每天飞机噪音,为什么七宝房价还可以那么贵

昨天看了几套七宝的二手房

中介跟我说,他有个客户,今年5月定了一套万科xx美地的房子,124㎡,637w,现在房子还没过户,已经涨了快100w

翻了一下七宝最近几年二手房成交均价、成交量,周边板块中,它均价最高

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而且,成交量还连年上涨

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我看着从房顶飞过的飞机,有点懵

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这什么 神奇 地方

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七宝,香在哪

首先,肯定是学区
我同事兔兔,今年刚置换成功,从九亭搬到七宝,不为别的,就是为了好学校
七宝的学区有多强大?只占闵行面积5.7%的七宝,却成了整个闵行教育资源最密集的地方

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图中红色,就是教育资源集中区域,也就是七宝

小学里面:公办第一梯队有,明强小学,民办第一梯队有,七宝外国语小学、协和双语小学

初中第一梯队有,上宝中学;高中第一梯队的七宝中学,本来是“四校+八大”里面的八大之一
但这几年势头非常猛,不仅远远甩开其他“七大”,还猛追四校,在大部分家长心中,七宝和四校,已经是一个级别

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2019年上海高中的九校综评,来源:知乎@昨日烈阳

总的来说,七宝包揽了全区各阶段最好的学校

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没有小孩的,为什么也爱七宝

公司还有两个同事,还没小孩,但依然爱七宝

她们一个住莘庄,一个住松江,一有时间,就会去七宝吃饭、逛街,七宝万科广场、龙城购物广场、乐购、汇宝…

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一个仅仅21平方公里的土地上,带上板块边上的宝龙广场,竟然有6大商圈,而且这里离徐家汇很近,北靠大虹桥、南接莘庄,区位好,周边板块都是客群
不仅量多,而且商场还很好逛,比如七宝万科广场,是上海西南全维度家庭娱乐购物中心,不仅多业态、多潮牌,还在细节融入了很多人性化设计
七宝的商业能级,确实不止考虑七宝当地,客群基本可以分为3级:从七宝以及周边区域开始,辐射闵行周边区域,乃至上海市中心城区的范围
我们可以看到,七宝的商业发达,且分布平衡,无论你从哪到七宝,或者从中心去七宝任何地方,都有商业街可以逛
而且,这里有的不仅仅是商业

在七宝的东部、南部,还分布有闵行文化公园、闵行体育公园、热带风暴水上乐园、银七星滑雪场,所以,我们不仅能在这里逛吃,还能游乐休闲
这种餐饮、休闲、体育、游乐复合化所带来的丰富体验和满足感,让七宝成了一块巨大的人口磁铁
“来这玩”、“来这住”,成了越来越多人的选择

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所以七宝,做了什么?

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出名开发,要趁早

我们能找到很多七宝成功的原因
但很多人不知道的是,其实七宝的今天,做的最对的一件事就是
开发的够早


七宝从1992年就开始开发

1992以来,七宝镇批租土地8000多亩,房屋建筑面积共有550万平方米;1993-2000年,七宝镇的房地产增长率达到80.3%

这时候,七宝镇的总人口,从2.83万人增加到2000年的12.18万人;同期城市化水平,也由32.4%提高到了87.6%
客观的说,这段时期,我们看到了房地产开发在城市化进程中的正面影响
我们看看其他板块都什么时候开始的,比较早的有,1998年的莘庄、1997年的九亭,1996年的真如
其他大部分中外环区域的开发,都是在2000年、2005年左右才开始的
从这点来看,七宝领先了整整十几年,这也是为什么我们看到无论是住宅,还是各类配套,七宝都更加成熟

除了开发够早,七宝还做对了一件事

1999-2000年,七宝将板块内原本的“一”、“二”、“三”排序的产业结构,变成了“三”、“二”、“一”

翻译过来,就是将原本的第一产业置后,将服务业放在第一位

不是说发展农业不好,我们国家本身就是一个农业大国,只是在一个离上海市区这么近的地区,发展商业带来的价值,远比农田来的高

而且2000年,是什么时候?正是国家开始大力发展第三产业的时候,各类政策、资源都在往第三产业倾斜
把握住发展时机的七宝,顺风而起,第三产业不断壮大,所以从1995年-2005年,我们能看到七宝的各大商业购物中心相继开业

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➤ 七宝镇的商业街自古就有

➤ 1995年,政府主导开建了七宝商城

➤ 1999年,针对居民日常消费的乐购开业

➤ 2005年,龙城购物中心商圈面世

➤ 2006年,汇宝商业广场,扭转商业一路向北,回归七宝中部

以七宝古镇为原点,我们可以看到七宝的商业曾经一路向北,直到2006年汇宝商业广场,七宝的商业才回归中部
后期2016年的七宝万科广场,以及在建的万科七宝国际,都在七宝的中部地带
我们现在坐803路公交,在“七宝站”下,还能看到很多鞋帽服饰的专卖店,这都是乐购商业中心淘汰了一批农贸批发市场之后,才出现的新业态

