新世界发展:业绩向好,稳经营、强现金、优资产支撑长期价值

最近几年,国内地产行业经历变革阵痛,总体呈现销售降、投资弱、融资难等特征,上市房企难免承压,“规模神话”也走向破灭。

而当下,随着信贷条件放松、购房支持政策等积极因素出现,行业呈现回升的迹象。业界亦逐渐达成新的共识:地产复苏在途,具备不小的修复预期,优质房企业绩弹性更强。

值得重视的一个逻辑是,优质房企往往财务稳健而可以穿越周期,乘风破浪。

这一点上,港资房企显然是不容忽视的一股力量。港资房企历来财务稳健,长期低杠杆运营,擅长逆周期操作,理应引起更多重视与关注。

恰逢代表性港资房企新世界发展(0017.HK)发布最新财报,提供出一个可参照的观察窗口,我们不妨以其为样本窥之。

稳经营,市场波动中仍取得不俗业绩

财报显示,截至2022年6月30日止年度(2022财年),新世界发展实现综合收入682.12亿港元,与2021财年持平;归母净利润12.49亿港元,同比上升8.5%。

尽管报告期内市场环境仍具挑战,面临严峻的下行压力,新世界发展收入平稳并保持了较强的盈利能力,公司经营韧性可见一斑,也显示出稳健型房企仍能跑赢大势。

拆分收入构成来看,新世界发展核心板块即在内地及香港的物业销售、物业投资的期内表现均超越市场预期。

物业销售方面,香港应占物业合同销售金额为约82.4亿港元;中国内地整体物业合同销售金额为约171.0亿元,南部地区(即大湾区)占比约73%,中国内地物业销售分部业绩同比增长10.9%。

新世界发展:业绩向好,稳经营、强现金、优资产支撑长期价值

来源:公司财报

新世界发展的住宅项目向来以 “高质量”、”优质品牌”收获市场信心。6月,新世界发展杭州望江新城项目,推售一天录得超额10倍认购,70亿人民币认购额,在市场观望情绪浓厚的时候仍取得此好成绩,实属罕见。

物业投资方面,在K11项目强劲带动下稳中有进,香港物业投资分部收入同比增长6%,在中国内地物业投资分部收入同比增长11%。

期内,K11项目表现显著超过市场。举例来看,位于香港的K11 MUSEA 人文购物艺术馆总客流量达 2,000 万人次,销售额同比增长 9%;K11 Art Mall购物艺术馆销售额及人流分别同比增长6%及11%,其中2021年12月客流创下历史新高,销售额超疫情前水平。中国内地方面,广州K11总体坪效及客单价均超去年,2022 年中广州K11美妆区开业,吸引 La Mer、Tom Ford、Estee Lauder、Lancôme 等国际一线美妆品牌进驻,成为广州高端彩妆品牌最齐全的聚集地;武汉汉口K11销售额同比增长106%,客流量达1000万。

新世界发展:业绩向好,稳经营、强现金、优资产支撑长期价值

来源:公司资料

同时,在利润端,中国内地物业销售分部利润率从2021财年的40%提高至2022财年的57%,实现大幅跃进;来自大湾区的分部平均毛利率达到70%,在同业中实属罕见。

综上,新世界发展香港+内地、住宅+商业的组合战略,有效削弱单一市场波动的影响,加之强大的品牌价值、管理专长等,使其拥有了更强的与“不确定性”共处的能力,从而取得不俗的业绩。

强现金,主动降杠杆、降成本

众所周知,当前房企困境的本质是流动性危机,稳住现金流是其活下去、活得好的关键所在。

反观新世界发展,其不仅保持现金流充裕状态,还主动进行杠杆管理,回笼更多资金,以及着力于控制资本开支。

根据财报,截至2022年6月,新世界发展可动用资金合共1050亿港元,其中现金及银行存款约622亿港元,可动用的银行贷款约428亿港元,并且2023财政年度到期的贷款再融资已全数被处理。

同时,新世界发展秉持三项原则即一是低IRR的资产、二是销售股权的项目、三是与集团生态圈没有协同效益的项目,于2022财年出售非核心资产139亿港元,超额全年目标。

