梵悦108是什么?

梵悦108是什么?

梵悦108这个项目对方用了两个字来形容:

低调的奢华。

说它低调,是因为已经诞生了20年,但了解它的人并不多;

说它奢华,是因为就在国贸桥边上,处于真正的CBD核心。

但之所以这么低调,其实也不是它的本意,想当年也曾高调过,“范爷”还为它站过台。

只不过这个项目一直以来的命运都比较坎坷,20年来几易其主,一度更名改姓。

直到如今,阳光城接手操盘,才又一次重新装修、粉墨登场,并搞了一场很有逼格的营销活动。

绝版的地段

梵悦108是它现在的名字,之前的名字叫翰林阁,更早之前则叫航华科贸中心。

1994年,北京国贸一期已经建成,二期还没动工,CBD的雏形也不完整,所有人都知道大北窑是北京重点投资建设的地区,但没有人说得清这里将来到底会是什么样子。

也就是在这个时候,招商局在一路之隔的国贸桥东南角,兴建了一批现代化建筑群,除了航华科贸中心的这两栋公寓楼,还有招商局大厦、京汇大厦、惠普大厦、以及摩托罗拉大厦。

说来也怪,和航华科贸中心有类似命运的,是正北侧的摩托罗拉大厦,摩托罗拉走后,这栋楼成为海航实业大厦,后来海航也走了,成为如今的横琴人寿大厦。

梵悦108是什么?

国贸桥东南角地块建筑群

整个地块的建筑群在1999年建成,随后新加坡雅诗阁集团就收购了航华科贸中心的两栋楼,将其改造成进入北京的首个公寓项目,并在2013年正式推出,取名翰林阁。

虽说是长租公寓,但翰林阁却拥有70年产权(现在已经过去20年了),产品也属于住宅类型,既可以出租也可以出售。

但是仅仅过了一年多,到2014年底,雅诗阁就以10亿元的价格将这两栋楼打包卖给了梵天地产。

梵天地产是一家重庆房企,成立时间不超过10年,由万科和龙湖系的人建立,在重庆、成都、北京等地操盘了几个豪宅,但似乎并不顺利,重庆江北嘴的项目就一度烂尾,前不久还传出被阳光城整体收购的消息。

Anyway

梵悦108是他们在北京打造另一个豪宅项目,从2014年接手开始,2015年重新设计装修,2016年展示了一下大师设计的全新大堂。

又过了一年才举办发布会,还请来了当时正如日中天的范冰冰站台,主题就一个字:美。

梵悦108是什么?

2017年6月5日,范冰冰出席梵悦108品牌活动

也就是在这个期间,阳光城通过入股的方式拿下梵悦108项目50%股权,并逐步接手后续的营销工作。

阳光城看中的,正是梵悦108所在的地段,建国路乙108号这个坐标,本身就是一块金字招牌。

作为进京较晚的房企来说,想要在帝都打出一片天地,通过股权合作的方式快速打造一两个爆款产品,比通过招拍挂的方式开发新项目要容易得多。

这也是阳光城最近几年高速增长的一个重要途径。

尴尬的豪宅

梵悦108地处国贸桥旁核心地段,东西塔加起来总共364套房,东塔166套,西塔198套。

其中东塔已经在2017年交房,这次重新推出也只是西塔房源。

阳光城接手后依然延续了梵悦108的名字,并没有像霄8似的换个标签重新来过。

但两项目的套路却极其相似,都是北京内城区的豪宅,都存在了10年以上,都曾面临去化难的尴尬,都找大师算过命、整过容,都在2020年选择复出。

最重要的是,都生在黄金地段,却都卖得很差。

一个字:有价无市。

而之所以会这样,跟它的出身也脱不了干系。

想当年招商局扮演的其实只是一个施工方的角色,建造的也只是公寓楼,虽然比90年代的招待所要高端很多,但跟豪宅比还差点意思。

所以也根本不会考虑定位、设计、客群、营销这些事情,只要把楼盖好就行。

这样就导致一个问题,那就是即使它是当时最高端、最先进的项目,20年后再看也会觉得平平无奇,甚至存在难以克服的硬伤,自然也就无法满足今天高端客群的需求。

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就拿西塔来说,楼层整体呈现出一种回字形结构,实现了传统的门对门设计,这是典型的酒店、公寓、宿舍样式,作为高端豪宅,简直无法直视。

