梵悦108这个项目对方用了两个字来形容：
低调的奢华。
说它低调，是因为已经诞生了20年，但了解它的人并不多；
说它奢华，是因为就在国贸桥边上，处于真正的CBD核心。
但之所以这么低调，其实也不是它的本意，想当年也曾高调过，“范爷”还为它站过台。
只不过这个项目一直以来的命运都比较坎坷，20年来几易其主，一度更名改姓。
直到如今，阳光城接手操盘，才又一次重新装修、粉墨登场，并搞了一场很有逼格的营销活动。
绝版的地段
梵悦108是它现在的名字，之前的名字叫翰林阁，更早之前则叫航华科贸中心。
1994年，北京国贸一期已经建成，二期还没动工，CBD的雏形也不完整，所有人都知道大北窑是北京重点投资建设的地区，但没有人说得清这里将来到底会是什么样子。
也就是在这个时候，招商局在一路之隔的国贸桥东南角，兴建了一批现代化建筑群，除了航华科贸中心的这两栋公寓楼，还有招商局大厦、京汇大厦、惠普大厦、以及摩托罗拉大厦。
说来也怪，和航华科贸中心有类似命运的，是正北侧的摩托罗拉大厦，摩托罗拉走后，这栋楼成为海航实业大厦，后来海航也走了，成为如今的横琴人寿大厦。
国贸桥东南角地块建筑群
整个地块的建筑群在1999年建成，随后新加坡雅诗阁集团就收购了航华科贸中心的两栋楼，将其改造成进入北京的首个公寓项目，并在2013年正式推出，取名翰林阁。
虽说是长租公寓，但翰林阁却拥有70年产权（现在已经过去20年了），产品也属于住宅类型，既可以出租也可以出售。
但是仅仅过了一年多，到2014年底，雅诗阁就以10亿元的价格将这两栋楼打包卖给了梵天地产。
梵天地产是一家重庆房企，成立时间不超过10年，由万科和龙湖系的人建立，在重庆、成都、北京等地操盘了几个豪宅，但似乎并不顺利，重庆江北嘴的项目就一度烂尾，前不久还传出被阳光城整体收购的消息。
Anyway
梵悦108是他们在北京打造另一个豪宅项目，从2014年接手开始，2015年重新设计装修，2016年展示了一下大师设计的全新大堂。
又过了一年才举办发布会，还请来了当时正如日中天的范冰冰站台，主题就一个字：美。
2017年6月5日，范冰冰出席梵悦108品牌活动
也就是在这个期间，阳光城通过入股的方式拿下梵悦108项目50%股权，并逐步接手后续的营销工作。
阳光城看中的，正是梵悦108所在的地段，建国路乙108号这个坐标，本身就是一块金字招牌。
作为进京较晚的房企来说，想要在帝都打出一片天地，通过股权合作的方式快速打造一两个爆款产品，比通过招拍挂的方式开发新项目要容易得多。
这也是阳光城最近几年高速增长的一个重要途径。
尴尬的豪宅
梵悦108地处国贸桥旁核心地段，东西塔加起来总共364套房，东塔166套，西塔198套。
其中东塔已经在2017年交房，这次重新推出也只是西塔房源。
阳光城接手后依然延续了梵悦108的名字，并没有像霄8似的换个标签重新来过。
但两项目的套路却极其相似，都是北京内城区的豪宅，都存在了10年以上，都曾面临去化难的尴尬，都找大师算过命、整过容，都在2020年选择复出。
最重要的是，都生在黄金地段，却都卖得很差。
一个字：有价无市。
而之所以会这样，跟它的出身也脱不了干系。
想当年招商局扮演的其实只是一个施工方的角色，建造的也只是公寓楼，虽然比90年代的招待所要高端很多，但跟豪宅比还差点意思。
所以也根本不会考虑定位、设计、客群、营销这些事情，只要把楼盖好就行。
这样就导致一个问题，那就是即使它是当时最高端、最先进的项目，20年后再看也会觉得平平无奇，甚至存在难以克服的硬伤，自然也就无法满足今天高端客群的需求。
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就拿西塔来说，楼层整体呈现出一种回字形结构，实现了传统的门对门设计，这是典型的酒店、公寓、宿舍样式，作为高端豪宅，简直无法直视。
