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2019年，印度打响了降息第一枪。2月7日，印度央行意外宣布降息25个基点，这是印度自2018年4月启动加息周期以后首次降息。回忆2018年，许多国家迫于美国加息所带来的资本外流压力，纷纷加息应对货币贬值，其中就包括了印度。
时间前后不到1年，加息2次，最终印度还是扛不住加息的压力，选择了降息。
不仅是印度
其他国家也一样
在美国降息前，全球已有21个国家加入了降息大军。从韩国、澳大利亚、新加坡这样的发达国家，到俄罗斯、土耳其、印尼等新兴经济体，都不约而同地进入了降息的周期。全球“降息潮”，此起彼伏，汹涌澎湃，势如破竹。
上周，最受全球市场瞩目的美联储也宣布了10年来的首次降息。而此前一直“按兵不动”的欧洲央行和日本央行的态度也进一步软化，并表示若经济前景持续承压，将推出宽松货币政策。
降息意味着什么呢？
吴洲为您简单讲解一下：全球进入低利率和流动性泛滥时代，人们对货币收益越发失望，寄望于在资产收益上获得暴富的机会。
所以近年来全球量化宽松的钱，几乎都在房地产市场里。次贷危机之前，最热的是房子，次贷危机之后，最热的还是房子。
一般加息是收紧货币的流动性，而降息就相当于“放水”，会导致大量的资金流入市场，短期肯定是对股市、房地产是绝对利好的，货币大量流出来，人们担心货币会贬值，降息对于借款方来说也会便宜很多，很多人可能也会趁此机会买房！
美国与新加坡的“预防性”降息
吴洲注意到，此次降息与历史上美联储数次降息的背景有着明显不同。
此前美联储的几次降息，往往都伴随着美国经济数据的大幅下滑，几大领先指标如失业率、采购经理人指数、耐用品订单等均会出现明显萎缩。而目前虽然美国经济增长明显放缓，二季度经济增速回落至2.1%，同时年内国债利差也两次倒挂，预示着经济下行的风险。但从经济基本面情况来看，诸多指标依然稳健，失业率位于50年低点，股市、房地产表现良好，按照以往标准，似乎并没有达到降息的条件。
至于降息的原因，吴洲认为有两点。
其一在于金融市场。美联储在一定程度上被金融市场“要挟”了。近期，由于中美贸易战负面影响逐步显现，美国经济呈现走弱趋势，如果美联储不降息，后续美股势必会有一波大的调整，这显然是美国政府不愿看到的，因此，特朗普多次发表言论向美联储施压。即使是在此次降息后，特朗普仍表达了对美联储降息力度的不满。因此，在市场压力越来越大的背景下，不难预见美联储很可能会为了维护金融稳定再次被迫降息。
其二在于蛰伏已久的美国企业债务危机。目前美国非金融企业杠杆率已经达到了历史上的最高点，超过了2000年与2007年。在这种情况下，美联储不大可能再度收紧货币政策，而只能采取进一步宽松政策来应对可能的债务问题。
就东南亚市场而言，新加坡能够直接受惠于美联储的降息措施。
星展集团认为，美国利率下降直接导致新加坡利率走低，并成为支撑本地股市、房地产的因素。紧跟美国利率走势的新加坡银行同业拆息率（SIBOR），随着美联储宣布降息后，三个月SIBOR在当天也从将近2%的水平下滑到了1.89%。实际上，美联储酝酿降息的消息已经反映在SIBOR的走势上。而且，过去几个月来，固定利率房贷配套需求下降，借贷者转向浮动利率房贷配套，除了预计利率走低可节省偿还额，配套的灵活度也较大，比如：没有锁定期。对新加坡来说，这次降息犹如打疫苗，属“保险式”降息，毕竟全球经济前景低迷，加上中美贸易战带来不确定性；若不降息，金融市场可能大跌，所以某种程度上需要回应市场期望，因此美联储可说是被金融市场“绑架”了。
以史为鉴：降息导致房地产暴涨的实列
中 国
