来源:21世纪经济报道
作者:张晓玲、曹安浔
编辑:李清宇
“来了就是深圳人”,不应该仅仅是一句口号,而是真正能让深圳成为美好居住和工作的城市。
继两年前深圳首次提出2035年住房计划后,深圳官方再次向外界传递了建设房地产长效机制的信息。
8月28日,深圳市住房与建设局局长张学凡公开演讲透露,深圳要学习新加坡,未来深圳的住房比例是“六比四”,目标是让深圳60%的市民住进公共住房,为此将加大住房供应,推进大规模住房建设。
然而深圳的现实却是,70%多的人仍然居住在城中村,人均住房面积也在国家和广东省的最低标准线之下;住房供地严重不足,住房只占土地供应的22.6%,之前的供地计划常常不能完成。
未来,深圳能否兑现自己的承诺,还是要看土地供应和住房供应体系能否突破。
不过,张学凡透露的信息,结合此前“深八条”新政的实施,可以让人看到深圳调控楼市的决心,在稳定市场和增加供应上同时用力,深圳的楼市、房价稳定可期。
01 对标新加坡
这是深圳第一次明确公开的官方表态,在住房供应体系方面学习、对标新加坡。
张学凡表示,深圳全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米,人均面积27.8平方米,还没有达到国家和广东省的最低标准线。主要原因是深圳还有70%多的人居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。
深圳商品房供应量更是少得可怜,按套数来算不足20%,按面积来算也只有28%左右。根据深圳市住建局《住房发展“十四五”规划》,到2018年深圳商品住宅总建筑面积为1.69亿平方米,共计187.9万套。
而深圳每年净流入人口40-50万,房地产需求量仍很大。
房地产长效机制最重要的是,建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系,核心就是大力发展公共住房。
张学凡强调,深圳要学习新加坡,提出“六比四”的住房比例。作为一线城市代表的深圳,住房建设方面的长远目标是,有60%的深圳市民住在政府提供的租赁或出售的公共住房。
深圳对标的新加坡模式,起源于新加坡从1964年开始推行的“居者有其屋”计划,新加坡政府鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋。
目前,新加坡已形成以政府组屋为主、市场化的私人房产为辅的住房体系。新加坡建屋发展局显示,早在2016年,新加坡便有高达82%的公民居住在组屋里,也就是说,新加坡的政策性住房与商品房比例约为“8:2”。
事实上,这不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月,深圳曾发文,明确了面向未来(2018年至2035年)的住房发展目标,计划未来18年提供170万套住房,并将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2:2:2:4。
在演讲中,张学凡并未透露过去两年多深圳住房供应的完成率和比例。
02 供应难题待解
理想丰满,现实骨感。深圳住房体系的改变,仍在艰难实践中。
事实上,深圳此前的土地和住房供应计划大部分都未实现。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,深圳“十一五”、“十二五”规划都提出了大量的住房规划,但最后都没有实现,特别是保障房和人才房。
十三计划也大部分没有完成。《深圳市住房发展2020年度实施计划》显示,2016-2019年底,深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷,完成“十三五”规划目标的90%;累计供地拟建设商品住房26.27万套,仅完成“十三五”规划指标75%。
2016-2019年底,深圳市的公共住房用地累计供应281.3公顷,完成“十三五”规划目标的120%,但安居工程建设筹集共计35.34万套,仅完成“十三五”规划任务的88%。
相比两年前,深圳在公共租赁住房方面的新目标是110万套,为此每年将建设10万套公共租赁住房,补齐5-8年的短板,人均住房面积也将从现在的27.8平方米提高到30平方米。
2020年深圳加大了房地产的供应和开发。房地产开发量是去年的2倍,为十年来最高的一次;房地产开工量达到1200万平方米,是过去开工数的2倍多。
张学凡表示,住建局联合规资局,将在“十四五”期间的用地供应上做一些调整,住房用地占建设用地的比例,将由过去的22.1%提高到25%,甚至将在“十四五”期间的前两三年提高到30%的比例,补齐住房用地供应的短板。
不过仅靠新增土地供应显然难以达到目标,深圳必须挖掘多元化的土地和住房供应主体。
在2035年的规划中,深圳在住房土地来源上,从过去的政府垄断供应土地,变为政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。
张学凡也表示,深圳需要房地产企业积极参与大规模建房行动,包括商品房和公共住房。
不过,多位深圳业内人士指出,深圳住房要实现接近新加坡那样的模式,要达到6:4的比例,还不知道要等多少年,之前提的到2035年新增保障房100万套,商品房70万套,包括最新的政策房110万套计划,但这都只是增量的部分,但加上存量,很难达到6:4。
03 房价飙涨已成过去时
深圳今年二季度的魔幻上涨犹在眼前,7月新建商品住宅均价57904元/平方米,二手房均价73343元/平方米,位于全国第一。
那么,学习新加坡对深圳楼市、深圳房价又有何影响?
