“世界上没有永恒的敌人,也没有永恒的朋友,只有永恒的利益”，房地产行业形势不容乐观，不确定性徒增，在这些因素下，房企们纷纷选择了“抱团”。
“五一”回来首日，越秀地产对外宣称，公司与新加坡上市房企仁恒置地在苏州签署战略合作协议，双方将扩大在长三角与粤港澳大湾区多领域的合作。尽管未公布披露涉及业务领域，然而仁恒置地却有意旧改项目上寻找合作机会。
其中，仁恒置地董事局主席兼总裁钟声坚提及，仁恒在南京、苏州深耕的基础比较深厚，在深圳、珠海也有旧改项目积累，希望可以和越秀在相关城市和领域深化合作，提升在市场新形势下的竞争力。
无独有偶，越秀地产与仁恒置地在旧改领域的“抱团”，只是近期的一个例子。初步统计，今年4月份至今，已有10家房企在城市更新业务达成战略合作，其中包括富力地产、首创置业、时代中国、卓越集团和融创等。
利益双方捆成一体，必各有所求。研究发现，这些房企合作的原因主要有两点：一是寻找能够补充自身布局短板的合作方；二是引援有资金实力或融资能力较强的投资方。进一步来说，房企旧改抱团可以降低资金承压和不确定性因素。IPG中国首席经济学家柏文喜向我们表示，旧改程序复杂，涉及面宽，不确定性因素和需要协调的资源与关系较多，通过合作可以聚集各方资源，同时共同承担其中的不确定性风险。
01
补短
在这些样本企业中，越秀地产和时代中国是寻找能够补充自身布局短板合作方的代表房企。
作为广州国资委旗下的房地产开发平台，越秀地产布局重点一直以粤港澳大湾区为主，长三角（华东）、华中地区为副核。销售数据显示，越秀地产来自大湾区市场贡献比例维持在60%水平线上，2016年至2020年分别为66.5%、58.5%、60%、57.6%、64.5%，整体呈现“微笑曲线”走势。
这也说明越秀地产经历了由原本重仓大湾区市场到向外拓展市场，再回归到大湾区市场的过程，土储变化亦能说明一二。上述同期，大湾区土储占比也是先降后升的趋势，分别为55.1%、51.7%、48.2%、50.2%、52.6%。
某种程度上，越秀地产拓展策略与大湾区规划的出台密切相关。早于2018年业绩会上，董事长兼执行董事林昭远表示，规划红利下，相信公司在大湾区发展过程可以得到相应的发展机会。
当年，越秀地产将投资额的90％倾斜于大湾区。投资重点的变化在2020年的成绩单开始出现细微变化，大湾区销售来源占比达到近5年的最高值。作为第二级的长三角地区，销售贡献随着投资策略倾斜而减少，开始出现下滑的现象，由2019年的23.4%降至20.8%，土储占比也由最高值22.8%降至2020年的12.3%。
长三角市场的重要性无需赘述。在“1+4”战略布局定位下，越秀地产仍寄望长三角市场仍能保持一定的贡献。有投资者指出，越秀地产未来在大湾区会坚持50%-60%左右的占比，同时把重点的华东区域提高至20%-30%的土储占比水平。
现在看，越秀地产走的路径是：避开争抢激烈的招拍挂，选择与重仓长三角地区的房企合作补充短板，包括与旭辉控股、滨江集团等达成合作。
这次，越秀地产将目光放在仁恒置业身上，后者开发项目集中在上海、南京、苏州等长三角城市，并且在上海、深圳、珠海、中山等持有多个旧改项目。长三角地区、旧改领域双双“短缺”的越秀地产现时的合作意图已是昭然。时代中国、卓越集团的合作意图也是如此，前者长期深耕于广州市场，但一直未能进入深圳市场，后者则相反。2020年，时代中国销售额首次突破千亿，为1003.81亿元，其中广佛两城销售贡献超过五成，达到52.1%，其余东莞、惠州、肇庆等6座珠三角城市合计贡献占比为26%。
珠三角九市中，时代中国唯独缺少其中一个核心版图——深圳。行政总裁兼执行董事岑钊雄曾坦言，公司在深圳持有5个旧改项目，但是目前推进确实比较慢。