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都是那个年代留下的

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还有一点,很多人不知道

有一个开发商,在七宝发展历程中,也扮演了一个特殊的角色

万科

1992年,万科决定打进上海市场,第一个项目就是“万科城市花园”
给大家标一下当时万科拿的这块地的体量有多大

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王石就在七宝距离飞机跑道1300米的一片稻田里,叉着腰连说几声“好”,就下决心买下这个34.13公顷的农田
几乎占到整个七宝的1/5,而且处在七宝中间核心位置,可以说它开发的好坏,直接影响整个板块的发展,我们看看万科是怎么做的

那时候,中央对房地产市场进行宏观调控,因为那时候高档产品进入饱和状态,中档产品紧缺,于是万科就决定开发中档产品

万科获得万科城市花园的开发权之后,王石看到,深圳华侨城设计规划的很好

于是他就邀请华侨城的规划者,新加坡的建筑大师孟大强先生到上海进行总体规划

孟先生在整体规划中,把人与自然、环境之间的协调放在首位,在上海首次引入围合、人车分流的概念【1】

产品一出来,就算是在飞机下居住,也异常火爆,销售员需要两个手拿起电话接听,每个销售员每天要接待数十名客户,忙的连吃饭时间都没有

万科之后,有40多家房地产公司进入七宝,这使七宝镇的城市界面在短短2、3年时间里面发生巨大变化

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为什么是七宝?
为什么七宝可以开发的这么早?
为什么大家都选择七宝?
为什么是七宝?
现在我们走在七宝老街上,会看到一条叫蒲汇塘的河

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蒲汇塘,来源:美篇,阳洋

这是一条有故事的河

在蒲汇塘和横沥港交汇的地方,就是七宝老镇的发源地

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七宝老街,在明清进入鼎盛时期,从地图上可以看到它得天独厚的水域交汇的位置,在漕运发达的古代,这里成了上海联结江浙地区的商贸中心
相当于现在陆家嘴

有一段古文:居民繁庶,商贾骈集、文儒辈出….

这里应该诞生过上海最早一批富豪,我看到过一个这样的小细节,让我看到了当时七宝的城市地位
明朝的时候,七宝镇分属华亭、上海、青浦三县分治,一个镇为什么会被三个县管

就因为经济太发达
从明清开始,七宝成了赋税重地,“田赋百万,非一令所能经理”【1】

所以七宝,不仅仅只有我们看到的有些过时的古镇商业,它从很早很早开始就有了商业练习,就像韩国偶像团体里的“练习生”
不同的是它一直在练习怎么成为一个区域的商业中心

在2000年9月和2002年2月,七宝分别进行了两次改造
整治重建后的七宝老街被修复为明清风格的步行街,并保留原有沿街店铺的特征,南北共长368米
北大街有门面房64间以经营小商品、小礼品为主的,南大街有门面房48间以经营食品小吃为主的商业布局
后期还加入了一些传统特色场馆,比如:张充仁纪念馆、蟋蟀馆、纺织厅、解元厅,传统文化氛围,走进就能感受到【3】
这里成了现代商业和古街旅游交汇点


时间回到现在
看看这里的拿地情况
七宝的土地供应非常少,还记得今年8月的那块地吗
这是近几年七宝唯一推出的地块,最后被旭辉融信拿了闵行七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块,成交楼板价54814元/㎡,溢价率40.54%

因为无需自持,所以真实溢价率应该在32%左右,估摸着这块地的产品很快也要和大家见面了
这样的楼板价,我们可以粗略用“土地成本占房价40%-60%”、”楼板价x1.85“估算一下,这块地之后的项目均价可能在
91356元/㎡-101405元/㎡,突破10w

七宝,真的越来越贵了
准备离开七宝的时候,我对着小区外立面拍张照片

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万科城市花园外立面

我问中介小哥,这里的窗户怎么不太一样
小哥说,七宝为了给小区降噪,把这里每一户的每一扇窗户都换成了3层厚的隔音玻璃,而且不光窗户,连带包裹窗户的周边墙体都被重做了
所以这些窗户看起来不像是安上去的,像是“长”在墙里的,而且小区的外立面也都被重新粉刷过一遍
哪怕是发展了很久很久,它并没有任由自己旧下去,依然在不断的改变、不断的更新,哪怕是一个20多年的老小区
我想这才是七宝最贵的地方

以上为正文,来自真叫卢俊团队

本文参考资料:
【1】《万科争夺战》,作者:陆新之
【2】《蒲溪小志》,作者:(清)顾传金
【3】《上海近郊商业中心的形成与演进研究》,作者:孙洁

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