陈文莉

第四季度“地产资本面”的开局，可以用两个词概括——冰火对浇、多空博弈。

冰的是接踵而至的债券违约、信评下滑，一步步做空境内外市场对地产的预期。

克而瑞统计显示，截至9月27日今年累计有39宗内房债券违约，较去年多25宗，涉及金额达467.5亿元人民币，按年增长159%。

最明显的特征是，违约已然蔓延至头部房企。华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展之后，中国恒大、花样年等也接连出现债务违约。

人心最是难聚易散，多家内房企的集中债务违约，直接导致数十只内房股美元债受累，走势接连创新低。

眼下，10月的房企还债小高峰即将到来，新一轮多空博弈或将再度上演。

14日的海伦堡和万科，15日的鑫苑置业、世茂集团、中国地产集团，18日的新力控股，25日的当代置业，27日的新城发展…都将有境外美元债到期。

火则是房企正在与时间赛跑，短期内频繁的“回购、增持、投资者会沟通…”为了挽回资本市场的预期，不少房企都在不遗余力地回攥好感。

根据风财讯统计，仅9月份以来，就有融创中国、建业地产、禹洲集团、金科股份、迪马股份（东原地产）、宋都股份、美好置业等多家上市公司发布回购计划。

同时，据风财讯盘点，9月份短短一周之内，就有近10家上市房企大股东出手护盘。

例如旭辉林中、金地凌克、正荣欧宗荣、禹洲林龙安、建业胡葆森、朗诗田明、宝龙许华芳…众多房企老板纷纷增持自家公司的股票。

稳健的房企，到底怎么看如今的房地产大势？

房企在未来市场中的底气有多少？

风财讯整理了几份房企近期的投资者沟通会/线上调研会实录，大家可以真切地感知一下。

融信中国（03301.HK）

各位投资者早上好，对于整个内房高收益美元债市场而言，昨天（10月5日）是困难的一天，焦虑压倒一切，但很庆幸昨天已经过去，信心会重新建立，市场将重新出发。

为了便于大家了解融信的最新情况和管理层的想法，同时尽可能消除各类小道消息造成的噪音，与大家分享公司一些真实情况如下：

1、合约销售：前9个月已经累计实现超1220亿、逾年度目标76%。四季度将推货超600亿，含上海85亿、杭州143亿（含部分杭州第一批集中拍地项目），完成销售目标已近在咫尺。

2、新增拿地：公司三季度仅拿地27亿（权益），平均楼面价7113元/平方米，四季度将继续保持审慎的态度。

3、债务到期：四季度信用债到期仅有1.5亿美金美元债、15亿人民币公司债。公司没有任何未披露私募债券，报表已充分反映公司实际负债情况。

4、资金能力：非受限资金200多亿+高效跨境资金池（最快隔天、最晚一周）+集团统管资金调度。

5、三条红线：预计年底继续维持全部达标，净负债率、有息负债规模将进一步下降。

6、境外评级：评级预期落地，已无利空催化剂。

7、二级维护：节前连续回购票面800万美金美元债、今年累计回购8250万美金，表明公司对于二级维护的态度一贯坚定。

行业逆风，大家一起同舟共济，坚持找到属于我们共同的光。

正荣地产(06158.HK)

晚上好，这是来自 CFO XXX 的消息：

我的朋友们，不要惊慌。这不是世界末日。我想为您提供更多财务和业务更新：

1、10月合同销售情况良好，目前处于正轨。

2、我们预计将低于25%的销售收入用于土地储备收购，而原预算为35-40%。这种做法将额外释放人民币100亿元的自由现金用于再融资活动或一般营运资金。

3、我们现在总现金余额为人民币430亿，我们决定保留一篮子10亿美元用于离岸再融资活动，这部分资金可在一周内转入香港。正荣为这场动荡做好了充分的准备。

4、正荣无非上市私募债券。所有债券均已列出并可在BBG上找到。

5、预计截至12月的总债务将下降，甚至远低于2021年中期。现金对短期债务至少是2倍。

6、与评级机构讨论，未发现负面动作。

7、我们专注于出售已完成和几乎已完成的存货，使各自的现金收益不会被地方政府归类为限制性现金，总金额约为200亿元。

结束语：我们同舟共济，共赴最后的目的地。保重！

阳光城（000671.SZ）

各位投资者、分析师朋友，大家早上好。

在过去的三天里，中资美元债市场经历了巨大的波动，行业的信用受到了前所未有的挑战，谣言在各处肆意传播传播，有的无中生有，有的空穴来风，市场信心变得极其敏感和脆弱。所以在这里，公司对于投资者比较关心的一些传言进行澄清和说明，并就当前市场下公司的经营情况向大家做一个汇报，便于大家及时理解公司最新状况：

