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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:目前西城有个老破小自助，为了孩子老人居住环境好点，准备再入手石景山天赋和丰台华曦府，问问楼主推荐哪个，想买4居，最初计划在石景山，但对这个区域实在不了解，担心房子不保值或者通勤不方便，工作在复兴门，可惜天钻已经卖完了，不然那个也挺好。目前又看了丰台的华曦府，感觉性价比不错，不过交通好像没有天赋方便。天赋是不是区域回迁有点多？
A:回答; 您好,感谢信任!总价过高布局石景山和丰台不是一个特别明知的选择,天赋要比华曦府的优势更明显,但石景山本地缺乏核心产业支撑，购买人群全来自海淀西城的外溢人群;石景山的定位虽然是向高端产业转型,但从实际看更像是一个通勤的卫星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未来产业转型失败，最终的定位会向门头沟看齐，整个区的购买力相对较弱,
房价之所以有支撑是因为处于海淀和西城的主要溢出区域,如果石景山未来不能吸收优质的产业加上楼市普涨的行情越来越少，那么投资石景山的房产站岗的可能性比较大。天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群
这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来天赋的行情主要还是来自海淀和西城,一部分客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘;其次这样的区域总价如果在1000以上,总价越高流通性越差,房子流通性差金融属性价值都会打折;祝一切顺利!
Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，
关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？
A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,
东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,
投资不是DB,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可以关注下朝青、望京板块,关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,
其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，
尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;
2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,
未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！最近去看了东坝的京投北熙区，被周边的生态环境、便利的轨道交通、以及小区的园林公共空间规划所吸引。顾虑有几个点：1. 东坝北区的整体规划让整个城市界面未来会比较整齐统一，干净，没有老破旧，但周边的住宅规划及人群层次不确定都是什么样的？回迁房还是商品房，比例多少？2.第四使馆区，第二三里屯，自贸区这个规划能否落地，以及落地时间预计多久？落地的价值有多大？
3.地铁上盖的房子，虽然号称是5.0版本，无噪音等，但地铁车库以及上盖的设计是否影响人体舒适度及房屋寿命？4.京投的物业品质如何？在市场上有没有口碑及被认可？物业费销售说是6.7平。5.目前1期的报价80两居，110，120三居价格是8.1左右，大户型150，170，价格8.6，这个价格是否提前透支了未来的空间？大概率会站岗多久？6.和奶西村的望京樾对标的话，如何？想麻烦京总客观的评价下（泼个冷水）
A:回答:您好;1、东坝中路以东基本全是保障住房+回迁各种福利房;2、先不说这些规划何时能落地,使馆区主要的人群结构一是我们国家的公职,二是老外;这两种人群的购买能力在市场上都属于尾部,自贸区利好的价值等于0;3、地铁只能利好一时,规划、开工、通车,但对于楼市不会永远起到利好的作用;
4、新盘的物业前几年都可,一个物业好不好主要是看入住十年以后,时间越久越能显现;5、东坝卖7万到7万5合适,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半左右，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质，8万1显然没有可套利的空间,站岗是一定的;这个价格不如奶西;祝一切顺利!
Q:提问:京总好！新人一枚，刚刚接触房市，感谢遇见，已拜读精华区文章;我的情况：1.去年末有资格的，首套首贷；2.首付准备了400左右，每月收入4万+； 3.目前上班在海淀北的中关村壹号，未来可能在上地、望京等地（行业跳槽频繁），因为行业监管问题，也有可能新加坡，整体来说不确定性很大，我的心态也拥抱变化。
我的需求：1. 毕竟过了房产投资的黄金时代，以稳健跑赢银行理财就行，没有过高的期待，所以也不想月供压力太大；2.自住最好，也接受租出去，自己一直租房住，跟女朋友也沟通好了，因为目前租在领秀慧谷D2区两居室，居住体验也还不错；3.准备近一两年结婚
我的想法：1.不想上满杠杆：在其他领域还有投资机会，所以首付留了一百多，月供只想承受1万左右，不想“房奴”，同时在其他如股票等领域留有一定机会，是否合理？2.如果按照总价6-700的预算，只能买到次新的一居室，买两居室就只能买老公房，看了您的观点，两居室是最主流占52%，但老公房也是不应该选择的，这两个冲突了，如何选择？
3.在位置上，回龙观：自认为回龙观如金域华府、国风美唐当前8万左右的价格已经透支未来的涨幅，甚至站岗风险比较大，但只有这块可以满足自住需求，但我买的大概率也不如现在租的居住体验好。CBD附近：前两年住过建外和双井，感觉地杰长安忆、美华世纪这种，价格不高，买来租出去好像也挺好的，之前有问答提过这个，您不看好这块，但是这里价格便宜些;奥森：我非常认可您说奥森的稀缺性，但在此前的问答中没完全理解您说的奥森具体指哪块，前阵子去亚运村小营看了一下，不知道算不算奥森？
4.因为还没结婚，现在是不是不用考虑学区问题？一是政策不确定，二是六七年后应该也有实力置换等;5.户型上，看了几个塔楼都非常反感，如果自住肯定不想选，但偏偏城里的次新好多都是塔楼，不通透+使用率低。以上这么多因素中，您觉得按我的情况和需求，我的想法哪里需要修正呢？在购房时应该更看重哪个要素呢？因为各个因素冲突的很多，想法写的有些混乱，京总请谅解！
A:回答:您好,感谢信任!1、优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,超高的年化收益,更多的是风险投资;绝对不可以乱加杠杆;趋势以外你我什么也控制不了;作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,
股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;在一定的条件下,如果购入的产品、区域确定性较强,加满杠杆赚钱的效率会更优;
2、两居室在市场上的流通性较高,并不阻碍其他户型的涨幅,和其他类产品补发生冲突,买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;
优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;
3、回龙观、CBD一带、奥森;先说回龙观;回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。
这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;
互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;所以这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;
CBD附近;一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，这些公共服务如果是对标商业的,那么这里的居住感会很差,没有人愿意住在密集的写字楼的区域里,人员很杂;国贸的定位是商务中心,写字楼的租金水平跟高,如果投资商业首选这里,但并不适合居住,所以市场上的品质盘在这个商圈里成长性并不突出;
奥森,亚运村小营是前些年兴起的商圈,奥运会过后就被奥运村取代了,奥森商圈横跨北五环,围绕奥森公园南北两个园区,东边到北苑路;西边到京藏高速,南到科翠路,北到红军营南路,发展比较好的西南角,其次东南角,最后北侧;亚运村小营和奥森属于两个商圈;奥森的房产价值比较稳健,虽然没有产业区(望京、西二旗)涨幅快,但每年都在往上走,也没有出现大幅回落的现象;
4、正确,学区房和政策挂钩,存在很大不确定性,现在没有学区需要,完全没有必要这么早买入学区房,期间变化太多;有孩子后等上学前一年根据需要买入即可;这样的思路不会被动;
5、如您所说您们的行业属于工作地不会常年稳定在一个地点,基于这样的情况可以以投资为主,以租换租,在京首套配置一套核心区的优质房产吃板块的红利不会错,400的首付+4万的收入,前面已经告知杠杆的理解,回看会员文章后再做决定,只要找优质区域优质楼盘买入都可,回龙观、望京、奥森、朝青都是不错的区域
如果坚持400首付1万的月供,可以往朝阳的常营看看,常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;如果改变思路则可以往更高等级的板块看,祝一切顺利!
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