城市发展马太效应趋势下，内卷化的三四线城市如何突破招商困局？
——适用GNP逻辑依托城市更新基金打造地方政府对接
一线城市流量的“反向飞地”策略分析
作者：韩雨，张国梁 ，宁远
特别感谢：陈雪颖
前言
不可忽视的一个事实，2000年后中国经济高速增长已经偃旗息鼓，从2007年度最高的GDP增速14.23%，到2019年的6.11%，增速放缓成为常态，按照安信证券首席经济学家高善文的说法，“2020-2030年中国平均经济增速不会超过5%，需要担心的是，能否保持在4%以上，即保四争五，这一目标需要比较大的努力。”经济发展三驾马车中投资、出口和消费的增长均面临压力。在出口方面，入世进入世界贸易分工体系后的增长下滑同时叠加中美贸易战对抗冲击；在投资方面，城市化进程拉动固定资产投资的高速增长进入尾声（2020年城镇化率为60.6%，未来十年预计达到70%，城镇化逐步进入后半场）叠加地方政府债务驱动的固定资产投资面临去杠杆的巨大压力。在消费层面，多年来宽松的货币政策在推高房价的同时也将经济推向滞涨的边缘，目前更叠加人口红利消失和老龄化的压制，网络上流传的00后比90后少了4700万的说法并非危言耸听，这个残酷的数据反映出中国人口在2026或2027年达到高峰，而人口红利在2030后将消失。
作为20年来具有中国特色经济发展发动机的房地产行业，截止2019年城镇存量住宅面积已达340 亿平方米，城镇人均住房面积40.1平方米，已超韩国，和日本欧洲发达国家接近。城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，户均拥有1.5套住房，和发达国家处于同一水平，房地产行业全局性的供需缺口已经基本消失，其在投资端和消费端的拉动作用将减弱。
与此同时，从债务驱动经济角度，过去企业部门（09年）、政府部门（12年）、居民部门（15年）都加过了一轮杠杆，杠杆率居高不下。小微和民营企业部门由于地产和地方政府融资这两块刚兑资产的存在叠加融资的所有制歧视；政府部门在则面临来自中央严厉的消化存量债务和严控增量债务任务；居民则面临购买力透支的现实问题，杠杆率在三个部门都再难上也不能再上新高度。
综上所述，毋庸多言，当前中国经济已进入增速换挡阶段，存量经济时代悄然到来。在此新态势下，一如过去三十年曾经发生在美国、日本、韩国等国的故事，人口、资金和资源向国内一线城市汇集是一种普遍规律。中国城市格局已经从2012年后出现拐点，从主动分散的中小城镇化转变为被动集中的大城市化，部分城市甚至出现收缩态势。特别是在高铁八纵八横网络初具雏形的最近五年，传统强势的长三角、京津冀、粤港澳等三大发达经济圈，和新兴的成渝、武汉、郑州等区域节点城市集群，纷纷凭借交通、就业、户籍政策、教育、医疗等优势资源，不断加码自身吸引力，其人才、技术、资本的集聚效应显著。部分三四城市越来越缺乏留住优秀人才的筹码，而这些地区经济总量较小、产业结构偏重、高端人才匮乏的同时还在流失，招商压力下加重地方政府隐形债务交换企业落地，赌博式押宝企业未来的财税收入可覆盖债务支出。两极分化的马太效应在城市发展态势上反映的淋漓尽致。
“县域竞争”，又称“地方政府竞争”，是著名经济学家张五常教授提出的，他认为县与县之间在土地的利用上展开的竞争是中国经济高速增长的根本原因，他多次重申对于中国人口密度这么高、资源这么缺乏的地方，这个制度是他所知道的最有增长效率的制度。然而在增速换挡的存量经济时代，中国城市间的竞争将如过往三十年制造业的发展史，强者愈强、弱者愈弱，很有可能某些城市还会面临“供给侧改革”而从此消亡，而某些大城市则因马太效应形成实质性资源垄断而消灭县域竞争。
《老子》第七十七章所谓：“天之道，损有余而补不足；人之道，损不足而益有余。”当下竞争态势的形成更多是“人之道”（人的自我选择和流动）而形成，换言之运用“天之道”的逻辑，仍然可以为三四线城市的招商找出一条新路。
传统的地方政府招商模式过度依赖土地、财政、政策补贴，内陆城市主要以政策优惠扶持为核心抓手，通过驻京/驻沪办、线上推广、实地宣讲团等渠道开展招商引资，各地政策同质化内卷化严重。此外，对于高新技术产业的招商，中西部地区提供不了其所需的产业链、资金链、人才链，缺乏培育其成长的沃土，因此很难吸引项目落地。面对当前的招商困局，中西部地区必须突破传统招商模式，东海建议三四线城市应该选择在人才、资源、项目集聚的一线城市设立“反向飞地”，用以创新孵化高新技术产业。例如而位于飞地的高新技术企业再将生产基地设立在中西部地区，最终实现“研发在外、生产在内”的新型模式。“反向飞地”除了承载总部和研发基地功能外，也可以成为中西部地区引入一线城市流量资源的示范空间载体。这将是突破当下招商困局的重要利器。
东海投资倡导的东西联动产业飞地基金旨在与中西部地方政府合作，资金用于收购甚至租赁上海存量物业并加以升级，打造具备流量截取、私域拓展、双向互动、效益平衡四大功能优势的集约型园区空间，成为中西部城市在上海的“反向飞地”，同时对园区内主体进行股权投资，收获股权收益同时，亦能拉动对地方的招商引资功能。基金投资收益可用于补贴政府招商支出，缓解相关财政压力，实现招商引资社会效益与国有资产保值增值经济效益的双平衡。
01
存量经济时代背景简述和内卷化的形成
1.1 人口和资源向一线城市聚集是存量时代的普遍规律