1998年住房商品化之后，降息周期主要有两轮，第一轮是在2008年，第二轮是在2012年。2008年降息周期始于2008年9月16日，6次降息，伴随4次降准；2012年降息周期始于2011年12月5日，2次降息，伴随3次降准。这两次降息在房地产成交面积上可谓立竿见影、效果显著！
广发证券研究中心当年选用24个重点城市日度成交数据来反映降息前后住房成交绝对量变化（数据来源是各个城市的房管局）。在2008年周期中，降息始于2008年9月，当时日均成交量大约在30万平米，从9月份到12月份，成交量持续上升，2009年12月，日均成交量约为85万平米，即使是在行业传统淡季的6-9月份，日均也有50-70万平米。在2012年周期中，尽管降息是从2012年6月开始的，但从2011年12月开始，连续3次降准（2011年12月、2012年2月、2012年5月），因此，该轮周期的起点应该是2011年12月，在此之前，日均成交面积连续6个月徘徊在40万平米左右，而降准开始后，成交量同样是持续上扬，2012年 12月，日均成交量约为80万平米。以下是成交绝对量的情况，从相对量来看，降息对成交的影响效果更为显著，统计局的月度数据显示，降息降准后，商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正，并且转正后增幅扩大至很高的水平。
澳大利亚
澳 大 利 亚
澳大利亚央行（RBA）今年6月4日宣布澳大利亚现金利率下调25个基点，至破纪录低水平的1.25%，带动了一波银行下调贷款利率的风潮，这意味着澳大利亚的房屋贷款利率已降至60年以来最低水平。此举为去年遭受重创的悉尼和墨尔本住房市场注入活力，两个月来房价及房地产交易量迅速回弹，上升势头明显。
美 国
80年代末，美国发放住房贷款的重要机构——储贷协会大面积倒闭，储贷危机爆发，美国房价从1989年开始进入加速下行阶段。2007年，次贷危机引起房地产市场和股市剧烈动荡，2007年房价同比已经转为负增长。在这个阶段中美联储采取大幅宽松政策并阶段性降息，股票、房地产随后大涨，救市成功。
降息后与您有关的六大影响
1
去银行存钱，利息变少了
举例而言，如果1年期的存款基准利率由2.5%降为2.25%，意味我们以后去银行存款，利息会减少。比如50万元存银行1年定期，利息就整整少了1250元。
2
楼市影响：
房贷利率下降 月供压力小了
一般来说，贷款或商业房产的贷款、还款利率是跟同业拆息率（SIBOR）的基准利率挂钩的。因此，基准利率的降低对于一些想要买房的个人和家庭来说，房贷压力变小了。
3
生活消费更加活跃
降息，意味着利息可能减少，使银行的存款流转到消费和投资方面。举例而言，单从消费方面来看，中国国家统计局2014年对中国消费者信心的调查显示：降息后10月城市和农村消费者信心指数分别为102.0和106.9，比降息前提高12个百分点和16个百分点。降息会促进消费，预计此次消费者信心指数在未来会有所上升，这也有利新加坡经济总体向上发展。
4
民众理财会有更多选择
降息直接影响到投资产品，利好较大的主要有房地产、水泥建材钢铁等资产负债率较高或资金流动性压力较大的行业；其次对股市和债券市场也利好，但股市和债市风险仍不可忽视。
5
股市影响：六大行业受益
降息直接利好高负债率行业，比如地产、基建、有色、煤炭、证券等行业。但银行业能否享受降息利好还有待观察。
6
贷款环境宽松，创业投资更容易
此次降息，银行放松了贷款要求，民众贷款更加容易，贷款的成本也降低了。获得了财务支持，会使得更多具有能力的人更愿意去创业、去做投资来获得更多的经济收入。
降息已至，地产重大利好
消费者何去何从？
综上所述，吴洲为您解决了方向性的问题，现在可以开始考虑下时机的问题了。房地产是典型的资金蓄水池，又是实物资产，又可以保值。在宽松货币政策的预期下，放宽调控的城市房价上涨必然明显。
