想通过买房拿长期签证的路还走得通吗？
森林城市展售厅 来源：作者
碧桂园规模最大的海外地产项目“森林城市”，在马来西亚今年历史性的政党轮替后，其前景被推到了风口浪尖。
两家长期签证计划代办公司负责人近日分别对世界说表示，马来西亚政府在9月24日通知他们，马政府将“暂缓批准”给予富裕外国人的长期签证计划。但欲申请者仍可继续提交申请。
其中一名签证代办公司的负责人称，马来西亚政府还鼓励代办机构自行申报“是否曾协助碧桂园森林城市项目的楼盘业主申请长居签证”，另一家公司的负责人则表示“未听闻此事”。
这是马来西亚总理马哈蒂尔在8月27日突然称“我们不会对外国人出售‘森林城市’，不会给来这里居住的人发放签证”；但随后，马来西亚联邦政府的内阁部长、总理署、州务大臣又发出与马哈蒂尔表态相矛盾的声明后，马来西亚联邦政府采取的最新行动。
“森林城市”项目位于马来西亚西部南端的柔佛州， 与新加坡隔海相望，离柔佛州首府新山市区约30分钟车程。
开发商规划填海打造四个人工岛，填海总面积约为半个澳门 ，预计投资额高达2500亿人民币，开发周期为20年，项目最终预计可容纳70万人居住。
今年6月，在马来西亚政局“变天”后，碧桂园的销售代表仍对世界说称，“森林城市”项目每平米的价格约为两万人民币。多名马国房产人士对世界说称，此价位约为新山市区房价的两倍，甚至与马国商业首都吉隆坡的部分楼盘相当。
森林城市入口，森林城市填海不久便开始盖楼，速度让当地人吃惊 来源：作者
公开资料显示，目前马来西亚政府对“森林城市”项目的讨论和潜在的处置方针，主要环绕马哈蒂尔提出的“森林城市”楼价过高本地人负担不起，整个社区恐成外国人“飞地”的疑虑而起。
其中，将影响楼盘项目本身和买家权益的政策变数包括：马政府主导的 “马来西亚-我的第二家园”长期签证计划与“森林城市”外籍申购者的申请资格；“森林城市”地产项目是否要为马来西亚本国人设定保留比率；以及外国人购买位于马国房产的相关规定是否生变，等等。
当初，以“买房送马来西亚绿卡”作为促销诱因的森林城市项目，实际上的操作，是免费协助业主藉由“马来西亚-我的第二家园”计划，取得赴马来西亚的十年多次入境、且可重复更新的社交签证。
但是，这一长期签证的性质，实际上并非“绿卡”， 持有者不会得到马来西亚的永久居留权，甚至若想申请这一长期签证，在马购置房产亦非必要条件。
“马来西亚-我的第二家园”计划始于马哈蒂尔上一次总理任内，申请者无需申报在马购置的物业。年龄在21岁─50岁的外国人只需提供50万林吉特（约合人民币83.26万元）流动资产证明，并于首年在该国银行定存30万林吉特，就可提出申请；50岁以上的申请者，则只需提供35万林吉特以上的流动资产证明，定存15万林吉特。
从2002年至2018年6月底，共有来自130个国家的4万多名外国人成功申请到这一长期往来签证。其中，中国人申请者有1.18万名，为其中最大群体。
景地商务谘询中国区总经理黄炳镡对世界说表示，此前从提交“马来西亚-我的第二家园”申请到获批，一般需时在6个月以内。
他推测，日后马来西亚政府可能会在“第二家园”计划中，加入“须申报是否为森林城市业主”的条款，并且增加马国的内政部审核程序，申请时间可能会延长至九个月。但黄炳镡认为，马国政府不会取消这项行之有年的签证计划。
除了签证计划，涉及“森林城市”项目的政策变数，还不仅限于马哈蒂尔和马来西亚联邦政府一端；根据马来西亚法律，项目所在地的柔佛州政府，乃至于对柔佛州政治决策拥有影响的马来传统君主─柔佛州苏丹的意志，都会卷入其中。而“森林城市”项目的开发前景与买主权益的波动幅度，则取决于上述几端利益相关者之间的意志博弈。
管制权力分散
依据当前马来西亚政治格局，马哈蒂尔的个人意志，对于马国内政部的签证审查决策，可能有较大影响力。
马国联邦政府与柔佛州政府，还可能针对“森林城市”是否要增设外国人购买房产的限制条款、是否要在项目中保留一部分低价屋销售给马来西亚本地人等事宜进行协调；若政策出现修改，料将大幅冲击“森林城市”今后的开发与销售计划。