当前中国经济进入增速换挡阶段，类似70-80年代的美国，旧经济在收缩，新的技术革命和新经济模式仍在孕育中，体量和质量都不足以推动下一轮经济革命性快速增长。GDP增速换挡后波动率下降，经济进入存量时代。在存量时代背景下，人口向大城市聚集是全球普遍的规律。以美国和日本为例，美国从1950年代以来，5万-25万人的都会区人口占全国人口比重基本稳定；而100万以上人口的都会区人口占全国人口的比重则从26%激增至56%；1960年至2010年，日本人口集中地区的人口比重从43%上升至67%，人口向三大都市圈集聚的效应非常明显。进一步拆分三大都市圈人口，如图3可以发现，1973年后日本人口从向“三极”集中转为向东京圈“一极”集中。
根据资料，2019年我国东部省份人口净流入规模超过150万。若按照秦岭-淮河一线来划分南北方的话，则2019年南方省份人口净流入达到167万。而当前中国经济增速不断放缓，投资回报率持续下降，这就要求劳动力、资本、技术和土地这些生产要素进一步集聚，才能节省成本，同时提高劳动生产率。因此，未来一线和新一线的人口集中度还将继续提升，尤其是中高端人才在一线城市的集中度或许会超乎想象。
人口是城市发展的核心资源。2010年前中国多数城市享受着城市化进程的红利，之后，人口开始向大城市和特大城市加速流动，与之相应中小城市的流入相对放缓。面对城市化向都市化转变，中小城市发展压力巨大。
圣经《新约·马太福音》: “凡有的，还要加倍给他叫他多余;没有的，连他所有的也要夺过来”。中国城市两极分化的马太效应在在人口的流入和流出上成为了最显性的指标之一。表面看起来”马太效应”与”平衡之道”相悖，与”二八定则”类似，但是实则它只不过是”平衡之道”的一极。因为资源的集中的确可以带来效率的提升，机会的增加，在没有新的技术革命前提下，资本、人口和资源在城市间的流动都是在通过“流动”这个帕累托改进状态去追求自身的帕累托最优。
为此“抢人”成为近几年中小城市发展的媒体关键词，一方面放宽落户政策，另一方面广发购房红利，吸引优秀人才为城市输入新鲜血液。过去几年，特大城市、大城市把门槛拉得很高，总体处于“隔岸观火”状态，甚至严格控制人口流入，最典型的就是上海。可近期，上海发布新政，变相放宽人才落户，正式投入“抢人大战”。2020年9月23日，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》明确提出，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。此政策进一步放宽在沪“名校”的落户，口子开得更大。上海从严格控制人口流入，到如今开放特别通道，为三四线城市的抢人大战增加难度。
1.2 中国城市化格局出现拐点，部分城市收缩态势已然显现
国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，对部分中小城市第一次提出了“收缩型城市”，对大城市第一次提出超大城市“大幅增加落户规模”，有可能彻底改变中国的城市格局。
【如是金融研究院】分析，中国的城市格局已经处于时代的拐点，总体将从主动分散的中小城镇化转变为被动集中的大城市化，人口向大都市圈聚集、各能级城市发展分化将成为常态。
据如是金融研究院统计，2014-2017年间共有26个城市出现持续的人口净流出，成为收缩型城市。相关城市主要可分为四类：资源枯竭型、产业变迁型、地理偏远型以及被动虹吸型。
过去乃至今天，由于激励机制的原因，城市主政政府的发展思路基本都是扩张再扩张，总体上没有认识到“小而美”的必然性和重要性，分收缩型城市在人口流出的同时，其面积却在持续扩张，从而导致城市资源错配。比如大庆，与90年代相比，2015年的人口密度下降了32%左右。再比如吉林市，2010-2017年户籍人口减少了19万，建成区面积却增加了23平方公里，导致人口密度下降了4.3%。这种情况这意味着，人口和公用设施的资源错配，土地资源配置效率降低，特别是原有的公共服务（例如教育）本来就无法获得更优质的资源，现在利用率更加低下，其服务水平出现恶性循环。而为了提升公用设施和土地资源的利用率和坪效，地方政府将招商引资作为更重要的指标来推动，而自身的公共服务在招商引资，招商引智层面确实不具备吸引力。
当下中国城市需要步入、也正在步入土地资源高效利用和城市精致发展阶段。城市发展需要更加紧凑，这也是提出中小城市容许收缩，瘦身强体的一个重要原因。如是金融研究院指出，中小城市需要找到自己的经济特色，找到符合产业结构升级的方向，争取摆脱城市收缩的命运。从国际经验来看，一个方向是通过寻找城市新的经济增长点，重塑城市形象；另一个方向是接受城市收缩的现状，尽量让城市各部分健康协调运行。避免城市的收缩比实现城市的扩张更加困难，对于那些即将收缩的城市，凸显鲜明的城市特色、培育突出的优势产业是摆脱消亡宿命的制胜法宝。
相对而言，国民生产总值(Gross National Product)是一个国民概念，国内生产总值（Gross Domestic Product)是一个属地概念，用网上流行的针对日本海外投资的说法，2019年日本的GDP 为5.08万亿美元，GNP为5.26万亿美元，GNP要比GDP高0.18万亿美元，看上去不多，但是过去三十年日本GNP相对GDP最好的年份是2013年，当年的GDP是5.16万亿美元，GNP是6.15万亿美元，GNP比GDP高1万亿美元，相当于GDP的19%。相对而言，从2000年以来，GDP都是要高于GNP的，直到2016年第一次出现GNP高于GDP的情况，然后在2017年和2018年GDP又高于GNP，到了2019年再次出现GNP高于GDP的情况，这说明日本的资本输出的确强度很大，然后中国资本输出和“域外飞地”也达到了一定强度，一方面中国吸引了巨量的外资FDI，另一方面我们中国的资本也在走出去增加巨量的QDI。
