发改委近日在其官网发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
政策内容包括，未来房地产境外融资只能在存量里作文章，不能新增额度，而且以前没有境外发债的企业，也不能新增境外融资。另外，房企境外融资只能偿还外债，不能用来偿还内债，也不能用户流动性资金补给以及发行外债用于拿地。
而近期房地产企业境外发债的利率高得有点吓人。7月8日，天誉置业有限公司宣布拟发行2022年到期的1.05亿美元优先票据，票面利率13.0%。7月11日，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息高达15%，而7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，相差5倍。
据不完全统计，7月上旬，超过15家房企宣布发行美元债券，规模超百亿美元。最值得关注的是其利率，大型优质企业美元债利率较低，中小型房企接近12%，部分中小房企甚至高达15%。
按照目前的房价上涨空间，这样的利率是完全不符合目前国家的调控政策的，也就是说，房地产项目绝对不可能达到15%以上的收益率，这还没计算美元债的发行成本，以及汇兑损益。
汇率变动是境内企业境外发债必须考虑的前提，尽管中国央行一再表示，将保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，但也并未承诺某个固定的点位，未来市场化的汇率将是改革大方向，如果人民币汇率叠加贬值，房企境外高利率融资的成本将是相当可观的数字。此次发改委再次出手调控房地产企业境外融资融资，融资利率过高，债务过高，可能是因素之一。
其实，对于房企境外发债，监管的态度近几年有变化的。2016年6月7日，发改委在其网站上公布21家年度企业外债规模管理改革试点名单。在年度外债规模内，名单内企业可自主选择发行窗口，分期分批发行，不再进行事前登记，待发行完成后及时报送发行信息。
同年9月，国家发改委再次“松绑”企业海外发债的条件，鼓励境内企业发行外币债券。发改委发布通知称，为应对经济下行压力，有效利用境外低成本资金，鼓励资信状况好、偿债能力强的企业发行外债时，不再实行额度审批，将实行备案登记制管理。
2017年年初，央行发文进一步放松跨境融资政策：在全口径跨境融资宏观审慎管理下，将境内企业的跨境融资额度上限从1倍净资产，扩大为2倍净资产。
当时，监管层之所以放松企业境外发债，一个重要原因是2014年开始外汇储备减少，2015年汇率改革后，人民币汇率面临较大的贬值压力，境外发债可对冲贬值，维持人民币汇率的稳定。
去年年中，发改委已经开始限制房企境外发债，规范企业举债有关资质要求和资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务。
房企境外融资的风险不仅仅是境外发债，还有自身行业负债较高的问题，根据恒大研究院的报告，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元，2020年有5.9万亿元，2021年有3.4万亿元。而监管层最近更是强化了对房地产信托融资的管控，多家信托公司被约谈，同时房企发债和ABS融资也有暂停迹象。
监管政策全方位围剿房企融资，房地产项目的现金流会受到较大压力，6月27日，央行指出，当前要特别关注外部输入风险，防止外部冲击、市场波动传染，积极防范化解重点机构风险。防止房企境外融资风险应该是题中应有之义。