但与此同时，不论是马来西亚联邦政府还是柔佛州政府，都还需要顾及在项目中拥有持股的传统马来族群当地君主─柔佛州苏丹的意见。
柔佛苏丹（中）与王储（左一） 来源：推特
今年9月，马国联邦政府的房屋与地方政府部，已同财政部、内政部、柔佛州政府与“森林城市”开发商等组成特别委员会，调查及重审与“森林城市”有关的交易、外国业主比率等事项。一名柔佛州政府的新闻官对世界说称，该特别委员会在9月中旬已召开了第一次会议，开会地点在马国联邦政府所在地布城。
在柔佛州政府方面，该州的房屋与乡区发展委员会主席亦对《马来邮报》称，柔佛州政府已经成立一个任务小组，全盘检讨该州的房屋发展政策。该小组计划在今年10月前完成研究。另外他还说，柔佛州政府已向联邦房屋部提议：保留“森林城市”中30%的单位出售给马来西亚人。柔佛州的州务大臣Osman Sapian在9月初则表态称，“森林城市”是一个开发周期长达30年的计划，能提供工作机会给马来西亚人，柔佛州政府相信，马来西亚有全面的法律来保护外国投资者和公司的权利，包括购买地产的权利。
回顾过去，马哈蒂尔在上一次担任马来西亚总理任内（1981─2003年），曾有过削弱各州马来君主王权的纪录。
然而，马哈蒂尔这一次上台，凭借的不再是长期把持政经权力的国民阵线，而是依靠由多党组成、此前并无联邦层级执政经验的希望联盟。
此外，马来西亚正面临巨额国债与经济疲软等挑战，新上台的希望联盟颇有巩固投资者信心的需要。
而在希望联盟之中，马哈蒂尔带领的土著团结党规模较小。如果要强势落实其个人意见，仍会受到多方掣肘。
8月20日财新在北京专访马来西亚总理马哈蒂尔 来源：财新网
在马来西亚联邦制度下，涉及移民的政策属联邦政府管辖；而与“森林城市”相涉的“第二家园”长期签证虽由旅游、艺术与文化部主管，但其亦需遵循联邦内政部出台的移民政策。
现任的联邦内政部长慕尤丁正在接受胰脏肿瘤的治疗，是与马哈蒂尔共同创办土著团结党的得力伙伴。而旅游、艺术与文化部部长则为莫哈末丁。他来自与希望联盟合作的另一政党─沙巴民族复兴党。
按照马来西亚法律，住房事务属于联邦政府与州政府共同管辖的事务，联邦与州可各自订定规范；当两者出现冲突时，以联邦法令为优先。而土地、森林、水则属于州政府管辖。
但除了民选州议会产生的州政府之外，在马来西亚各州，传统的马来族群君主个人（在大多数州，君主头衔为苏丹），仍拥有颇强的政治影响力，不仅像多数西方君主立宪制国家的君王那样只拥有“仪式性”权力。
马来西亚联邦如今的国家最高元首，也由这9个州的君主轮流担任。
苏丹影响力几何
柔佛皇室成员经常在社群媒体分享生活点滴 来源：柔佛王储推特
从英国殖民时期，各州的马来君主就被赋予“伊斯兰教领袖”与”马来民族特殊地位守护者“的角色。
而带领马来西亚走向独立的马来人政党巫统，更是把王室、伊斯兰教与马来民族这三个概念，塑造为“命运共同体”，通过族群政治来巩固多数人民对该党的支持。这一传统政治格局，让在族群问题敏感的马来西亚，除了马哈蒂尔，多数从政者几乎不可能留下公开与马来皇室产生冲突的纪录；更遑论将马来君主有违法之虞的干政行为，告上法院。
在马来西亚独立之初，马来西亚宪法的若干含糊之处，就给予马来君主施展政治权力的空间，以致曾出现了部分马来君主严重干预政务的事件。
而在上一个总理任期内，地位格外强势的马哈蒂尔在1980年代两度推动修宪，限制马来君主的权力。1992年柔佛州皇室丑闻爆发后，马哈蒂尔还推动马国国会修宪，撤销对马来君主的法律豁免权。1994年，马哈蒂尔再度推动修宪，限缩“最高元首”延迟签署法案的权力，规定最高元首若未在30天内签署某个法案，法案仍将自动生效。直到2008年以后，原执政党巫统因受反对党挑战而渐趋弱势，在部分州属，马来君主的影响力才重新上升。
实务上，各州皇室对于政治与经济活动的影响力不一，视各州宪法规定以及皇室和当地执政党的实力而定，且实际运作也不尽然与法律一致。在柔佛州，该州皇室一向较为活跃，因此州政府更需与其保持一定的良好关系。