那么中国和日本两个国家级别的GNP和GDP分析究竟对地方政府的发展有什么启示意义呢？基于如是的部分观点，东海更加认同的是“是接受城市收缩的现状，尽量让城市各部分健康协调运行。”与此同时，适用GNP逻辑，抛弃唯GDP论，为城市发展找到一条新路：即城市的发展不限于本地的地理空间，不将城市输出的资本，城市本来的企业等“居民”局限于本乡本土，要更“无界”的着眼于资本输出和更多“飞地”带来的生产总值，从而在更广阔的天空中为三四线城市的发展找到新动能。
1.3存量时代下传统的产业承接模式面临多重困境
产业转移是生产力空间转移的一种重要方式,是欠发达地区实现跨越式发展的强大外力。产业转移利于承接地产业结构优化升级,是提升产业承接地综合经济实力,随着区域经济的发展和产业分工的深化,区域产业早己呈现出从东向西梯度转移的态势。过去中西部地区招商主要依赖于承接东部的产业转移。东部地区经济快速增长，劳动力、土地等要素成本大幅提升，对劳动密集型企业不再具有吸引力。劳动密集型型企业开始从东部地区转移，继而中西部地区开始承接东部地区的产业转移，政府打造各大产业园区，利用固定资产投资推动经济。
然而，以上的产业梯度转移背后的动力是2000年后中国经济高速增长，在全球供应链层面，加入WTO进入世界贸易分工体系后出口的快速增长；在固定资产投资层面，中国城市化和城镇化过程中带动固定资产投资高速增长。2012年后随着出口和投资不断降速实体经济缺乏新增长点中国GDP增速趋势性下滑，宽松的货币政策带来的“过剩的资本”继续推动着产业的繁荣和不断的向中西部城市溢出。
随着上述几个“旧动能”的逐渐衰减，新增绿地投资和新本地新产能投资自本就不足，叠加当前国际形势日趋动荡，跨国公司更倾向于将人力密集型产业优先向东南亚、印度等地区转移，中西部地区单纯的土地、税收招商政策不再具备吸引力。而先进制造业、资金密集型制造业，对人才、产业配套要求极高，由于优质的人才、技术、客户资源集聚于一线及少数龙头二线城市，面对传统的长三角、京津冀和大湾区，以及新兴的成渝、武汉、郑州城市集群，部分三、四线城市竞争力极弱，在供应链层面配套补足，同时在承接产业梯度转移和招商引资层面出现同质化竞争，进而进入所谓“内卷化”阶段。
网络热词内卷化（Involution），指一种社会或文化模式在某一发展阶段达到一种确定的形式后，便停滞不前或无法转化为另一种高级模式的现象。内卷本身是个艰难晦涩的社会学专用名词，今天之所以能成为热搜，都是因为今天内卷是很多人特别是年轻人可以亲身感受到的社会现象。在国内改革红利逐步消退、技术红利用尽、经济增长放缓、房价高居不下、居民债务负债率攀升、收入增加困难，特别是同龄人竞争激烈的多重压力，是当今年轻人感到内卷化的根本原因。而GDP增速下滑，新旧动能转化不易，居民政府企业杠杆水平居高不下，优秀人才流失，特别是同质化招商引资困难也是很多三四线城市的走向内卷化的必然。
1.4 原招商引资形式面临挑战，内卷化竞争亟需实现创新突破
现阶段三四线城市主要以政策优惠扶持为核心抓手，通过驻京/驻沪办、线上推广、实地宣讲团等渠道开展招商引资，难以深入长期化接触潜在招商对象，各地政策同质化严重，同类城市的竞争出现内卷化，原有招商引资、招商引智模式效率日渐低下，亟需探索招商模式创新。在当下政府财政支出压力日益上升的趋势下，旧模式的预算亦日益捉襟见肘。
多数三四线城市的产业园区尚处在要素聚集的同质化阶段，原有的招商引资形式面临的主要问题如下：
一、优惠政策以税收返还为主，辅以实物、厂房、土地、资金补贴，各地同质化严重；
二、地理距离因素导致政府对招商对象企业了解有限，骗取扶持、补贴的现象屡有发生，加剧地方政府潜在的财政、合规及声誉风险；
三、地方政府因财政、人才等方面限制，难以维持大规模的专业化团队，驻京/驻沪办仅能实现基本接待联络服务，主动的专业化招商团队维护成本极高；
四、线上推广活动难以形成独特壁垒，且依赖于外部合作方的流量导入；
五、线下活动覆盖面相对狭窄，易沦为流于表面的论坛活动和会后吃喝社交、旅游接待；
六、各项招商活动自身无法直接产生经济收益，相关部门团队沦为纯粹的成本中心，活动规模与扶持力度受到政府财政资源的限制，财政紧绷更导致招商预算日益趋紧，拓展活动频度和力度边际减弱。
基于以上因素，对于很多招商人员而言，由于各地要素基本接近，“现在招商引资的内卷更多地表达一种消耗精力的死循环”,不能不消耗资源去招商，然后资金精力和资源更多消耗在过程中，反而最终掘金路上的得益人是“卖铁锹的人”。
当我们回到内卷化这个概念，它指不能从外部渠道获取资源，没有产生整体的增量（例如，新增投资），只能在存量分配（梯度转移）上做文章，往往损害内部一部分甚至绝大多数群体利益来补偿少数群体的利益，最终整体利益没有增加，持续性内耗的一种状态。
从定义分析，新的招商引资模式必须调出原有的思维窠臼，从Involution 走向Evolution, 从内卷化走向外卷化，从不动化走向进化。重复上面说过的话，即城市招商不应限于本地地理空间，应“无界”的着眼于资本输出和“飞地”带来的生产总值和财税，从外部卷入资源。因此，东海建议地方政府在上海等核心都市圈内以城市更新基金并购并设立展示区域产业经济风貌的“反向飞地”，成为内陆地区引入一线城市流量资源的示范空间载体，进而实现对于传统招商引资模式的创新破局。
