梵悦108这个项目对方用了两个字来形容:
低调的奢华。
说它低调,是因为已经诞生了20年,但了解它的人并不多;
说它奢华,是因为就在国贸桥边上,处于真正的CBD核心。
但之所以这么低调,其实也不是它的本意,想当年也曾高调过,“范爷”还为它站过台。
只不过这个项目一直以来的命运都比较坎坷,20年来几易其主,一度更名改姓。
直到如今,阳光城接手操盘,才又一次重新装修、粉墨登场,并搞了一场很有逼格的营销活动。
绝版的地段
梵悦108是它现在的名字,之前的名字叫翰林阁,更早之前则叫航华科贸中心。
1994年,北京国贸一期已经建成,二期还没动工,CBD的雏形也不完整,所有人都知道大北窑是北京重点投资建设的地区,但没有人说得清这里将来到底会是什么样子。
也就是在这个时候,招商局在一路之隔的国贸桥东南角,兴建了一批现代化建筑群,除了航华科贸中心的这两栋公寓楼,还有招商局大厦、京汇大厦、惠普大厦、以及摩托罗拉大厦。
说来也怪,和航华科贸中心有类似命运的,是正北侧的摩托罗拉大厦,摩托罗拉走后,这栋楼成为海航实业大厦,后来海航也走了,成为如今的横琴人寿大厦。
国贸桥东南角地块建筑群
整个地块的建筑群在1999年建成,随后新加坡雅诗阁集团就收购了航华科贸中心的两栋楼,将其改造成进入北京的首个公寓项目,并在2013年正式推出,取名翰林阁。
虽说是长租公寓,但翰林阁却拥有70年产权(现在已经过去20年了),产品也属于住宅类型,既可以出租也可以出售。
但是仅仅过了一年多,到2014年底,雅诗阁就以10亿元的价格将这两栋楼打包卖给了梵天地产。
梵天地产是一家重庆房企,成立时间不超过10年,由万科和龙湖系的人建立,在重庆、成都、北京等地操盘了几个豪宅,但似乎并不顺利,重庆江北嘴的项目就一度烂尾,前不久还传出被阳光城整体收购的消息。
Anyway
梵悦108是他们在北京打造另一个豪宅项目,从2014年接手开始,2015年重新设计装修,2016年展示了一下大师设计的全新大堂。
又过了一年才举办发布会,还请来了当时正如日中天的范冰冰站台,主题就一个字:美。
2017年6月5日,范冰冰出席梵悦108品牌活动
也就是在这个期间,阳光城通过入股的方式拿下梵悦108项目50%股权,并逐步接手后续的营销工作。
阳光城看中的,正是梵悦108所在的地段,建国路乙108号这个坐标,本身就是一块金字招牌。
作为进京较晚的房企来说,想要在帝都打出一片天地,通过股权合作的方式快速打造一两个爆款产品,比通过招拍挂的方式开发新项目要容易得多。
这也是阳光城最近几年高速增长的一个重要途径。
尴尬的豪宅
梵悦108地处国贸桥旁核心地段,东西塔加起来总共364套房,东塔166套,西塔198套。
其中东塔已经在2017年交房,这次重新推出也只是西塔房源。
阳光城接手后依然延续了梵悦108的名字,并没有像霄8似的换个标签重新来过。
但两项目的套路却极其相似,都是北京内城区的豪宅,都存在了10年以上,都曾面临去化难的尴尬,都找大师算过命、整过容,都在2020年选择复出。
最重要的是,都生在黄金地段,却都卖得很差。
一个字:有价无市。
而之所以会这样,跟它的出身也脱不了干系。
想当年招商局扮演的其实只是一个施工方的角色,建造的也只是公寓楼,虽然比90年代的招待所要高端很多,但跟豪宅比还差点意思。
所以也根本不会考虑定位、设计、客群、营销这些事情,只要把楼盖好就行。
这样就导致一个问题,那就是即使它是当时最高端、最先进的项目,20年后再看也会觉得平平无奇,甚至存在难以克服的硬伤,自然也就无法满足今天高端客群的需求。
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就拿西塔来说,楼层整体呈现出一种回字形结构,实现了传统的门对门设计,这是典型的酒店、公寓、宿舍样式,作为高端豪宅,简直无法直视。