至于当下豪宅市场主流的电梯入户设计，梵悦108的业主们显然也无法享受，3梯8户（其中一部是货梯）的配置，注定了要和邻居分享更多的共享空间。
此外，回字形楼层的另一个问题在于，除了边户，其他户型都做不到南北通透，只能选择一面受光。
而朝北的户型就会更加尴尬，面对正北侧的两栋写字楼，阳光便成为了稀缺资源。
至于100多平米的一居、260多平米的两居这种户型设计，也没什么好说的，毕竟当初也没按照住宅的需求去做，现在就是想改也改不了了。
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这些问题，无论是梵天地产还是阳光城都心知肚明，所以只能通过其他手段去弥补，而请来众多国际一流大师来设计改造就是其中一招。
无论是雅布、李玮珉、还是户田芳树，其作用都和当年的范冰冰一样，那就是为项目背书，为客户提供心理满足感。
这种套路在另一个老牌豪宅霄8身上也曾出现过。
总之，产品不够、名人来凑。反正羊毛出在羊身上。
不过，阳光城对梵悦108的产品定位还是比较清晰的，得益于得天独厚的地理优势，以及完善的配套设施，它被定位为CBD高端人群的商务居所。
这也意味着梵悦108不会作为业主的第一居所存在，而只是为了满足商务需求的临时居所。
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但另一方面，却要牺牲掉一定的隐私性，无论是不可避免的公共区域和设施，还是躺在床上就能看到的对面写字楼，都会给精英人士的生活带来一丝不便和尴尬。
有得必有失，这些问题我等闲人就不替富豪们操心了。
太阳照常升起
就在入股梵悦108项目前后，阳光城曾在全国范围展开大规模扩储运动，结果就是到2017年底时，有息负债逼近70%，资产负债率超85%，净负债率则突破250%。
这之后，虽然阳光城踩了刹车，开始降负债、降杠杆，但到2020年中，剔除预收账款后的资产负债率依然超70%，净负债率则超100%，“三条红线”踩了两条。
因此在前不久召开的房企座谈会上，阳光城也以“橙队”身份被请去喝了茶。
阳光城2019年业绩发布会
不过阳光城显然不想停下奔跑的脚步。
9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。
协议约定，上海嘉闻拟通过协议转让方式转让阳光城13.53%股份，共5.547亿股，按照转让单价6.09元/股计算，总价约33.78亿元。
转让完成后，泰康系将合计持有阳光城13.61%的股份，一跃成为第三大股东。
随及，市场便给了阳光城连续两个涨停作为回报，股价直接从6.78元跳到了8块钱以上。
险资入场，向来都是有条件的。
为此，阳光城签了一份10年承诺：前5年总归母净利润不低于340亿元，后5年累计归母净利润达601.64亿元，10年承诺归母净利润总计达942.23亿元。
如未达标，就需要对泰康进行现金补偿。
同时，阳光城保证每年至少一次现金分红，并保证每年以现金方式分配的利润不低于可分配利润的30%。
压力不可谓不大，所以诱惑也一定要足够大。
朱荣斌和吴建斌
对于阳光城而言，看中的不仅仅是这一笔交易的达成和资本市场的短期反馈，而是泰康的大腿。
自从2019年10月份中民投撤出后，阳光城就把引入战投提升到了前所未有的高度，位列集团六大战略目标之首。
经过半年多的努力，终于把泰康拉上了车，从此也拥有了国资背景。
这也就意味着，未来无论是信用评级、融资成本、还是负债水平，都会得到明显改善，这就是背书的力量。
并且，毫无疑问，“国资背书”比“名人背书”更有力量。