02
依托城市更新基金打造地方政府 “反向飞地”策略和操作
2.1 飞地招商将成为下一时期政府招商转型的重要方向
鉴于上文论述的原因，结合近期趋势和资本招商边际效用递减的现状，结合上文的分析，东海认为地方政府应该在一线城市核心区获取物业，作为招商引资桥头堡。东海预测“飞地招商”理念将成为下一时期的招商模式转型的重要方向。
其实，飞地方式并非新鲜产物，为促进德国对外产业合作而建立的张江德国中心，为进驻中国的德国企业提供从咨询、翻译、展览到办公、居住用房的全面支持，被誉为设在中国的“德国之家”， 同时张江德国中心，本身也是一个集约型小型综合体，它规模中小，但业态组合丰富，除了核心区域为3万平方米的商办空间，还包含46套酒店公寓，完善的会务设施，一站式生活服务配合和定期举办的文化娱乐商务活动。作为一个不动产物业，它已实现对空间的商住办综合集约，其坪效本身就很高；更重要的是，张江德国中心本身自带流量和粘性，可以项目自身、入驻企业以及优质内容使不同业态相互赋能，成为招商的重要节点。
这样一个优秀的、东西联动的飞地空间本身会具备四大核心优势：
一、流量截取，飞地可以截取上海所汇集的全国乃至全球级别的人流、物流、资金流，相当于在迪斯尼门口卖常州中华恐龙园的门票。
二、私域开放，传统的驻沪办为政府自用的私域，将其升级成为展现城市风貌，具备公域属性的都市综合体， 而运营良好的物业，自身也会带来流量和粘性，强化其流量截取的功能。
三、双向互动，除导入上海资源外，亦可成为中西部城市当地企业拓展市场进入一线城市的“桥头堡”。就如张江德国中心一样，一批德国企业抱团入驻后，因其物理空间的紧密性，信息的传递无缝高频且准确，共享和协调资源开拓中国市场，用集体的力量平摊的开拓的成本， 这一点对地方企业集体开拓一线市场资源具有相当的借鉴作用。
四、效益平衡，上海存量物业具备高度投资价值，有助于招商引资与国有资产保值增值的经济社会效益平衡。更重要的是，一个运营良好的商业综合体，自身的租金回报也完全有可能超过5%，即可以高于地方政府的发债成本。而这些租金收益和投资收益可以回补招商活动。
地方政府可借鉴“德国中心”的成功经验，实践的“反向飞地”招商理念，在一线城市的飞地空间上导入地方城市风貌展示、扶持政策宣讲、异地行政服务、市场拓展顾问等产业招商要素，在上海塑造具备 “飞地空间载体”，市场化收益同时收获流量价值。特别是经过调研，我们发现很多地方政府已经在低调的践行这个理念，相对于张江德国中心，这些飞地虽然在区位选择，空间布局，功能组合上还有很多欠缺，已然在新招商模式上迈出坚实一步。
案例借鉴1：中国盐城（上海）国际科创中心
2016年以来，盐城政府通过其下属投资平台东方集团在上海市内环内核心区收购了三处写字楼资产，以此设立中国盐城（上海）国际科创中心，构建驻沪招商、飞地研发的新模式，吸引力包含了一系列500强企业在内的产业龙头落地盐城，同时相关物业资产累计增值达20%，在促进招商引资的同时实现了国有资产的保值增值。
2016年，盐城政府下属的盐城东方集团，锚定上海内环内的高端写字楼，购进位于保利绿地广场、金融街静安中心、中信广场等3处共6.7万平方米优质资产；集团依托保利绿地广场设立中国盐城（上海）国际科创中心，打造“上海研发基地+盐城产业化基地”的“双基地”联动的新型经济结构，构建驻沪招商、“飞地”研发的新模式；基地承担了为盐城经开区招商引资搭建“桥头堡”的重要任务，吸引了东风悦达、华人运通、建信人寿、德国西诺德等一系列知名企业落户，并计划在更大范围内推广；
上述物业稳步已增值20%以上、为资产证券化等金融创新提供重要保障，出租率76%以上，保证了稳定收入和现金流。为此设立的燕舞东方实业（上海）公司已成为静安区亿元骨干企业。
案例借鉴2：乌镇上海融创中心
为积极响应融入长三角一体化首位战略，2019年8月，桐乡市人民政府在上海设立乌镇上海创新中心。乌镇上海创新中心集成上海智力密集、人才荟萃、资本丰富和桐乡市政策优惠、人文深厚、配套完善的优势，为来自长三角地区和欧美发达国家的高端人才和优质项目提供多元化的专业服务。乌镇上海创新中心致力于成为长三角地区领先的异地孵化前沿阵地，并成为持续向桐乡市输送高端人才和优质项目的发展引擎。
乌镇上海融创中心承担桐乡市人民政府在上海对外交流、宣传、合作的部分职能，积极宣传推介桐乡，提高桐乡知名度。充分利用上海紫旌信息科技有限公司海内外商业合作资源和创新创业人脉资源，承担桐乡市引进长三角地区及欧美发达国家的高端人才、优质产业项目、高科技项目与成果等职能。为注册在桐乡、孵化在上海的企业提供创业场地、政策咨询 与协助、人才服务、融资支持、企业管理、商业资源对接等多方位的专业支持和服务，提高孵化项目的成功率和成长性。
案例借鉴3：徐州·上海科创中心
11月1日，徐州·上海科创中心启动仪式在上海虹桥国际会展中心举行，上海、徐州两地高新科技上市企业家代表出席活动。徐州·上海科创中心的启动，充分体现了徐州企业家群体服务国家战略的意识和决心。相信徐州将以此为新的起点，为发展科技创新和培育新的业态创造基础条件，集聚创新要素，整合多方优质资源，成为淮海区域内具有重要影响力的科技创新和人才聚集地，为推动长三角产业一体化融合发展作出新的贡献。
• 7月以来，习近平总书记亲自主持召开企业家座谈会和扎实推进长三角一体化发展座谈会，强调要保护和激发市场主体活力，要深刻认识长三角区域在国家经济社会发展中的地位和作用。