公司管理层亦在业绩发布会上透露:预计23财年会持续出售100亿港元非核心资产,刚刚公布的出售永康街项目股权给新加坡基金已回笼30亿港元,进展非常好。

新世界发展:业绩向好,稳经营、强现金、优资产支撑长期价值

来源:公司资料

基于持续严格的成本控制,新世界发展2022财年的经常性行政及其他营运费用减少约4.7%,净负债比率大约为43.2%。

还值得注意的是,其一,新世界发展在融资方面同样具有优势,其整体融资成本显著低于内地房企并仍呈下降趋势,2022财年仅2.5%;其二,新世界发展按照利润和现金流渐进式、可持续的派息,2022财年全年股息每股2.06港元,与2021财年持平,也是行业中的高股息率企业。

这些,综合反映出新世界发展具备稳住现金流、持续优化资产负债结构的能力,为未来可持续发展筑厚财务安全边际。得益于高股息率,投资者亦有望从中得到积极回馈。

优资产,“抄底”与深耕两手抓

此外,新世界发展的资产质量得到进一步提升,推动良性循环,具体可从两个方面来理解。

一方面,新世界发展凭借宽裕的现金流,以及加强与国企、央企等合作,不断对优质土储出手、探索“速赢”策略,从而实现逆势扩张。

2022财年,在香港市场,新世界发展透过其合营公司以总代价79.48亿港元成功收购启德4B区4号住宅项目地皮,进一步扩充了这一黄金地段的土地储备,而成交价远低于2018年高银金融89亿港元的投标价格;联同一间央企合组财团投得港铁将军澳百胜角通风楼项目,这一项目位置优越及区内配套完善,地皮可建楼面面积约29万平方呎。

值得一提的是,发展北部都会区作为香港重点政策解决房屋问题,7月宣布成立土地及房屋供应统筹组,将会进一步加快农地转换效率。新世界发展是香港拥有最多农地的三大发展商之一,有1,500万尺占地面积农地位于北部都会区,当中1,200万尺楼面面积已经正跟相关部门积极磋商。相信新世界发展于香港的未来土地储备将会集中在农地转换,土地平均成本将进一步降低。

在中国内地市场,基于早前内房企整体资金紧张、急需出售项目套现,新世界发展在大湾区成功收购3个项目,全部位于深圳及广州核心地段,实现快速取地、动工及入账,加快回笼资金及提高运营效率。

此外,新世界发展与央企、国企建立战略合作伙伴关系,强强连手共同发展项目。8月,新世界发展联同招商合作共同竞得上海普陀区2宗地块,总货值达人民币140亿元,预计2024财年预售。。

另一方面,新世界发展致力打造能够长期稳定变现的优质资产,在已有优质项目上持续深耕,例如K11项目。

上文已提到,K11项目提供强劲动能,多地市场均取得优异的成绩。

在此基础上,新世界发展计划在内地核心城市持续扩增落地K11项目,预计到2026财年K11项目将增至38个,共计占地面积将超过280万平方米。

并且,可以看到K11项目不是“简单复制”,而是基于专业化、精细化特色孵化,业态也在不断升级。例如,新世界发展与招商蛇口在深圳太子湾开启K11内地首个旗舰项目,于近期正式定名为“K11 ECOAST”。这一项目涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼以及Promenade海滨长廊等,拟于2024年底开业,届时将成为大湾区海滨文化零售新地标。

另值得一提的是,新世界中国还在通过多元布局、品质业态为城市赋能。

9月16日,广汇新世界金融中心|广汇尊府“CO-CITY都会融合体”生活示范区全面开放。依托于新世界多元生态圈优势,包括房地产、医疗、教育等业务的有机共融,以及品牌、资金等方面的强劲实力,成功打造广州东部枢纽中央商务区的城市名片,带动资源向之聚集。

展望未来,这些优质资产也将赋能新世界发展的长期发展,成为其业绩增长的重要动力源。

尾声

从笔者观点来看,新世界发展这类稳健经营、业务多元的房企,在此次地产市场波动中脱颖而出,成为业绩稳中向好的“少数派”。在这背后,其拥有稳经营、强现金、优资产的三重支撑逻辑,这些也奠定了其未来走向。

即基于稳健的经营、宽裕的现金流的同时,成功拿下核心地段、项目,打造更多优质、能够长期稳定变现的资产,从而拉开与部分同业的竞争力,实现长期价值。

同时考虑到,香港方面,已放宽了入境检疫的要求变成0+3,逐渐恢复正常地步,将持续利好本土租金和商场销售收入等;中国内地方面,有望开启地产复苏新周期,两地布局、积极拓展的新世界发展或将深入受益。

在多重积极预期下,新世界发展的潜力不言而喻,其后续表现也将值得关注。

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