至于当下豪宅市场主流的电梯入户设计,梵悦108的业主们显然也无法享受,3梯8户(其中一部是货梯)的配置,注定了要和邻居分享更多的共享空间。

此外,回字形楼层的另一个问题在于,除了边户,其他户型都做不到南北通透,只能选择一面受光。

而朝北的户型就会更加尴尬,面对正北侧的两栋写字楼,阳光便成为了稀缺资源。

至于100多平米的一居、260多平米的两居这种户型设计,也没什么好说的,毕竟当初也没按照住宅的需求去做,现在就是想改也改不了了。

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这些问题,无论是梵天地产还是阳光城都心知肚明,所以只能通过其他手段去弥补,而请来众多国际一流大师来设计改造就是其中一招。

无论是雅布、李玮珉、还是户田芳树,其作用都和当年的范冰冰一样,那就是为项目背书,为客户提供心理满足感。

这种套路在另一个老牌豪宅霄8身上也曾出现过。

总之,产品不够、名人来凑。反正羊毛出在羊身上。

不过,阳光城对梵悦108的产品定位还是比较清晰的,得益于得天独厚的地理优势,以及完善的配套设施,它被定位为CBD高端人群的商务居所。

这也意味着梵悦108不会作为业主的第一居所存在,而只是为了满足商务需求的临时居所。

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但另一方面,却要牺牲掉一定的隐私性,无论是不可避免的公共区域和设施,还是躺在床上就能看到的对面写字楼,都会给精英人士的生活带来一丝不便和尴尬。

有得必有失,这些问题我等闲人就不替富豪们操心了。

太阳照常升起

就在入股梵悦108项目前后,阳光城曾在全国范围展开大规模扩储运动,结果就是到2017年底时,有息负债逼近70%,资产负债率超85%,净负债率则突破250%。

这之后,虽然阳光城踩了刹车,开始降负债、降杠杆,但到2020年中,剔除预收账款后的资产负债率依然超70%,净负债率则超100%,“三条红线”踩了两条。

因此在前不久召开的房企座谈会上,阳光城也以“橙队”身份被请去喝了茶。

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阳光城2019年业绩发布会

不过阳光城显然不想停下奔跑的脚步。

9月9日,阳光城发布公告称,泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。

协议约定,上海嘉闻拟通过协议转让方式转让阳光城13.53%股份,共5.547亿股,按照转让单价6.09元/股计算,总价约33.78亿元。

转让完成后,泰康系将合计持有阳光城13.61%的股份,一跃成为第三大股东。

随及,市场便给了阳光城连续两个涨停作为回报,股价直接从6.78元跳到了8块钱以上。

险资入场,向来都是有条件的。

为此,阳光城签了一份10年承诺:前5年总归母净利润不低于340亿元,后5年累计归母净利润达601.64亿元,10年承诺归母净利润总计达942.23亿元。

如未达标,就需要对泰康进行现金补偿。

同时,阳光城保证每年至少一次现金分红,并保证每年以现金方式分配的利润不低于可分配利润的30%。

压力不可谓不大,所以诱惑也一定要足够大。

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朱荣斌和吴建斌

对于阳光城而言,看中的不仅仅是这一笔交易的达成和资本市场的短期反馈,而是泰康的大腿。

自从2019年10月份中民投撤出后,阳光城就把引入战投提升到了前所未有的高度,位列集团六大战略目标之首。

经过半年多的努力,终于把泰康拉上了车,从此也拥有了国资背景。

这也就意味着,未来无论是信用评级、融资成本、还是负债水平,都会得到明显改善,这就是背书的力量。

并且,毫无疑问,“国资背书”比“名人背书”更有力量。

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