柔佛皇室从19世纪中期便积极发展胡椒与甘蜜产业，引入现代行政体制，丰厚政经实力。柔佛是马来半岛最早进行经济现代化，以及最晚落入英国人管制的州属。如今，柔佛皇室的商业版图仍遍布柔佛州内与对岸的新加坡。
在柔佛州，马来皇室的形象随处可见。从柔佛最热闹的新山市一路走入乡镇，很难不注意到各地天桥、路口、购物街边的“吾王万岁” 马来文标语（Daulat Tuanku）。在碧桂园的第一个柔佛地产项目“金海湾”的展售厅里，也高挂着柔佛皇室成员肖像。
现任柔佛州苏丹易卜拉欣•伊斯梅尔，从2010年1月起在位，其与王储东姑伊斯迈等王室成员均娴熟笼络民心之道，经常在脸书、推特、Instagram等社交媒体分享生活点滴，迎合民气点评时事，还时常组织走访柔佛民间的“王室亲善之旅”，不仅广受马来族群的欢迎，亦有华裔、印度裔的支持者。
柔佛王储祝羽球一哥李宗伟早日康复 来源：推特
柔佛苏丹、过去在柔佛执政的政党巫统、与“森林城市”开发商三者的关系密切。
据马国独立媒体《当今大马》调查，开发森林城市的“碧桂园太平景私人有限公司”的34%股权，属于柔佛苏丹控制的私人公司Esplanade Danga 88；剩下的66%股权则由碧桂园的三个马来西亚子公司持有。
柔佛皇室的关联企业，更参与了与“森林城市”有关的砂土与填海生意。今年6月，“森林城市”的销售代表对世界说称，柔佛皇室的继承人“每个月都来”。他据此宣称马来西亚全国大选的结果，不致影响“森林城市”的开发进展。
“森林城市”的执行董事奥斯曼尤索夫（Othman Yusof）是巫统党员，目前也是柔佛州议会议员。
在过去柔佛州政府由巫统执政期间，柔佛苏丹的想法经常很快得到州政府配合，并出台政策落实。例如从2014年起，柔佛州内的周休日依伊斯兰教习俗改为周五和周六；2015年4月，柔佛苏丹宣布该州免征联邦政府出台的6%消费税，应付税额由州政府吸收等等，皆是前例，足见柔佛苏丹对日常政务的影响力。
2014年，柔佛州在讨论住房法案之际，一度还准备给予苏丹“指定住房委员会部分成员”和检查委员会账目等权力，激起马哈蒂尔的强烈反弹。
最终州议会通过的版本中，才把赋权给“苏丹”等表述，置换成赋权给州务大臣或含糊的“当局”。
碧桂园第一个柔佛项目金海湾的商店街，该楼盘自今年初开始交屋 来源：作者
前景取决政局
马来西亚南方大学助理教授潘永强对世界说解释，2013年大选后，纳吉布领导的巫统政府因陷入丑闻，统治正当性较弱，因此扩大了各州苏丹干预政策的空间。在2013年的联邦议会大选中，纳吉布领导的国民阵线仅获47%选票，却因选区不公平的划分设计，仍拿下60%的国会下议院议席。
今年4月，柔佛王储东姑依斯迈在脸书上发文称：“如果引擎还没坏，不要换船和船长。让柔佛苏丹和我一起导引船长吧”。这被解读为柔佛皇室呼吁人民支持原执政党，但隔日其本人则否认了此说法。
今年五月大选，马来西亚联邦政府与巫统的发源地柔佛州议会皆首度“变天”，巫统和国民阵线丢失执政权；由多个反对党组成的希望联盟，则在柔佛取得逾六成的州议会席次。
潘永强对世界说表示，当前希望联盟州政府才刚上任，在政治与行政上都还在摸索，领导能力与声望有待提升。除非苏丹的意见明显违反法律或民意，否则希望联盟主导的新的州政府，短期内尚无条件抗衡苏丹意志。
柔佛州现任州务大臣Osman Sapian现年66岁，本为巫统党员，2016年加入马哈蒂尔创建的土著团结党。
在今年5月马来西亚朝野角色互换后，“森林城市”在前政府时期获得的诸多优惠政策有可能会被重新检视；如今当家的前反对党议员，亦可能重提过去未解的疑虑。而开发方向业主宣传的新马跨国地铁、还有已经被新马两国决定冻结两年的吉隆坡─新加坡高铁等公共建设蓝图，在希望联盟政府矢言开源节流的背景下，落实的挑战将会增大。
