最近几年，国内地产行业经历变革阵痛，总体呈现销售降、投资弱、融资难等特征，上市房企难免承压，“规模神话”也走向破灭。
而当下，随着信贷条件放松、购房支持政策等积极因素出现,行业呈现回升的迹象。业界亦逐渐达成新的共识：地产复苏在途，具备不小的修复预期，优质房企业绩弹性更强。
值得重视的一个逻辑是，优质房企往往财务稳健而可以穿越周期，乘风破浪。
这一点上，港资房企显然是不容忽视的一股力量。港资房企历来财务稳健，长期低杠杆运营，擅长逆周期操作，理应引起更多重视与关注。
恰逢代表性港资房企新世界发展(0017.HK)发布最新财报，提供出一个可参照的观察窗口，我们不妨以其为样本窥之。
稳经营，市场波动中仍取得不俗业绩
财报显示，截至2022年6月30日止年度（2022财年），新世界发展实现综合收入682.12亿港元，与2021财年持平；归母净利润12.49亿港元，同比上升8.5%。
尽管报告期内市场环境仍具挑战，面临严峻的下行压力，新世界发展收入平稳并保持了较强的盈利能力，公司经营韧性可见一斑，也显示出稳健型房企仍能跑赢大势。
拆分收入构成来看，新世界发展核心板块即在内地及香港的物业销售、物业投资的期内表现均超越市场预期。
物业销售方面，香港应占物业合同销售金额为约82.4亿港元；中国内地整体物业合同销售金额为约171.0亿元，南部地区（即大湾区）占比约73%，中国内地物业销售分部业绩同比增长10.9%。
来源：公司财报
新世界发展的住宅项目向来以 “高质量”、”优质品牌”收获市场信心。6月，新世界发展杭州望江新城项目，推售一天录得超额10倍认购，70亿人民币认购额，在市场观望情绪浓厚的时候仍取得此好成绩，实属罕见。
物业投资方面，在K11项目强劲带动下稳中有进，香港物业投资分部收入同比增长6%，在中国内地物业投资分部收入同比增长11%。
期内，K11项目表现显著超过市场。举例来看，位于香港的K11 MUSEA 人文购物艺术馆总客流量达 2,000 万人次，销售额同比增长 9%；K11 Art Mall购物艺术馆销售额及人流分别同比增长6%及11%，其中2021年12月客流创下历史新高，销售额超疫情前水平。中国内地方面，广州K11总体坪效及客单价均超去年，2022 年中广州K11美妆区开业，吸引 La Mer、Tom Ford、Estee Lauder、Lancôme 等国际一线美妆品牌进驻，成为广州高端彩妆品牌最齐全的聚集地；武汉汉口K11销售额同比增长106%，客流量达1000万。
来源：公司资料
同时，在利润端，中国内地物业销售分部利润率从2021财年的40%提高至2022财年的57%，实现大幅跃进；来自大湾区的分部平均毛利率达到70%，在同业中实属罕见。
综上，新世界发展香港+内地、住宅+商业的组合战略，有效削弱单一市场波动的影响，加之强大的品牌价值、管理专长等，使其拥有了更强的与“不确定性”共处的能力，从而取得不俗的业绩。
强现金，主动降杠杆、降成本
众所周知，当前房企困境的本质是流动性危机，稳住现金流是其活下去、活得好的关键所在。
反观新世界发展，其不仅保持现金流充裕状态，还主动进行杠杆管理，回笼更多资金，以及着力于控制资本开支。
根据财报，截至2022年6月，新世界发展可动用资金合共1050亿港元，其中现金及银行存款约622亿港元，可动用的银行贷款约428亿港元，并且2023财政年度到期的贷款再融资已全数被处理。
同时，新世界发展秉持三项原则即一是低IRR的资产、二是销售股权的项目、三是与集团生态圈没有协同效益的项目，于2022财年出售非核心资产139亿港元，超额全年目标。
公司管理层亦在业绩发布会上透露：预计23财年会持续出售100亿港元非核心资产，刚刚公布的出售永康街项目股权给新加坡基金已回笼30亿港元，进展非常好。
来源：公司资料
基于持续严格的成本控制，新世界发展2022财年的经常性行政及其他营运费用减少约4.7%，净负债比率大约为43.2%。