1、抖音视频传公司“郑州阳光城二期处于停工状态，房屋无限期交房”，实际情况为项目并未停工，郑州由于受到突发的水灾及疫情影响，该项目原定合同交付日期为2021年12月31日，现经地方政府同意，延迟至2022年5月份前交付，公司已通过函件等方式告知客户。后客户与销售人员在案场因口角引发冲突，销售人员一时激动说出不合适言语，确实非常不应该。后续公司会加强对于案场销售人员的教育和管理。

2、另多个抖音视频以相同文案传“某20强闽系房企华北区域项目全部停工”，并暗指公司。截止目前，华北地区（京津冀、山西）总项目货值占集团总货值6.8%左右，公司在该地区所有项目施工进度正常，其中北京京悦府、国誉未来悦、天津北辰翡丽公园等项目在国庆期间的案场到访以及认购情况再创新高，总体运营状况一切如期推进，我们欢迎投资者前往项目案场实地进行考察。

3、网传“公司表外信托获得展期”，公司在此声明，这是不实信息。根据深交所上市指引及民法典规定，公司所有对外负债担保都应通过上市公司有权机构（即股东大会）授权决议并公告，否则无效，上市公司所有应披露的对于合联营项目公司的担保都已披露，公司从未进行所谓“表外私募债”方式进行融资。同时，信托贷款的信托计划面对的投资者主要为高净值自然人，一旦展期需要获得全体投资者同意，并非传言所言可以由信托公司单方面决定是否展期。

与此同时，还想跟各位分享一下公司的总体经营情况：

首先，在9月份的销售冲刺业绩中，公司取得单月销售210亿元，同比增长11%，单月回款约165亿，月度回款率78.5%的成绩，全年累计已经完成了1539亿的销售业绩，正努力实现完成年初制定的销售目标，国庆期间我们的销售依然取得不菲的成绩，待数据公布以后我们会第一时间与大家分享；

其次，在公开兑付方面，公司四季度到期的债务情况为：境内公司债15.8亿元，信用类ABS12.7亿元，境外美元债2.5亿美元，总体压力和回款相比并不大，公司已经做好了所有的资金铺排，通过经营性回款以及自有资金进行兑付。其中10月22日到期的境内公开债券“18阳城01”我们将于10月15日前提前将兑付资金归集至监管账户，境外回售的美元债券资金我们将在10月中下旬前陆续通过资金池汇出，目前公司存量跨境资金池额度充裕，且资金出境不存在任何障碍。年初至今，公司已经多次宣布回购境内外债券，彰显公司信心；

再之，公司在四季度的新增投资活动中会继续保持谨慎的态度，继续坚持以收定支，加大回款指标考核，四季度新增在手存量项目的供货目标为450亿，全力确保业绩达成。

最后，我们代表公司管理层向各位投资者转达：目前，行业的前景存在诸多的不确定性，但我们依然相信地产这个行业是最重要的民生行业，所以在每一次调整中，更让我们清晰清楚的去认知这个行业的本质，去一起重塑这个行业的价值观。

我们始终坚信，只要对这个行业的本质有清醒的认知，尊重行业，顺势发展，能在生态中找准定位，和神队友一起成长，就一定能共同分享时间和成长的价值。

没有生而优秀的企业，只有持续养成的信用。公司确实有很多不足的地方，但我们︎‪︎会正视自身的不足，做到足够灵敏，及时纠偏，保持斗志。感谢在此过程中的每一份指点和助力，你们都是阳光城发展过程中不可或缺的力量，我们共同努力和鉴证，谢谢大家！

禹洲集团（01628.HK）

各位投资者、分析师朋友们，大家晚上好。

由衷感谢大家对禹洲集团的持续关心和支持，并及时与我们沟通交流。近期整个内房高收益美元债市场波动较大，理解各位心中的担忧，并跟我们一样期待尽快看到曙光，故借此机会将公司最新情况与各位分享，希皇给到大家信心，继续支持公司长期稳健发展∶

禹洲集团是内房企业里一家为数不多没有任何的商票、内部理财或其他财富产品的公司，且大股东自上市后没有出售或质押过任何一股股票。禹洲集团的债务结构是极为透明的，截至2021年中期，信托持续减少至人民币13.45亿，为行业较低水平;境外美元债的平均到期年限也在持续优化，超过3年。