卓越集团面临着相似境遇，一直亟待解决广州区域市场的短板。之前，其欲通过旧改方式进入广州市场，包括介入到芦湾村、江夏村、百湖村等，但是一直苦苦无果，其中已进入招标阶段的百湖村于去年7月份因故取消招商。直到今年，“扩储迫切”的卓越集团首次在广州公开市场斩获首宗宅地，即黄埔区东风化工改造项目地块。只不过代价有点高，成交价为封顶价19.43亿元，同时需配建面积1.26万平方米，溢价率约45%，成为当时黄埔第二贵宅地。
02
与前者不同，富力地产的核心诉求不在于补充业务布局的短板，而是缓解资金压力。这是旧改合作中，引援有资金实力或融资能力较强的投资方的代表房企。
据了解，富力地产和粤海集团的合作涉及到粤港澳大湾区及全国范围内房地产投资开发（含城市综合体、文旅地产）、土地一级整理、城市更新（含旧厂、旧城、旧村改造）、产业园、酒店等领域。
早于1994年，富力地产开始涉足城市更新业务，也是依靠这种方式一步步发展为全国性、集团化的企业，仅于2001年末其就在广州完成10个旧改项目，开发规模超过250万平方米。于2020年，富力地产持有城市更新项目规模超过8000万平方米，可售面积超过4100万平米，货值超过1.2万亿元。
持有如此大规模的旧改储备面积，对于未来的发展而言，是一种优势，亦是一种隐忧。旧改项目周期长、前期垫资环节多，如果项目不能快速二级开发变现，就会造成资金沉淀，带来资金压力。
若企业本身资金流充裕、融资渠道多样且畅通，则可以应对诸多不确定因素。但是，现实环境中，开发商在金融红利期普遍采用高杠杆、快周转的方式经营发展；“三道红线”出台之后，少有“三线绿档”企业，如何降杠杆、加速去化已是摆在头上的一把利剑。
加之现在融资环境中，收紧信托、银行资金流入房地产行业，城市更新项目融资渠道逐渐变窄。这些因素下，引入合作方或出售项目股权成为了少有的选择，也是一种无奈的选择。
安信证券研究报告分析到，通过引入合作方缓解资金压力的重要方式之一，如本土中小房企与资金实力强的大型房企合作，由大房企解决前期资金投入的问题；又如引入战略投资者等。比如深耕旧改领域的瑞安房地产，其于2006-2018年间多次出售旧改项目股权，总募资金额在170亿元以上。
回归富力地产本身，其目前仍有资金流动性缺口，工作重心是通过加快销售回款、谨慎购地、增发股份和分拆物业平台上市等方式缓解债务风险，比如提高回款率8个百分点、减少债务374亿元。
按“三道红线”规定，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，净负债率为130.2%，非受限现金短债比为0.4。紧张的现金流环境，又要面对旧改项目“这座大山”，富力地产直言将加大力度出售部分股权以缓解负债压力，包括邀请同行加入旧村改造。
富力地产选择引援投资方是一家非典型房企。粤海集团为广东省国有企业，旗下持有4家香港上市公司，其中涉及房地产业务有两个平台粤海投资、粤海置地。透过财务数据发现，两个平台都有着低杠杆、现金流充足的特点。
可以推断，粤海集团大概率以财务投资为主。不过，出售股权或引入投资方又会带来另一个“内卷”问题——持有权益比例下降，进一步会影响公司盈利表现。此前，不少青睐“小股操盘”的房企为了提高利润，开始有意提高项目权益比。对此，柏文喜认为，单项目而言会降低权益比，影响并表利润乃至规模。但是通过合作可以介入更多的旧改项目，并提升每个项目的成功率与周转速度，实际上对房企业绩与规模的影响是正向的。
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文章来源:乐居
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