•长三角企业家圆桌会议也成功在沪召开，李强书记出席并寄语企业家努力成为畅通经济循环的主力军、科技和产业创新的突击队、推动高水平开放的先行者。
•此次，徐州·上海科创中心位于徐州市祥和路与徐云新河路交会处，地处九龙湖商圈。规划有科创中心、创客基地及主题街区三大产业空间，建成后全方位对接长三角区域科创资源，打造集总部经济、科技研发、人工智能、智慧城市为一体的“科创中心”。
案例借鉴4：东方美谷·虹桥中心
在上海虹桥商务区有一座名为“东方美谷·虹桥中心”的大楼，可租赁面积为20000多平方米。在上海，这样的楼宇并不鲜见，它的特别之处在于这栋楼是上海奉贤区南桥镇的沈陆、曙光等五个村集体联合共同购买下来的。买下这栋楼，一方面瞄准楼市升值空间，来实现村集体资产的增值。更重要的是用来招商引资，吸引大型企业、上市公司建立总部基地，以此来将高科技研发、生产加工基地引入奉贤区南桥镇。通俗地讲，这栋楼就是南桥镇在上海虹桥设立的“招商办”，形成一种招商引资的“反向飞地”模式。
•这种“反向飞地”招商模式，大大提升了南桥镇五个村的招商引资水平，同时也为村集体资产增值注入了驱动力。
•如今，“东方美谷·虹桥中心”楼宇价值高达11亿元，仅此一项，五个村的集体资产增值6000多万，村里获得了利息分红，村民得到了大实惠。
•业内专家认为，反向飞地不仅打通欠发达地区对创新资源的迫切需求和发达地区高端资源充沛供给的通道，实现人才需求链与供给链的有效对接，而且将打通人才项目在大城市孵化和本土产业化联动发展的通道，实现区域创新资源与产业结构的优势互补。
案例借鉴5：浙江衢州绿海飞地（深圳）产业园
位于浙江省西部的衢州，属内陆地区，与省内其他地方相比，经济总量较小、产业结构偏重、高端人才匮乏，一度制约着地区发展。用浙江省衢州市政协副主席、衢州绿色产业集聚区党工委书记祝晓农的话说，通过“主动投怀送抱”，与深圳全力对接，衢州在深圳前海的桂湾金融先导区建立了浙江衢州绿海飞地（深圳）产业园，深圳也迎来了区域内的第一个“反向飞地”。
•浙江衢州绿海飞地（深圳）产业园的建立，可以打通衢州与深圳前海的产业链、资金链、人才链，推动产业转型升级，全面助推衢州跨越发展。
•而深圳则可以通过利用“反向飞地”单一优势集聚的优势，利用人才、资金优势来形成自己的产业优势，并促进珠三角和长三角的产业深度合作，为粤港澳大湾区建设提供经典样本。
海外案例借鉴1：新加坡海外地产投资
新加坡是东南亚唯一的发达国家，亦是亚洲最发达的国家之一。作为国际重要的金融、航运、服务中心，新加坡的崛起与其毗邻马六甲海峡南口，扼守全球重要航道的地理位置密不可分，换言之，新加坡的立国之本，即来自于对国际航运的“流量截取”。
历经数十年的发展，尽管新加坡已成为全球经济发展水平位居前列的发达国家，但其本土面积仅有约724平方公里，人口则高达570万，人口密度常年维持在7000人/平米以上，国内土地早已呈现“过载”状态。因此，从二十世纪九十年代开始，新加坡政府即启动了“区域化2000”计划，力求建设一系列海外“飞地”，以期为新加坡的持续发展拓展外部空间。一方面，新加坡通过旗下的经济发展局、胜科工业集团、JTC Corporation等政府机构与政联公司在中国、越南、印尼、印度等地建设一系列海外园区，其中在国内最知名、最具有代表性的就是中新合作的苏州工业园区，园区行政总面积288平方公里，中新合作区面积80平方公里，相当于新加坡10%以上的本土面积。
另一方面，新加坡政府通过其下属的淡马锡、GIC（新加坡政府投资公司）等投资平台在全球范围内收购了一系列知名城市的地标性物业，在获取投资收益的同时，有力的提升了新加坡的对外形象。以GIC为例，其在全球范围内管理的投资组合总规模达1000亿美元以上，其中约8%左右为房地产资产。在中国，GIC近年来最知名的投资案例即为其在2020年初疫情高峰期间逆市以80亿人民币收购了LG北京双子座大厦；2018年末，GIC与凯德联手收购了上海北外滩星外滩双子塔项目，亦是当年最具影响力的大宗地产交易项目之一。在海外，GIC的地产资产组合更为多元化，除了布里斯班Santos Place、巴黎Tour Ariane、东京MAYNDS大厦等办公物业外，其还收购了东京湾喜来登酒店、印度四季酒店等酒店物业，甚至是全球最大的学生宿舍物业投资方，旗下物业遍及英国、美国、澳大利亚等多国。
海外案例借鉴2：阿联酋主权基金的海外地产投资
阿联酋是全世界石油和天然气资源最为丰富的国家之一，经济传统以石油生产和石油化工工业为主。然而，为了避免石油等不可再生资源的枯竭风险，阿联酋及其下属的各个酋长国持续扩大海外投资，利用石油出口收入进行投资运作，未雨绸缪的保障中远期的经济转型。
以阿布扎比投资局（ADIA）为例，ADIA是阿联酋七个酋长国中最大的阿布扎比酋长国下属的主权投资基金，资产管理总规模达到7000亿美元以上，在全球各大主权投资基金中位居第三（第一为挪威养老基金，第二为中国中投公司）；根据其长期的投资组合目标，有5%-10%的资产应投资于房地产领域。
近年来，ADIA完成了对于纽约地标克莱斯勒大厦的收购，亦参与了对伦敦梅伯恩酒店下属的三家顶级酒店的收购竞标。除此以外，来自于迪拜、阿布扎比等地的多个财团，亦完成了对于纽约通用汽车大厦、伦敦苏格兰场大厦（伦敦警署总部大楼）的收购。
2.2 核心地段“房东招商”模式，有效提升企业资源导入效率