新加坡有两件事情制约房地产市场，第一是货币政策转向会推动房价进一步上涨，第二是看政府调控力度。在几轮的房地产降温措施下，相信消费者已经了解到了政府的调控力度，这里吴洲就不再赘述，只为您主讲当下的货币政策。
全球和新加坡经济增长放缓、美国联邦储备局持鸽派立场，加上本地核心通货膨胀率增长放慢，让新加坡金融管理局不再收紧货币政策。近日，新加坡多家本地银行公布了三年锁定期配套利率（FHR8和ML是两家银行的参照利率）：
这是新加坡史上首次银行首年固定利率跌破2%，更是第一次低过了浮动利率。鉴于明年的经济预计下行，银行下调利率鼓励消费者贷款，从而刺激消费拉动内需。如今新加坡经济下行压力大，固定利率出现了下调，浮动利率也会紧随其后，所以正是购房的绝佳时机。
2019年亚太区房地产市场新兴趋势报告，新加坡明年房地产投资前景指数取得5.88分（去年为5.67分），仅排在墨尔本（5.89分）之后；悉尼 （5.87分）、东京（5.86分）和大阪（5.70分）则排名第三至第五。前几名的得分相当接近，悉尼上次高居榜首。因为缺少新供应和需求复苏，新加坡的办公楼面租金已在强劲上涨。即便房地产降温措施已推行了好几年，新加坡住宅市场仍然继续有弹性，还是受到多个潜在买家的兴趣。与此同时，经济稳健增长以及高旅客人次，支持着新加坡黄金地带零售空间在2019年的租金和收益率。新加坡3，4，5月房价3连涨，其中5月份则是环比上升0.3％。6月房地产市场因为学校假期和其他因素，向来是淡季，可是这只是个别情况，所以略有下降。从长远来看，受到新私宅价格影响的转售市场，今年内预计会持续上升。
新加坡的房产
一直以来都吸引了无数投资者的目光，新加坡也是亚洲重要金融中心之一，近年来高速发展使得新加坡多年位居亚洲最具有竞争力首位。新加坡经济发展稳定，吸引来自世界各地不同地方的人士来到狮城发展及投资。由于不限制外国人士购买公寓，稳定的租凭回报，又加上近年市中心豪宅项目的发展更深受投资者喜爱，如加上灵活的付款方式，特别适合投资者。
许多外国买家仍钟情于黄金地区项目。以国籍来看，中国、马来西亚、印度尼西亚和印度买家仍占较多数。而在所有私宅买家当中，外国买家占比为6%！即便房地产降温措施出台后，楼市行情似乎仍维持稳定，高档私宅市场表现更为亮眼。
此外，买家对超过300万元以上豪宅的稳定需求，说明了新加坡仍然是高净值人士和富裕外国买家的首要房地产投资地。尽管外国买家缴付的额外买方印花税，但外国买家觉得本地豪宅价格比香港相对低，仍选择购买本地私宅。8月5日人民币对美元“破7”，离岸、在岸即境外、境内人民币交易市场皆是如此。吴洲觉得可能会有更多外国买家因担心贸易战导致他们的国家货币贬值，而选择把钱转到新加坡购买本地私宅，以对冲货币价值下滑。
特朗普政府不断升级经贸摩擦，危及全球经济增长前景，近期美国金融市场也遭受重挫，美联储实行降息，为金融市场、房地产市场注入一剂强心针。贸易战看不到解决的前景，市场的担忧日益加剧，包括新加坡在内许多国家已感受到寒意，今后一段时间，美国经济数据将牵动市场的神经线。
美联储降息行动目前来看是好事一桩。利率下降对于房价的影响略为复杂，吴洲主要从中期和短期的角度进行讨论。
从中期来看，房价与货币政策相关度较高，从短期来看，房价与库存水平或者去化周期相关，而库存水平又与成交相关，但目前新加坡私宅库存程度很低。因此，利率下降对于房价的直接影响，是从货币的逻辑出发。从国际信号角度而言，降息对楼市的提振意义非常重大。降息已至，新加坡房地产的投资前景进一步受看好，投资置业，毋庸置疑！
政府执照号:R009913B
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新加坡狮城论坛房产专栏作者：吴洲
