来源：21世纪经济报道
作者：张晓玲、曹安浔
编辑：李清宇
“来了就是深圳人”，不应该仅仅是一句口号，而是真正能让深圳成为美好居住和工作的城市。
继两年前深圳首次提出2035年住房计划后，深圳官方再次向外界传递了建设房地产长效机制的信息。
8月28日，深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露，深圳要学习新加坡，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
然而深圳的现实却是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下；住房供地严重不足，住房只占土地供应的22.6%，之前的供地计划常常不能完成。
未来，深圳能否兑现自己的承诺，还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。
不过，张学凡透露的信息，结合此前“深八条”新政的实施，可以让人看到深圳调控楼市的决心，在稳定市场和增加供应上同时用力，深圳的楼市、房价稳定可期。
01 对标新加坡
这是深圳第一次明确公开的官方表态，在住房供应体系方面学习、对标新加坡。
张学凡表示，深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。
深圳商品房供应量更是少得可怜，按套数来算不足20%，按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》，到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米，共计187.9万套。
而深圳每年净流入人口40-50万，房地产需求量仍很大。
房地产长效机制最重要的是，建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系，核心就是大力发展公共住房。
张学凡强调，深圳要学习新加坡，提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳，住房建设方面的长远目标是，有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。
深圳对标的新加坡模式，起源于新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划，新加坡政府鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。
目前，新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。新加坡建屋发展局显示，早在2016年，新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里，也就是说，新加坡的政策性住房与商品房比例约为“8：2”。
事实上，这不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾发文，明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房，并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。
在演讲中，张学凡并未透露过去两年多深圳住房供应的完成率和比例。
02 供应难题待解
理想丰满，现实骨感。深圳住房体系的改变，仍在艰难实践中。
事实上，深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划，但最后都没有实现，特别是保障房和人才房。
十三计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷，完成“十三五”规划目标的90%；累计供地拟建设商品住房26.27万套，仅完成“十三五”规划指标75%。
2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷，完成“十三五”规划目标的120%，但安居工程建设筹集共计35.34万套，仅完成“十三五”规划任务的88%。
相比两年前，深圳在公共租赁住房方面的新目标是110万套，为此每年将建设10万套公共租赁住房，补齐5-8年的短板，人均住房面积也将从现在的27.8平方米提高到30平方米。
2020年深圳加大了房地产的供应和开发。房地产开发量是去年的2倍，为十年来最高的一次；房地产开工量达到1200万平方米，是过去开工数的2倍多。
张学凡表示，住建局联合规资局，将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整，住房用地占建设用地的比例，将由过去的22.1%提高到25%，甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%的比例，补齐住房用地供应的短板。
不过仅靠新增土地供应显然难以达到目标，深圳必须挖掘多元化的土地和住房供应主体。
在2035年的规划中，深圳在住房土地来源上，从过去的政府垄断供应土地，变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。
张学凡也表示，深圳需要房地产企业积极参与大规模建房行动，包括商品房和公共住房。
不过，多位深圳业内人士指出，深圳住房要实现接近新加坡那样的模式，要达到6：4的比例，还不知道要等多少年，之前提的到2035年新增保障房100万套，商品房70万套，包括最新的政策房110万套计划，但这都只是增量的部分，但加上存量，很难达到6：4。
03 房价飙涨已成过去时
深圳今年二季度的魔幻上涨犹在眼前，7月新建商品住宅均价57904元/平方米，二手房均价73343元/平方米，位于全国第一。
那么，学习新加坡对深圳楼市、深圳房价又有何影响？
张学凡表示，政府的住房政策目标体系就是两手抓，对于公共住房，政府的职责是做兜底，未来让60%市民住上政策房，通过稳定的、可持续的、可实现的政策和成果，在每一年度体现出来，形成良好的预期。
在一手兜底做大公共住房的同时，另一手是稳定房地产市场。
7月15日，深圳出台了住房新政，新“深八条”，比起2016年10月4日出台的“深八条”有一些变化，过去对房地产的调控以行政手段为主，从现在开始，是行政手段与经济手段并存，将来慢慢过渡到以经济手段为主的方式。
这次的“7.15”调控政策中，经济手段主要有两条，一是金融信贷政策，一是税收政策。
“我希望严格落实好新出台的‘深八条’调控政策，严格落实好限购限贷限价限售等政策，这对企业会有一定影响，但我们要的是市场平稳健康发展，不是市场的大起大落，大起大落对市民没有什么好处，对企业也没有什么好处。”张学凡说。
市场和企业都接收到了这一信息。不少深圳开发商和中介机构表示，政府的决心很大，楼市的风向真的变了。上半年那种房价上涨很难再出现。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，这预示着下一步深圳的市场会有很大的变化，住房会大幅增加供应量，去解决供应不足的问题。
炒房客尴尬了！这个城市收入涨幅跑赢房价
近日，贝壳找房对外发布《2020新一线城市居住报告》。《报告》显示，新一线城市中长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对较低，其中长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。
据中国房价行情网统计，今年7月份，在中部6个省会城市中，长沙新房和二手房价格均刚过万元，且双双处于垫底位置；在全国315个城市7月房价排行榜中，长沙排在第62位。
值得一提的是，因上半年市场过热，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等城市近两月纷纷出台政策收紧楼市。与上述城市形成鲜明对比的是，长沙却因为调控成效显著而成了各地纷纷效仿的对象，甚至在7月初还引来深圳住建局前来“取经”，长沙也俨然成为“房住不炒”的“优等生”。有网友戏称：大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。
此外，其它新一线城市中，居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等，其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出。成都小区周边资源配套相较均衡与完善，其居住便利性指数仅次于北上广深，城市拥堵指数也低于大部分样本城市。成都2020年上半年成交均价为14049元/平，住房成本占收入的比例明显低于杭州、南京等城市。郑州、合肥、长沙、武汉、成都等中心城市对省内人口的虹吸效应大，省内购房客群占比达到8成以上；而深圳、东莞、佛山等湾区重点城市移民指数较高，非本市购房客群占比超8成。