自2002年来，地方政府的招商模式已经从以土地、财政、政策补贴为核心的传统模式逐步演进升级，总体经历了传统招商，产业链招商与金融资本招商三大阶段；东海结合近期趋势和资本招商边际效用递减的现状，首次提出地方政府招商的“四个阶段理论”，并大胆预测地方政府正在步入飞地招商的新阶段。东海预测“房东招商”理念将成为下一个五年的最重要实践。然后上述五个案例中，东海认为只有盐城深谙“飞地模式”下“房东招商”精髓。
目前地方政府购置上海物业的主要地段为虹桥片区，而只有盐城购置的物业均在上海内环以内，属于传统的人口稠密区。虽然虹桥片区交通方便，然而由于远离市区，本身属于新区，其自身的粘性和流量有限，不能起到流量截取的作用。反而，由于虹桥片区供应量巨大，要么办公招商困难，要么沦为地方企业自娱自乐的纯粹飞地，未能有效对接上海商圈甚至国际商圈。
“飞地模式”下“房东招商”特别需要布局在上海的传统核心地段，例如淮海路、静安寺、南京西路、陆家嘴、人民广场以及新热点北外滩，科技高点张江紫竹等片区。这些地段自身比较成熟，已经入驻大量企业，特别一些新设企业也愿意选在此类地段租赁办公楼，成为飞地的天然流量。
然后这些飞地的入驻企业可直接成为政府的招商对象，吸引其在当地设立子公司、母公司、关联公司、生产基地、后台运营中心等各类下属机构；同时，核心地段的飞地亦将有效支持当地政府在沪的拓展，提升传统线下招商活动的覆盖面。例如，从租客的天然粘性开始拓展圈层和市场。
同时地方政府可以在飞地中一站式的企业招商落地服务平台，并授牌园区成为官方认证的特色产业基地；符合当地招商导向，并愿意与地方政府探讨合作的入驻企业，可直接享受租金减免等优惠政策；通过为企业提供现时可见的收益，激励其合作意愿。同时通过飞地，政府与企业建立持续、深层的接触，从房东角度了解企业经营实际状况，有针对性的提供优惠支持，降低财政资金被套取的风险。
特别是部分面积提供给政府自身各部门之外，可以提供本地有意拓展一线市场的企业，用于其在沪推广、业务活动，将传统的政府驻沪办升级成为“商务领事馆”，可有效提升各类宣讲会、对接会等传统线下活动的频次，扩大覆盖面。
• 飞地中可以长期进行扶持政策宣讲：常态化的定期召开关于当地招商政策、投资环境的宣讲会、交流会，扩大推广覆盖面
• 飞地中可以提供异地行政服务：方便企业远程异地办理各项工商、税务、市场手续的，减少差旅成本，提升投资效率
• 飞地中可以提供落户咨询顾问：为企业在当地的经营提供采购、技术、法律等领域专业咨询，消除企业顾虑，降低投资门槛
2.3适当引入轻资产园区运营模式，杠杆最大化流量获取效率
然而，限于地方政府财力，更因不动产投资属于房地产的大范畴，并非每个地方都有能力和有魄力在一线城市购置整栋或者整层物业。为提升地方政府流量获取规模，最大化资金利用效率，东海投资首次提出可以借鉴锦和商业、德必文化等上市公司的成功经验，采用轻资产包租模式运营相关产业园区来拓展飞地；东海投资可以通过组建基金方式将提供一系列专业运营商资源。
参考市场数据，正常情况下，企业平均的工位面积为10平米/人，即每1万平米的办公空间，将会拥有1000名常驻员工，考虑到企业客户、供应商等相关方的往来，估计一个1万平米的办公园区每年辐射的人流量规模在2-3万人。
上海市核心区的物业收购及装修成本通常不低于6万元/平米，假定购入物业需要6亿元，假定采用包租模式，3000万元投资即可获得，在十年周期内，同样每年3万人的流量，即单位人/年流量的获取成本为2000元；如采用包租模式，即单位人/年流量的获取成本为100元.相对于收购模式，流量获取效率可提升20倍以上。换言之，每1亿元可撬动3-4万平方物业的流量资源。考虑到地方政府的任期等因素，其实在上海采取租赁模式进行飞地的拓展可能更为经济。
上市公司案例借鉴：
德必文化（创业板过会）
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司是中国领先的、专业致力于文创、科创企业发展的服务商。公司目前已在上海及长三角地区、北京以及意大利成功开发45个创意园区，园区面积约60万平方米。2020年9月，德必文化通过了创业板上市委员会审核，即将创业板发行上市。
锦和商业（603682.SH）
上海锦和商业经营管理股份有限公司专业面向城市更新领域，致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。截止2019年6月，公司共开发项目28个，运营园区面积合计53万平方米。2020年4月，锦和商业正式于上交所主板上市，上市市值达到53.82亿元。
2.4酒店、商业等非办公空间宣传和流量获取作用不可忽视
自2010年上海世博会之后，国家馆的概念为国人所熟知，一批永久场馆也保留了下来。特别自上海自贸区成立来，澳大利亚、意大利等国家陆续在上海设立一系列“国家馆”，以商品直销、文创展览等商业功能为抓手，推进两国在经济、文化、科技、艺术等领域的综合性双向合作。
例如澳大利亚国家馆，主要为促进澳中两国之间的经济、文化、科技、艺术交流和合作为主题的综合性双向平台。在经济全球化和市场国际化的大背景下，澳大利亚国家馆首创“国家馆”概念，聚合澳中优质资源，打造澳中之间经贸交往的全新模式。
以及意大利中心，由原世博会意大利馆改造而成，不仅展示意大利的文化、艺术、设计和美食，还将举办意大利名品发布、经贸洽谈等商贸活动。从传统和现代两个视角，向参观者展示意大利的工业、艺术、饮食文化、珠宝及中意两国悠久的文化商贸交流历史。
从国际交流案例推演，三四线地方政府除了针对园区入驻企业展开“房东招商”外，可借鉴相关经验在上海设立“城市馆”，通过各类中西部特色的精品商业推广，并结合办公、酒店业态，有效助推相关的产业、经贸资源引入。