“森林城市”自2014年在柔佛海峡填海之初，就因项目信息不透明，屡次被当地渔民、民间组织、反对党议员、联邦政府环境局，甚至是对岸的新加坡外交部关切。2014年6月，柔佛州政府与马国联邦环境局要求项目进行环境影响评估，“森林城市”一度停工，直到2015年初开发商缩减项目面积30%获准后才复工。
2016年3月，马来西亚前总理纳吉布与柔佛苏丹、时任柔佛州州务大臣卡立诺丁同台为“森林城市”开幕，纳吉布同时宣布森林城市为”免税岛”，并提供部分企业税务减免、放宽外资公司设置条件等优惠。但连马来西亚的官方通讯社当时都指出，纳吉布宣布的“森林城市”所在地为“免税岛”的法源并不明确。
今年9月，世界说询问主管税务的马来西亚财政部，从当时迄今，给予“森林城市”所在地税务优惠的法源是否已公诸于众？但至截稿为止未获回应。
世界说亦曾在今年6月向一名柔佛州选出的希望联盟国会议员询问了同样问题，但他称自己对此并不知情，因为“很多计划的通过，当初都没有经过议会”。
马来西亚法律规定，外国人只能购买100万林吉特以上的房产单位（部分州属有不同金额门槛或特例），以此区隔外国人与本国人的房产市场。因为马国本地人需要的通常是售价在50万林吉特以下的单位。
“森林城市”的销售代表则对世界说称，“森林城市”不受上述100万林吉特的限制，外国人购买森林城市单位的最低门槛为50万林吉特。
碧桂园第一个柔佛楼盘金海湾展售厅画出的周边发展蓝图 来源：作者
面对世界说询问“希望联盟领导的州政府与联邦政府，将如何处理前政府给予‘森林城市’的特别待遇”时，这名州议员称：“我们的处理会很谨慎，因为涉及到苏丹，事情不一定都能在州议会里解决”。
政策风险顾问公司化险咨询的高级分析师Harrison Cheng对世界说表示， 建议有意投资马来西亚房产的买家，等待新政府公布重审结果，看看马方对于“森林城市”的政策是否改变，以及这些改变是否将导致更大范围、影响全国的政策变化。
黄炳镡则对世界说称，新山与吉隆坡、槟城的房市供需情况都不同，应分别看待；相较于泰国与菲律宾两国，马来西亚对于外国人购买与出售房产的规定更为宽松，马国房产对于中国买家仍具有一定吸引力。
全球海外房产平台居外网对世界说称，其海外房源的询盘数据显示：今年第三季度，中国买家对马来西亚房产的询盘量，比上一季度增加了59%，中国买家对马国房产、教育、医疗、退休长居的兴趣，并未受到上半年马国政局变动的影响 。
居外网估算，2017年中国买家在马来西亚住宅与商业房地产业的投资总额达23亿美元，其中商业地产投资为3亿美元，同比下降59%，住宅投资则有20亿美元。
碧桂园森林城市凤凰酒店，免税店吸引来访游客与捡便宜的柔佛本地人 来源：作者
2015年12月，“森林城市”在中国开盘，后向全球推广。碧桂园高管曾公开透露，2016年该项目录得销售额180亿人民币。2017年3月，由于中国外汇管理收紧等原因，“森林城市”在国内的销售宣传转向低调。
财新记者从知情人士处了解到，2017年该项目销售额为80亿人民币，约为该年碧桂园集团连同合营、联营企业合同销售额的1.4%。
2018年6月，“森林城市”销售代表对世界说称，该项目已售出2万多个单位，业主一半以上为中国人，最受欢迎的是数百万人民币的房型，买家最多可以申请80%的贷款，为期15年，利率约为5%。
当前，以碧桂园、保利发展为代表的大型房企，已放缓在国内的拿地节奏 。财新记者根据中国指数研究院研报统计，碧桂园在2018年7月的拿地金额为195亿人民币，但到了8月，其单月拿地金额不及7月的三成；9月的拿地力度则与8月大体持平。
碧桂园中期报告显示，2018年上半年，该集团连同其合营公司和联营公司共实现合同销售金额约4124.9亿人民币。收入约1318.9亿人民币，净利润约人民币163.2亿人民币。
世界说谢奕琳、邓洁、财新记者王婧、实习记者夏慧中对此文亦有贡献
世界说
余佩桦
发自 马来西亚 柔佛州
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