至于当下豪宅市场主流的电梯入户设计,梵悦108的业主们显然也无法享受,3梯8户(其中一部是货梯)的配置,注定了要和邻居分享更多的共享空间。
此外,回字形楼层的另一个问题在于,除了边户,其他户型都做不到南北通透,只能选择一面受光。
而朝北的户型就会更加尴尬,面对正北侧的两栋写字楼,阳光便成为了稀缺资源。
至于100多平米的一居、260多平米的两居这种户型设计,也没什么好说的,毕竟当初也没按照住宅的需求去做,现在就是想改也改不了了。
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这些问题,无论是梵天地产还是阳光城都心知肚明,所以只能通过其他手段去弥补,而请来众多国际一流大师来设计改造就是其中一招。
无论是雅布、李玮珉、还是户田芳树,其作用都和当年的范冰冰一样,那就是为项目背书,为客户提供心理满足感。
这种套路在另一个老牌豪宅霄8身上也曾出现过。
总之,产品不够、名人来凑。反正羊毛出在羊身上。
不过,阳光城对梵悦108的产品定位还是比较清晰的,得益于得天独厚的地理优势,以及完善的配套设施,它被定位为CBD高端人群的商务居所。
这也意味着梵悦108不会作为业主的第一居所存在,而只是为了满足商务需求的临时居所。
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但另一方面,却要牺牲掉一定的隐私性,无论是不可避免的公共区域和设施,还是躺在床上就能看到的对面写字楼,都会给精英人士的生活带来一丝不便和尴尬。
有得必有失,这些问题我等闲人就不替富豪们操心了。
太阳照常升起
就在入股梵悦108项目前后,阳光城曾在全国范围展开大规模扩储运动,结果就是到2017年底时,有息负债逼近70%,资产负债率超85%,净负债率则突破250%。
这之后,虽然阳光城踩了刹车,开始降负债、降杠杆,但到2020年中,剔除预收账款后的资产负债率依然超70%,净负债率则超100%,“三条红线”踩了两条。
因此在前不久召开的房企座谈会上,阳光城也以“橙队”身份被请去喝了茶。
阳光城2019年业绩发布会
不过阳光城显然不想停下奔跑的脚步。
9月9日,阳光城发布公告称,泰康人寿及泰康养老与阳光城第二大股东上海嘉闻签订《股份转让协议》。
协议约定,上海嘉闻拟通过协议转让方式转让阳光城13.53%股份,共5.547亿股,按照转让单价6.09元/股计算,总价约33.78亿元。
转让完成后,泰康系将合计持有阳光城13.61%的股份,一跃成为第三大股东。
随及,市场便给了阳光城连续两个涨停作为回报,股价直接从6.78元跳到了8块钱以上。
险资入场,向来都是有条件的。
为此,阳光城签了一份10年承诺:前5年总归母净利润不低于340亿元,后5年累计归母净利润达601.64亿元,10年承诺归母净利润总计达942.23亿元。
如未达标,就需要对泰康进行现金补偿。
同时,阳光城保证每年至少一次现金分红,并保证每年以现金方式分配的利润不低于可分配利润的30%。
压力不可谓不大,所以诱惑也一定要足够大。
朱荣斌和吴建斌
对于阳光城而言,看中的不仅仅是这一笔交易的达成和资本市场的短期反馈,而是泰康的大腿。
自从2019年10月份中民投撤出后,阳光城就把引入战投提升到了前所未有的高度,位列集团六大战略目标之首。
经过半年多的努力,终于把泰康拉上了车,从此也拥有了国资背景。
这也就意味着,未来无论是信用评级、融资成本、还是负债水平,都会得到明显改善,这就是背书的力量。
并且,毫无疑问,“国资背书”比“名人背书”更有力量。