当地产“黄金期”过去，机遇和危险并存已经是中国地产行业的常态。各大房企纷纷面临融资难、高负债、低利润率的困境，专家预测“偿债高峰”将在2021年抵达。而在危机之下，5G、细分市场、高素质人才等又给房企提供了无数机遇。
中国经济新一轮增长周期下，房地产该如何定位？如何确定发展战略？7月17日，中原地产举办了“房地产趋势高峰论坛”，对这些疑问给出了答案。
政策特征下的楼市趋势
中原集团的研究董事程澐表示：“中国的房地产市场很重要的一个特征是政策性，在过往的房地产周期里，政策对市场的调节作用非常重要。”
首先体现在人口政策上，房地产的发展与城市的发展紧密相连，最终都与人口的整体的发展趋势相互关系。
从整体上看人口政策，特大城市、超大城市控制较严，而大城市、中型城市、小型城市的人口政策已经开始逐步放开，这会带来人口向规划城市群集中。这些城市今后对房地产的需求也将更大。
受棚改政策的影响，三四线城市的楼市在前两年表现较为火热，为全国成交量带来了将近15%的贡献。但从去年开始，棚改放缓，三线城市的成交量开始有所下降。
在一二线城市的新开楼盘上，今年上半年出现了平稳回暖的趋势。但4月19日，住建部再次重申房住不炒的政策，整体市场再次进入观望期。
在大规模新建住宅房地产的开发高峰过去以后，二手房成交情况成了衡量重点城市发展的重要指标。
数据显示，今年上半年一二线城市的二手市场也开始有所回暖。从中原地产监测到的20个城市二手房市场的情况来看，目前已经回到了过往五年的平均水平。在政策环境没有变化的情况下，一线二线城市的二手房市场回暖将是一个确定的趋势。
房企三大难点：融资难、高负债、低利润率
自2014年起，房企融资贷款比例逐渐放缓，到2018年，房企自有资金的比例已经从40%上升到50%，整体的融资成本从过去的年化3.5%上升到了6.5%。
北京中原总经理任莉透露：“近几年，恒大、碧桂园、泰禾的融资成本已经高达10%到15%。国内房企由于一直维持高负债水平，所以2018年，已经超过50家上市房企负债率高达80%。”
她表示，未来三年，房地产企业将进入了偿债高峰，2021年将达到1700万亿的偿债水平，是2017年的5倍，生存环境非常艰难。
在盈利上，房企利润并不高，上市房企TOP30没有超过15%，小企业利润率比大房企更低，整体市盈率房地产仅次于银行、钢铁行业。
在低利润背景下，龙头房企通过高速周转实现利润率。例如恒大，6个月就需要开盘，6个月以上去化率必须达到60%；碧桂园，4个月开盘，5.5个月资金回正，6个月资金再周转。如此高周转的速度，才能支撑房企的快速发展。
北京的房企的周转周期，已经从过去平均380多天的开盘周期，提速到平均200多天，中海云熙从拿地到开盘已经缩短至122天。
在负债率上，与香港、新加坡等房地产的负债率相比，国内房企负债率明显偏高，恒大高达181%，香港长江实业净资产负债率仅有4%。
在资金规模化发展下，国内千亿房企从2014年只有7家，到2018年，已经上升到30家。
细分与智能化成就房企未来
在对中国地产业未来发展趋势的分析上，北大光华管理学院教授陈玉宇认为：未来房地产发展的关键在于“把房子盖在哪儿”，而这取决于未来40年人口和产业的流动。
1990年至2018年，中国共出生了4亿人。年龄最大的90后，也已经30岁。在未来的25年时间里，4亿年轻人口将会选择最理想的城市，最有前途的行业，他们的去向，决定了中国的城市化。
从需求角度上看，他们还是中国消费的主力。陈玉宇表示：“地产商要着重思考的就是，这些年轻人作为需求者，需要什么样的产品和服务，然后选择去盖什么样的房子，在哪里盖。”
房地产是低频消费品，但人们对公共空间的需求却越来越大，这导致细分成为房地产发展的生死逻辑。
从企业的战略方向的细分方面看，带动企业发展的细分将成为企业真正的IP，房企可以通过IP带动超级粉丝，重新构建自己的生态模式。例如京投发展以TOD为自己的发展逻辑，金茂、朗诗也纷纷以健康科技作为自己的IP来发展。城市运营方面，万科、华润、大悦城控股等，在核心城市的旧城改造和通过城市运营来提升区域的价值，实现更高的开发收益。
通过极致细分，开发商能扩大生存空间，对产品细节也能做极致创新。
消费者的变化，也使社区的深度运营重构了房地产的开发生态。业主对物业管理水平的要求越来越高，这也成为不少开发商打造品牌时的重点。解决物业发展之痛，可以实现持续盈利。
后产品时代还向公共空间聚焦。人们关注的已经不再是室内的空间，除了小区环境、小区物业，客户更关注的是公共空间和公共文化设施，业主将对公共空间提出更高的要求。下一站的风口也应该是公共空间。
进入5G时代，智慧社区也将成为一大趋势。
可以预测，大数据下的人脸识别会成为解决社区安防的有效方式，可以直接连接公安数据、连接过往的行迹，真正做到安全识别。在云计算支持下，监控设施也不再形同虚设。过去各个社区的探头都有时效限制，到一定时间会被清洗覆盖，容量不够也会自动就覆盖了。而未来，数据可以永久保留，同时也可以对保安起到很好的提示作用。
另外，物联网也将成为一大卖点，未来通过智能机器人的精准定位，或许可以实现家门口的快递和配送