那么怎么操作才最为经济呢？东海投资认为地方政府可以适度以并购或包租模式参与酒店、商业类物业运营，在市场化经营的基础上，适度引入区域特色元素，进行城市风貌展示与宣传，零成本分享项目内生流量。那么这个流量价值究竟有多大呢？我们分别以酒店和商业项目为例进行说明。
酒店类项目：关注高频度消费的中高端精品商务酒店
我们优先选择以商旅客流为主，间夜房价在400-600元的中高端精品商务酒店品牌合作，定价范围符合国内大中型企业在一线城市的常规差旅标准，酒店客群与招商引资的潜在对象高度契合。
可通过在酒店发放宣传材料、视频轮播、赠送特色纪念品，旅游门票，关注公众号等形式，进行城市风貌展示及形象宣传；按正常酒店规模150间房间，每间房间平均入住1.5人，年均入住率85%计算，酒店年客流可达【6.98】万人，即相关宣传影响范围相当于140场500人的大型城市推广活动。特别是旅游型城市例如大理，溧阳等应重点在一线城市通过多种手段落地精品商务酒店，通过赠票或者赠券补贴等形式分流旅游流量到当地景点。
商业类项目：以餐饮及社区商业为核心
可探索在商业空间中引入区域特色的品牌餐厅，并适度进行相关的旅游、文化宣传；亦可不定期的开展附带有当地特色的商品直销、文创展示、观光夜市等活动，实现人流集聚。
以餐饮为例，2018年末中国连锁餐饮单店平均餐位数为102个，平均翻台率为2.5次/日，即单店每日客流可达255人，年客流量可达【9.3万】人以上。考虑到其他各类业态的综合作用，常规的社区商业体每年所辐射的人流量可轻易突破百万人次级别。特别是中国地理标志产品城市例如宣威、金华、五常、寿光以及镇江等城市应重点布局在一线城市的商业空间。
2.5货币宽松环境下地方政府发债成本逐渐走低，投资飞地具备极大的经济效益
城投企业是地方政府对外投资的主要窗口，其发债成本可以作为地方政府资金成本的重要参考指标。城投债的发行利率受相关政策和货币市场环境影响较大，2018年城投债发行利率一度达到6.1%。19年城投债政策逐渐宽松，而今年受新冠疫情影响，经济下行压力骤增，货币市场环境一直较为宽松，城投债发行利率最低达到3.8%。而纵观19年至今，城投债发行利率的中枢在4.5%左右。作为发债主力的AAA和AA+企业（分别占发行总规模的38%和40%)，其城投债的发行利率更低，2020年两者的发债利率分别为3.28%和4.23%。
目前上海写字楼的平均租金净回报率大约为4.3%，这个收益率已经基本可以覆盖AAA和AA+城投企业的发债成本。而如果我们将目光放在上海的中环以内，尤其是传统核心地段如淮海路、静安寺、南京西路等，以收购不良资产方式获取物业或者引入城市更新策略，其租金回报率往往可以达到5-7%，这个租金回报率甚至已经远高于AA级城投企业的发债成本。对比地方政府的融资成本，我们可以发现，上海写字楼的租金收入已经可以覆盖地方政府的发债成本。如果我们进一步考虑持有物业的增值收益，收购物业带来的综合年化收益率甚至可以达到12-20%。因此，东西部城市通过收购上海核心地段物业作为飞地，这种模式本身就可以产生极大的经济效益。而这部分经济效益可以回补招商活动支出或者通过减免租金等方式回馈给重点招商企业，将有助于飞地模式良性循环。
03
东海投资与地方政府合作设立股权投资基金，助力飞地招商模式详解
东海可以与地方政府借鉴已成熟实践的“张江德国中心”理念 ，合作成立东西联动产业飞地和股权投资基金，部分资金用于收购或者租赁上海存量物业并加以升级，打造具备流量截取、私域拓展、双向互动、效益平衡四大功能优势的集约型园区空间，成为地方政府在上海的“反向飞地”，同时对园区内主体进行股权投资，收获股权收益同时，亦能拉动对地方的招商引资功能。
3.1 基金投资方向和落地具体方案
我们建议和地方政府的产业飞地和股权投资基金将投资重点放在投资于上海中环内各类轻重资产的存量物业更新项目，并适当对入驻企业进行股权投资，原则上单一类别投资不超过资金总规模的三分之一，预计综合年化收益12%-15%，远高于地方政府的发债成本。投资收益可用于补贴政府招商支出，缓解相关财政压力，实现招商引资社会效益与国有资产保值增值经济效益的双平衡。投资项目虽位于上海，但所投项目最终将通过各种途径反哺中西部产业经济发展，变相将产业资本引入了当地。
产业飞地和股权投资主要包括三大部分，即重资产投资存量物业并购、轻资产投资包租项目收购和入住企业股权投资。
重资产投资存量物业并购即依托“Buy-Fix-Sell”的城市更新逻辑，对上海市核心区内的存量物业进行并购、改造、升级，在构建招商引资载体的同时获取物业增值收益，预期收益率约12%-20%。
轻资产投资包租项目收购即对存量的轻资产运营类项目（园区办公为主，适度考虑商业、酒店）公司进行股权收购，获取租金差价收益的同时，可直接获取大量现有企业资源，成为潜在招商对象，预期收益率约20%-30%。
入驻企业股权投资即对入驻基金下属园区的企业进行股权投资，重点关注各类愿意与当地展开招商合作的高新产业企业，亦可适度关注参与园区配套的商业、零售、消费、文创类企业，预期收益率约5%-40%。
3.2 重资产投资：基于“Buy-Fix-Sell”理念的存量物业并购
不同于外资和各类大型金融基金喜欢Core Asset(核心资产)，鉴于大型独栋办公楼单价极高，本基金将聚焦上海中环内人口稠密、交通便利的核心地段的老旧物业，挖掘具有改造提升空间的商业地产通过法拍等途径折价收购后进行重新定位、整体设计改造、升级业态招商与精细运营管理，伴随租金的提升，获取物业增值收益。