张学凡表示,政府的住房政策目标体系就是两手抓,对于公共住房,政府的职责是做兜底,未来让60%市民住上政策房,通过稳定的、可持续的、可实现的政策和成果,在每一年度体现出来,形成良好的预期。
在一手兜底做大公共住房的同时,另一手是稳定房地产市场。
7月15日,深圳出台了住房新政,新“深八条”,比起2016年10月4日出台的“深八条”有一些变化,过去对房地产的调控以行政手段为主,从现在开始,是行政手段与经济手段并存,将来慢慢过渡到以经济手段为主的方式。
这次的“7.15”调控政策中,经济手段主要有两条,一是金融信贷政策,一是税收政策。
“我希望严格落实好新出台的‘深八条’调控政策,严格落实好限购限贷限价限售等政策,这对企业会有一定影响,但我们要的是市场平稳健康发展,不是市场的大起大落,大起大落对市民没有什么好处,对企业也没有什么好处。”张学凡说。
市场和企业都接收到了这一信息。不少深圳开发商和中介机构表示,政府的决心很大,楼市的风向真的变了。上半年那种房价上涨很难再出现。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,这预示着下一步深圳的市场会有很大的变化,住房会大幅增加供应量,去解决供应不足的问题。
炒房客尴尬了!这个城市收入涨幅跑赢房价
近日,贝壳找房对外发布《2020新一线城市居住报告》。《报告》显示,新一线城市中长沙、沈阳、重庆的房价收入比相对较低,其中长沙是典型的居住友好型城市,收入涨幅明显跑赢房价。
据中国房价行情网统计,今年7月份,在中部6个省会城市中,长沙新房和二手房价格均刚过万元,且双双处于垫底位置;在全国315个城市7月房价排行榜中,长沙排在第62位。
值得一提的是,因上半年市场过热,深圳、杭州、南京、东莞、宁波等城市近两月纷纷出台政策收紧楼市。与上述城市形成鲜明对比的是,长沙却因为调控成效显著而成了各地纷纷效仿的对象,甚至在7月初还引来深圳住建局前来“取经”,长沙也俨然成为“房住不炒”的“优等生”。有网友戏称:大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。
此外,其它新一线城市中,居住竞争力指数较高的城市有成都、武汉、重庆、天津等,其中成都的居住竞争优势在新一线城市梯队中脱颖而出。成都小区周边资源配套相较均衡与完善,其居住便利性指数仅次于北上广深,城市拥堵指数也低于大部分样本城市。成都2020年上半年成交均价为14049元/平,住房成本占收入的比例明显低于杭州、南京等城市。郑州、合肥、长沙、武汉、成都等中心城市对省内人口的虹吸效应大,省内购房客群占比达到8成以上;而深圳、东莞、佛山等湾区重点城市移民指数较高,非本市购房客群占比超8成。