郁亮时代首份半年报的数字不出意外好看，不过该公司上半年结算面积及结算收入齐降，营业收入近3年来首次下滑；少数股东损益在净利润中的占比进一步提高；资产负债率也攀升至上市以来最高位，而流动比率则跌至25年以来最低水平
文 | 标点财经研究员 黄凤清
从大梅沙到福田总部，从王石到郁亮，不管是业绩发布会地点的变换，还是董事会的更迭，都表明万科正进入一个新的时代。
6月30日，随着股东大会结束，郁亮取代王石成为万科新一任董事会主席，而后者则被冠上名誉主席的头衔。而在更早之前，深圳地铁受让恒大地产所持的万科股份后如愿以偿成为万科第一大股东，近两年之久的股权之争终于落幕，万科管理层的重点得以回归经营上来。
8月24日，万科发布2017年半年度报告。并不意外，这张“郁亮时代”的首份成绩单显示万科上半年销售良好，销售金额同比大增45.8%；盈利能力突出，利润率提高7个百分点，归属于上市公司股东的净利润同比增长36.47%；资金充裕，至6月底公司所持货币资金远高于短期借款和一年内到期的非流动负债，同时净负债率为19.61%，保持在较低水平。此外，万科在“2017 年世界 500 强企业”榜单中较上年提高49位，蹿升至第307名。
且慢。情况真的一片乐观吗？
标点财经研究员对新鲜出炉的万科半年报进行了剖析，结果发现万科的财务数据依然暗藏隐患：上半年结算面积及结算收入齐降，营业收入近3年来首次出现下滑；少数股东继续侵蚀公司利润，少数股东损益在净利润中的占比进一步提高；资产负债率则攀升至上市以来的最高位，而流动比率却跌至1993年以来的最低水平。
好消息不断的万科，依然不能掉以轻心。
营收同比下降6.66%
定位于城市配套服务商的万科，目前业务板块总体分为五大类。第一类是核心业务，包括房地产开发和物业管理；第二类是商业地产和物流地产，7月万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合、普洛斯管理层收购新加坡物流巨头普洛斯，完成后万科将成为普洛斯第一大股东，亦将成为国内物流地产老大；第三类是拓展业务，包括冰雪度假、长租公寓等；第四类是摸索业务，包括养老和教育；第五类是潜力业务，包括轨道+物业业务以及混改。
多元化业务令人眼花缭乱，但归根结底房地产开发依然是万科的主引擎。那么，上半年万科在房地产业务上的表现如何呢？
今年上半年，万科实现销售面积1868.5万平方米，销售金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，这一销售规模在行业中排名第二，较碧桂园稍逊一筹。实现竣工面积 636.5 万平米，较 2016 年同期减少 9.4%，竣工面积占全年竣工计划的 26.0%，占比较 2016 年同期下降 5.4 个百分点。受上半年竣工规模较少的影响，万科上半年实现结算面积 583.6 万平方米，同比下降10.8%，实现结算收入 655.2亿元，同比减少 9.6%。
在结算规模及结算收入下降的影响下，万科上半年营业收入同比下滑6.66%至698.1亿元，同期碧桂园营收同比增长了36.16%，中国恒大同比增长114.43%。
万科的营收增速不仅落于同行之后，在万科自身历史上，营业收入不升反降的情况亦少之又少。标点财经研究员翻阅万科过往的财报发现，在其上市以来的半年报及年报中，营业收入下降的情况仅出现过7次，2011年以来仅出现过两次，上一次是2014年上半年，其营业收入同比下降1.04%。
事实上，万科营收增长呈现疲态早已有迹可循。此前标点财经研究员分析万科2016年年报时发现，万科去年营业收入同比增长22.98%，与2015年增速相比下滑超过10个百分点，同样低于碧桂园及中国恒大同期增速。综合2015年、2016年的数据来看，碧桂园、中国恒大营业收入的年复合增长率分别为34.53%和37.84%，而万科同期只有28.17%。因此，不管是与自身参照，还是与同行业相比，万科的营业收入增速均不太理想。（详见本报《万科负债率首破80% 股权风波中多数高管薪酬上浮两成》）
少数股东损益占比提高
尽管营业收入有所下降，但随着一批在市场回暖期销售、盈利情况相对较好的项目进入结算，万科上半年营业利润率较2016年同期提高7.35个百分点，达到25.26%。其中，房地产业务的营业利润率较去年同期提高7.21个百分点至24.76%，而另一大主营业务—物业服务的营业利润率则下跌了0.6个百分点至18.74%。
最终，万科上半年实现净利润100.53亿元，同比增长41.69%；归属于上市公司股东的净利润为73.03亿元，同比增长36.47%。可以看到，归属于上市公司股东净利润的增速要低于净利润的增速，究其原因，主要是少数股东损益在净利润中的占比进一步提高所致。
万科自2014年开始尝试事业合伙人制度，其中一个重要组成部分是项目跟投制度。跟投投资人成为项目公司的少数股东，少数股东的构成还包括项目合作方等。万科半年报显示，截至2017年6月30日，公司合并范围内开放跟投项目229个，通过转让股权形成少数股东权益合计103亿元。而在一年前，公司合并范围内开放跟投项目123个，通过转让股权形成少数股东权益合计37.10亿元。
随着万科跟投制度的推进，万科少数股东权益及利润分配越来越高。少数股东损益成为影响归属于上市公司股东净利润的重要因素。今年上半年，公司少数股东损益27.5亿元，同比增长57.77%，要高于净利润的增速；在净利润中的占比由去年同期的24.57%逐步提高至27.36%，换言之，上半年有超过1/4的净利润被少数股东分走。
从万科的资产负债表可以看到，少数股东权益在股东权益中的占比也呈不断上升之势，2014年末、2015年末、2016年末分别为23.93%、26.50%、29.83%，到今年6月末继续提高至30.11%。
资产负债率升至历史最高
万科半年报指出，截至6月末，公司有货币资金 1075.63亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和 501.4 亿元，资金相对充裕。此外，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 19.61%，继续保持在行业较低水平。与去年末相比，净负债率下降6个百分点。
不过，资产负债率则是另一番景象。截至6月末，万科资产负债率较年初提高2.12个百分点至82.66%，攀升至其上市以来的最高水平。这一资产负债率水平低于碧桂园及中国恒大，但在“招保万金”四大房企中最高：同期保利地产资产负债率为78.83%、招商蛇口为72.28%、金地集团为69.61%。
受资产负债率提高的影响，万科的股东权益较年初出现下跌，归属于上市公司股东的所有者权益、归属于上市公司股东的每股净资产均下降了0.71%。
偿债能力方面，万科上半年末的流动比率已降至1.20，为1993年以来的最低水平；速动比率为0.47，2011年以来持续低于0.5。在万科的流动负债中，由于融资规模扩大，应付利息较2016年末大增八成至6.83亿元。7月以来，万科先后发行了两期公司债，均为 5年期品种，发行规模分别为 30亿元和 10亿元，最终发行的票面利率分别为 4.50%和4.54%，预计未来一段时间万科的利息支出将继续上升。