限，同意园区在坚持和维护我国国家主权的前提下，自主地、有选择地借鉴新加坡对我国适用的经验，苏州工业园区正式成立。
1994年2月26日，在北京钓鱼台国宾馆，中国和新加坡签署了《关于合作开发建设苏州工业园区的协议书》李岚清副总理和李光耀资政分别代表各自政府在文本上签字。国务院总理李鹏和新加坡总理吴作栋出席见证，《关于借鉴运用新加坡经济和公共管理经验的协议书》和《商务总协议》同日签署。
可以说，苏州工业园区从成立到发展，从中央到新加坡再到苏州市政府，三方的心态和利益诉求都在不同时期产生了变化，而这些博弈背后也为后来苏州工业园区的发展产生了深远影响，而这些具体的影响，我们会在接下来的《中国产业园区企业历程研究报告》进行详细的分析和解答。
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