美国总统唐纳德·特朗普(Donald Trump)对全球树立起的贸易壁垒犹如一片乌云，笼罩在全球经济上空。尽管如此，一个远离这些尘嚣纷扰，恬然隐匿于新加坡房地产行业一隅的舒适角落，正在散发着令人垂涎的吸引力。
2018年以来，市场对靠近这座城邦中央商务区的两层或三层排屋的需求量一直大于工业用房。坐落于这些排屋的，通常是一些临街酒吧或美食酒馆，而楼上往往设有按摩水疗中心或音乐厅。
作为一种混合用途建筑，建造于19世纪40年代到60年代的临街店铺，构成了二战前旧城中心的大部分城市肌理。这些保护性房屋的市场需求极为火爆。根据高力国际集团(Colliers International Group Inc.)提供的数据，在2018年第一季度，超过500万新元（约合370万美元）的交易同比飙涨281%，增至创纪录的4.786亿新元。这家经纪商将如此火爆的行情归因于来自房地产基金和投资公司，以及本地和外国高净值人士的旺盛需求。
工业地产开发萧条
店铺的火爆与工业地产开发的萧条形成了鲜明对比。根据高力国际的数据，剔除政府为建造一个共享行政学习中心销售的土地（这更像是服务业，而不是制造业用地），第一季度的投资销售总额（只考虑500万新元以上的交易）仅为2.76亿新元。尽管政府为市场提供了几片工业用地，但无人竞标。
多彩的生活：2018年第一季度，新加坡住宅物业的投资销售额高达91亿新元；但在其他类别中，二战前店铺的市场表现击败了熠熠发光的新购物中心 *本图列举的投资销售额只考虑500万新元以上的交易（数据来源：高力国际集团）
请注意，经纪商确实期望市场——尤其是那些想成为物流中心房东的投资者——对工业地产的兴趣大幅上升。例如，电商巨头亚马逊公司(Amazon.com Inc.)去年将其Prime送货服务带入新加坡。不过，投资者也有理由谨慎行事。一旦美国将贸易摩擦升级，以中国为中心的电子产品供应链受到影响，这个城邦国家也难免会受到伤害。
房屋无疑是更安全的赌注。在经历一波由政府策动的降温之后，住宅物业价格正在恢复。与昂贵的香港房屋市场一样，投资者正在竞相涌入。与此同时，开发商正在争先恐后地囤积土地，仅在2018年前三个月就花费了近60亿新元收购现有的住宅用地。
店铺是投资者的避风港
新加坡写字楼市场的前景正在企稳，尽管供过于求仍然是一个问题。相比之下，市面上的店铺不足7000间。那些坐落于驳船码头和沙球朥路，委托仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)出售的店铺拥有绝佳的位置——它们都位于市中心。2018年3月，当地投资公司8M Real Estate Pte开具了一张价值8250万新元的支票，收购了10栋排屋。据高力国际集团估计，这家投资公司持有的保护性房屋总数由此达到40间，价值约5亿新元。
购物习惯正在改变：新加坡最大的购物中心REIT（即不动产投资信托）去年发现，新签租约或旧租约续签中的租金呈下降趋势 *相较于此前租赁合同（通常签署于三年前）的租金变化（数据来源：公司报告）
一些购物中心正在续签租赁合同，但合同上的租金恐怕不会让房东欢呼雀跃。网上购物的勃兴，是令人沮丧的原因之一；银行希望增强数字化业务（并节省对实体分支机构的资金投入）是另一个原因。
当然，店铺无法与经济基本面完全隔绝。但相较于裕廊东的某家大型购物中心，它们的收益能够更好地经受住全球贸易的起起伏伏，而前者的顾客流量和财运往往跟全球石油价格密切相关。中央商务区之外的高档化——比如，JooChiat街区被改造成了一个时尚先锋地带——也会吸走部分人气。
要找到好的店铺交易并不容易，而那些兼具住宅功能的店铺也不向外国投资者开放。尽管如此，根据世邦魏理仕(CBRE)的分析，去年仍然完成了148笔交易，交易额达到10亿新元，比2016年增长了40%。
这并非偶然现象。在特朗普时代，只要不爆发类似SARS那种迫使人们足不出户的流行性疾病，这些散发着柔色光泽和历史沉淀的店铺就可能会成为聪明投资者竞相追逐的避风港。
（本文内容不代表彭博编辑委员会、彭博有限合伙企业、《商业周刊/中文版》及其所有者的观点。）
撰文：Andy Mukherjee 编辑：陈木青、于欣宜 翻译：任文科
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