“Buy”即买入，重点寻求折价收购的机会，关注核心地段老旧物业、法拍途径收购资产、以及原业主经济下行压力下的被迫出售。“Fix”即升级，通过物业升级吸引优质客户入驻，提高租户出租率的同时优化商户合作，促进消费升级与租金的良性循环，让租金现金流稳步提升。“Sell”即出售，商业地产的定价逻辑是对于未来现金流的折现，在Cap Rate定价模式下，租金的提升将成为撬动物业价值数倍提升的关键杠杆。
Cap Rate是地产投资的常用估值指标，相当于股权投资的P/E倍数，计算方式为租金净收益/物业价格。根据市场数据，上海市核心城区物业Cap Rate为4%，即物业价格为租金净收益的25倍；如租金在运营改善后每提升1万元，物业价格则会对应提升25万元。
3.3 轻资产投资：对包租项目的股权收购（德必锦和运营模式）
基金的轻资产投资是指关注处于上海市核心区，物业形态良好且进入稳定运营期的包租类项目作为优选投资并购标的。项目主要收益来源为承租租金与终端租金之间的租金差价，按市场通常交易价格可在可在4-5年内实现成本回收。同时，对于现有成熟园区的收购亦有助于政府在短时期内积累大量企业资源，迅速助推招商引资工作开展。
【精选优质物业】
位于上海市核心区（优先考虑中环以内），交通便利。
体量合适，项目面积在1000-10000平方米。
内外动线合理，展示面良好，以独栋物业、独立性格局较好。
【实现稳定运营】
以产业办公园区为项目核心定位，兼顾社区商业中心/精品商务酒店等功能。
机电、管路、外立面等基础设施更新已完成，投资后无需对物业进行实质改造。
现有出租率在80%以上，已实现稳定的租金差收入。
【投资条款合理】
剩余运营周期不低于8年。
标的公司为专设的项目公司，不存在无关的资产/负债。
标的无潜在或有负债，前期应付租金、工程款项无拖欠或可于交割前结清。
收购对价不超过年租金差的4倍，即理论回收期4-5年。
3.4股权投资
作为股权投资基金，当然要考虑到东海证券在投行保荐领域的优势，基金将在入驻园区挖掘潜力企业，并在可实现落地地方的企业中筛选优质的高新技术企业进行股权投资，成为推进政府招商的金融媒介。同时亦可适度关注能与当地文化、旅游产业产生协同效应的文创、零售、消费类企业。
3.5 东海投资的优势和在本产业飞地基金的胜任力表现
作为产业飞地基金的倡导者，东海投资是协调各参与方的平台枢纽，具备全方位的投资协同效应和整合能力，主要优势包括：
一、东海投资可提供全方位基金投资管理服务，建立科学的项目评估机制与投资风险管控体系。作为东海证券开展私募股权投资基金业务的唯一载体，东海投资在股权投资、定增、并购等领域具备丰富的投资经验，又联动一二级市场资源，具备募投管退全流程高效运作的能力。
二、背后依托的母公司东海证券作为持牌的综合性券商，在资产证券化、企业上市、上市公司定增、并购等领域具备丰富的经验和专业化团队。
三、东海投资在券商私募子公司领域成立了首个城市更新重资产基金，落地了首个轻资产运营城市更新基金，作为行业的先试先行和开拓者，过去多年积累了领域丰富的运营商资源，可以迅速协助地方政府在上海披荆斩棘，通过并购方式快速落地飞地园区。
四、除了稔熟资本市场外，东海投资的团队还具有丰富的产业工作经验，熟悉产业落地地方政府的全流程，对地方财税和其他优惠政策具有深度的理解，向企业进行推荐路演能抓住痛点从促使其落地。
04
结论与猜想
当前中国经济进入增速换挡阶段，存量经济时代到来。存量经济时代下，人口和资源向一线城市汇集，中国城市格局出现拐点，从主动分散的中小城镇化转变为被动集中的大城市化，部分城市出现收缩态势。过去十五年随着东部大城市经济的发展，生产要素成本的大幅提升，对劳动密集型企业失去吸引力，中西部地区开始承接东部产业梯度转移，政府打造产业园区招商引资，然后由于GDP增速下滑，新旧动能转化困难，居民、政府和企业杠杆水平居高不下，三四线城市优秀人才流失，同质化招商引资困难使得许多三四线城市的招商走向内卷化。例如“手中无剑，心中有剑”乃是剑道最高境界，而对于地方政府，亦大可不必拘泥于地域之分，着力以轻重资产的模式打造“反向飞地”，虽然所投项目遍布于各大一线城市，但只要最终可以实现导入产业、资金、资源，反哺当地经济发展的目的，即相当于投资于本地。在最近5年，地方政府招商引资模式逐步向资本招商演变升级，更有部分前瞻城市以及开始了飞地为抓手的房东招商模式。笔者认为飞地招商将成为下一时期地方政府招商转型的重要方向。
同时，很多人都曾注意到，历年以来，上海的道路传统上均以全国各大省市命名，甚至在区位上有着明确的对应，如东北方向的杨浦、虹口、宝山多以黑龙江、辽宁、吉林城市命名道路，浦东新区多以山东城市命名等。上海不仅是一个经济发达的一线城市，更是集聚全国的缩影，地方政府在上海广置物业，打造流量截取与飞地招商载体亦是各得其所。笔者大胆预测，在未来十年，一线城市大宗物业交易将会是三分天下的局面，三个主要买家将会是国内金融资本和各类资管机构、外资资管和各类投资机构以及中国的600多个地方政府的各种平台，三者之中对于租金回报要求较低的外资主要是因其资本成本较低，而由于地方政府区更关注物业中的企业流量资源，因此其将更关注成熟的办公物业，并可以承受较低的租金回报。最终，因为地方政府在不动产大宗交易领域的参战，将会拉高一线城市的存量成熟办公物业价格。这个猜想是否正确，请大家拭目以待，让时间来证明。