还值得注意的是，其一，新世界发展在融资方面同样具有优势，其整体融资成本显著低于内地房企并仍呈下降趋势，2022财年仅2.5%；其二，新世界发展按照利润和现金流渐进式、可持续的派息，2022财年全年股息每股2.06港元，与2021财年持平，也是行业中的高股息率企业。
这些，综合反映出新世界发展具备稳住现金流、持续优化资产负债结构的能力，为未来可持续发展筑厚财务安全边际。得益于高股息率，投资者亦有望从中得到积极回馈。
优资产，“抄底”与深耕两手抓
此外，新世界发展的资产质量得到进一步提升，推动良性循环，具体可从两个方面来理解。
一方面，新世界发展凭借宽裕的现金流，以及加强与国企、央企等合作，不断对优质土储出手、探索“速赢”策略，从而实现逆势扩张。
2022财年，在香港市场，新世界发展透过其合营公司以总代价79.48亿港元成功收购启德4B区4号住宅项目地皮，进一步扩充了这一黄金地段的土地储备，而成交价远低于2018年高银金融89亿港元的投标价格；联同一间央企合组财团投得港铁将军澳百胜角通风楼项目，这一项目位置优越及区内配套完善，地皮可建楼面面积约29万平方呎。
值得一提的是，发展北部都会区作为香港重点政策解决房屋问题，7月宣布成立土地及房屋供应统筹组，将会进一步加快农地转换效率。新世界发展是香港拥有最多农地的三大发展商之一，有1,500万尺占地面积农地位于北部都会区，当中1,200万尺楼面面积已经正跟相关部门积极磋商。相信新世界发展于香港的未来土地储备将会集中在农地转换，土地平均成本将进一步降低。
在中国内地市场，基于早前内房企整体资金紧张、急需出售项目套现，新世界发展在大湾区成功收购3个项目，全部位于深圳及广州核心地段，实现快速取地、动工及入账，加快回笼资金及提高运营效率。
此外，新世界发展与央企、国企建立战略合作伙伴关系，强强连手共同发展项目。8月，新世界发展联同招商合作共同竞得上海普陀区2宗地块，总货值达人民币140亿元，预计2024财年预售。。
另一方面，新世界发展致力打造能够长期稳定变现的优质资产，在已有优质项目上持续深耕，例如K11项目。
上文已提到，K11项目提供强劲动能，多地市场均取得优异的成绩。
在此基础上，新世界发展计划在内地核心城市持续扩增落地K11项目，预计到2026财年K11项目将增至38个，共计占地面积将超过280万平方米。
并且，可以看到K11项目不是“简单复制”，而是基于专业化、精细化特色孵化，业态也在不断升级。例如，新世界发展与招商蛇口在深圳太子湾开启K11内地首个旗舰项目，于近期正式定名为“K11 ECOAST”。这一项目涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼以及Promenade海滨长廊等，拟于2024年底开业，届时将成为大湾区海滨文化零售新地标。
另值得一提的是，新世界中国还在通过多元布局、品质业态为城市赋能。
9月16日，广汇新世界金融中心|广汇尊府“CO-CITY都会融合体”生活示范区全面开放。依托于新世界多元生态圈优势，包括房地产、医疗、教育等业务的有机共融，以及品牌、资金等方面的强劲实力，成功打造广州东部枢纽中央商务区的城市名片，带动资源向之聚集。
展望未来，这些优质资产也将赋能新世界发展的长期发展，成为其业绩增长的重要动力源。
尾声
从笔者观点来看，新世界发展这类稳健经营、业务多元的房企，在此次地产市场波动中脱颖而出，成为业绩稳中向好的“少数派”。在这背后，其拥有稳经营、强现金、优资产的三重支撑逻辑，这些也奠定了其未来走向。
即基于稳健的经营、宽裕的现金流的同时，成功拿下核心地段、项目，打造更多优质、能够长期稳定变现的资产，从而拉开与部分同业的竞争力，实现长期价值。
同时考虑到，香港方面，已放宽了入境检疫的要求变成0+3，逐渐恢复正常地步,将持续利好本土租金和商场销售收入等；中国内地方面，有望开启地产复苏新周期，两地布局、积极拓展的新世界发展或将深入受益。
在多重积极预期下，新世界发展的潜力不言而喻，其后续表现也将值得关注。