债务到期∶继上周顺利赎回人民币20亿的境内公司债，至此，公司已经赎回了境内外2021年内到期的所有债务，全部按期还本付息，有的甚至提前半个月转钱到托管人账户，彰显集团良好的流动性。截至2021年中期，公司手上拥有人民币281亿，现金流灵活充裕，足够应对2022年，甚至未来更远期的债务偿还。

二级维护∶公司一直致力于对二级市场的维护，截至目前，公司用自有现金累计回购了4550万美元的境外美元债，董事长林龙安先生更是以个人名义累计回购了830万股公司股票。未来，公司对回购继续保持开放态度，会在合适的时机通过集团、大股东个人、员工股份奖励计划等方式在公开市场进行回购，致力维护各大投资者利益。

境内外评级∶公司与境内外评级机构持续保持良好沟通，在2021年中期业绩后，评级情况稳定，评级机构均认可公司发展以及对未来规划的信心。

合约销售∶2021年前8月合约销售达人民币714亿元，同比增加9.2%，目前来看，9月的销售情况同样符合我们的预期，具体数据将在近几天公告。同时，禹洲集团今年下半年整体可售货值约为人民币1，300亿元，只需完成45%的去化便能够完成年度任务，可以说非常有信心圆满完成全年目标。

新增拿地∶公司三季度无新增土地，今年以来，公司仅新增四块优质土地（苏州两块，郑州一块，大湾区一块），权益地价约21亿元，总货值约111亿元，均位于抗风险能力较强的一二线及准二线城市。接下去公司将继续保持审慎的态度拿地，量入为出，稳健前行。

三条红线∶公司将在净负债率和现金短债比都达标的基础上，通过销售的提升、利润结转和债务结构持续优化，力争剔除预收款后的资产负债率将于今年年底达标。

金科股份（000656.SZ）

9月24日下午，金科地产召开了境外债券投资人线上交流会，会议要点如下：

1、金科管理层介绍了2021年上半年的中报业绩、经营简报以及下半年的资金安排，重点提及债务结构中非标占比较高的问题。截至2021年6月末非标占比26%，主要以信托类的土地前融为主，预计全年控制在20%-25%。金科的非标成本8%-10%，相对同行有一定成本优势。金科做前融对还款期限有要求，享受满6个月的回售权，将及时用低成本债务进行置换。后续将平稳下降，不能断崖式下降。

详情见：直击业绩会|金科财务总李华：解读公司经营安全性

2、面对内外部环境变化，公司预计全年增长率相比年初10%-15%的目标将有正负5%的浮动区间，优先保经营和现金流稳健，而不是追求销售增长。全年全口径拿地支出也由年初计划的800-900亿元下调至550亿元，预判四季度或迎来投资窗口期，关注年底的拿地机会。

3、就实控人与前妻股权纠纷进展：目前涉及到上市公司的股权分割事项已经办理完结，目前双方无解除一致行动关系的意思表示，故仍是一致行动人。未来即便解除，黄红云对公司实控地位还是稳固的，主要股东中的红星集团和阳光保险明确表示对黄红云的支持。必要时黄红云也会启动对公司的增持。

4、远洋收购红星地产，对于金科与红星在轻重资产上的合作均不造成影响。

5、关于金科服务考虑以18亿元收购新力服务的传闻，公司不置可否，表示金科物业盈利良好，自身有拓展的想法和需求，对标的物也有关注，将在达到披露条件后公告。

6、“地产+”业务方面，计划后续在拿地中占比50%（按货值计算），投资红线是可销售物业的利润必须覆盖持有型物业的成本，此外项目本身要符合商业/产业逻辑，即要求运营能赚钱。

7、关于市场猜测四季度银行按揭额度和金融资源将有所放开，公司表示经营上还是保持偏谨慎的态度，不能将财务安全和政策经营押注到政策放松之上。

新城控股（601155.SH）

9月22日，新城控股召开高管沟通会议。以下为会议要点：

1、毛利率下滑：存量高价地将在今年结算完成

2021年上半年，新城控股毛利率减少5.5%至17.6%，较2019年30.3%的毛利率峰值水平有较大幅度的下滑。标普预测，新城控股的毛利率在未来一至两年内将维持在目前的低水平区间17%-19%。

对此，新城控股管理层表示，2021年结转的都是2017、2018年的项目，当时政策面、市场面变化剧烈，拿地价格较高，也在财务报表中计提了减值准备。据公司内部判断，这批项目对上市公司毛利率的影响将在今年结算完成，2020年开始新城控股的项目毛利率有所回升，未来毛利率将慢慢恢复。

2、三道红线踩中一条：拟在2022年底全部归入绿档

截至2021年上半年，新城控股剔除预收账款的资产负债率为75.45%，略高于70%指标，维持“黄档”。

新城控股方面表示，2021年上半年该项指标未获改善，主要是由于有40亿元分红计入应付股利科目，减少了归母净资产，若不考虑此因素，该项指标在改善过程中。新城控股称预计在2022年底，即提前半年实现这一指标。

3、负债结构：非标规模约百亿，债务到期压力较小

公司有息负债中直接融资金额的占比约34%，间接融资占比约为66%。具体来说，直接融资中信用债占比为28%，ABS、ABN融资占比为6%，CMBS占比不到10%，间接融资则包括银行开发贷、信托贷款等，其中非标融资规模在100亿左右，占比约为10%。

直接融资方面，新城控股表示，受部分大型房企违约事件影响，投资机构对民营企业直接融资保持观望态度，对此，公司将关注窗口期，适当调整负债结构，目前公开市场融资占比规模约在30%-40%，而去年同期占比为50%，未来还将下调。此外，新城控股增加了有抵押的吾悦广场融资，包括两单CMBS批文。

间接融资方面，新城控股称其在开发贷资产上有一定的议价能力，因此开发贷融资压力不大。非标融资方面，新城控股的非标期限一般在2年左右，融资成本在8%-8.5%，主要用于偿还开发贷，由于公司拥有提前还款权，因此实际非标存续期限一般为数月。

新城控股方面表示，到2021年年底到期的债务规模在30亿到40亿之间，主要是美元债，因此到期偿付压力不大。

4、资产盘活：商业资产建立REITs海外上市，以优化债务结构

新城控股相关负责人表示，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，拟在新加坡上市的资产规模在50亿到100亿之间，若得以成功上市，将有利于公司优化资产负债结构，实现募投管退的全流程。

5、拿地计划：审慎拿地，关注二手低价地块机会

在22城集中供地的情况下，新城控股方面表示将保持参与但审慎的态度，在南京、上海、广州等地基本采取与合作伙伴合作拿地的方式。

从区域角度，新城控股表示会加大一二线城市与长三角的拿地力度，但暂时可能避免参与土地招拍挂。在未来部分房企资金可能出现困难的情况下，可能将出现一些存在折扣或者低价的土地转让机会，会通过这些机会再去储备一些土地项目。

截至目前公司对外担保金额约为130亿元，主要是对联营企业按股权比例进行担保，与部分房企“明股实债”的情况不同，新城控股的负债并不需要表内资产偿还。

详情见：窥报28|新城控股：营收翻番 双轮驱动显稳健底色

建业地产（00832.HK）

9月15日，建业地产举办线上反路演。

管理层表示，目前公司已经获得省政府的支持以缩短其在河南的银行抵押贷款审批周期。此外，公司管理层会上表示，公司近期也将获得支持以获取退税和从国企方面收回部分应收账款，这部分总额将接近10亿元。

目前建业地产正逐步从7月洪灾的负面影响中恢复过来。其目前银行抵押贷款的审批周期大约为30-45天。而此前6月底，公司的抵押贷款审批周期大约为两个半月。

另根据9月9日建业集团紧急召开的沟通会，公司回应，拟用自有资金偿还年内到期的美元债及2022年到期的美元债。公司手头现金充沛，可以支持美元债回购的需求，同时进一步降低负债。

管理层表示，建业地产上半年购买的土地将为公司带来近400亿元的货值，其中下半年将产生100多亿元的销售，整体的销售和市场情况没并没有很大挑战。

前8月，公司共完成全年业绩目标的55.18%，公司有信心完成全年业绩目标。

据管理层预计，公司9月份可以获得超50亿元的销售回款，截至9月底公司账面非受限资金将达到152亿元。80%至85%的现金都是在总部层面，而受限资金主要是在项目公司账上。

债务方面，下半年公司预计将降低30亿元至40亿元的有息负债，净借贷比例降至50%至60%，主要是降低境外债。

德信中国（02019.HK）

在9月7日，德信中国线上调研会议中，公司管理层表示，公司将优先还贷，降低有息负债的杠杆率。未来的拿地计划将根据公司整体情况和现金流进行调整，公司也不涉及明股实债，非银融资成本为11.63%。

截止2021年6月末，公司商票余额为1.23亿元，对此，管理层表示，不会对公司三道红线指标造成影响。

10月8日，德信中国发布公告称，大股东德欣国际有限公司（“德欣”）于公开市场购买本公司发行的2022年票据，本金总额约为100万美元，占2022年票据初始本金额的约0.29%。