【20世纪80年代，上海成为了全国首块土地批租的试点城市，在改革开放的进程中，为城市发展起到了重要作用。
作为这段历史的推动者、亲历者，梁振英对此有何回忆呢？当时设想的房地产市场的良性发展状态该是什么样的？在处理住房问题时，个人和政府该分别担当怎样的责任？对这些问题感兴趣的读者，不妨到下面这篇访谈中寻找答案。】
【口述前记】梁振英，1954年8月生于香港，山东威海人。历任国务院香港事务顾问、香港基本法咨询委员会秘书长、香港特别行政区筹委会副主任、香港特区临时立法会议员、香港特别行政区行政会议非官守成员并任召集人等职，曾获香港特区政府金紫荆星章和大紫荆勋章。曾任戴德梁行亚太区主席，第十届、十一届全国政协常委。2012年7月1日，宣誓就职香港特别行政区第四任行政长官。2017年3月，当选为全国政协副主席。
地点：香港礼宾府
采访：王安德、李珏君、颜南海
整理：严亚南
王安德：20世纪80年代，上海开始启动土地使用制度改革。那时候，您是上海市政府土地使用制度改革顾问，帮助我们进行改革突破。我们在一起做这项工作的时候，我一直记得您讲的一句话：我们现在是在写历史，在创造历史，所以责任很重大。从1985年到现在，中国经济的发展进入了一个新的阶段，回忆这段历史，您有什么感想和评论？
梁振英：首先，从个人角度来说，在上海以及在内地其他地方帮助做土地使用制度改革和相关的住房制度改革，是我人生当中所做的两件事情中的重要一项。
人的生命总有到尽头的那天，到了那个时候，要回想自己的一生，你为社会做了一些什么事情？对我来说，是两件事：一件事是香港回归，另一件事就是内地的土地使用制度改革和住房制度改革。当然这并不是我一个人的工作，更不能说是我一个人的功劳，但是能够跟上海市政府一起，还有很多其他的朋友一起做这个工作，使得我们的人民能够拥有自己的房子，也使得内地的工商业能够拥有自己的房地产，对我来说是非常高兴和深感荣幸的。
通过土地使用权的批租，地方政府能够取得批租款、卖地的收入，使得城市的开发进入一个良性循环。地卖出去了，钱进来了，用这个钱再做基础建设，开发更多土地，再投放市场。基于这个良性循环，使得我们上海和内地其他城市能够发展起来。
我经常给外国一些朋友讲，你们现在到上海和内地其他一些大城市看到的房子，都是在过去大概20多年时间里建起来的。因为1988年第一次批租土地，到1991、1992年左右修建起第一批房子，所有的房子都只有20多年房龄，很少有超过30年历史的。他们听了以后感到很惊讶，觉得这恐怕是人类历史上速度最快、规模最大，而且做得效果最好的城镇化。
古代没有这种建筑工艺，现在我们有了；历史上中国也没有这么多人口，只有我们今天的中国有十几亿人口。所以，从1988年开始，上海在内地率先批租土地，造成的影响是很大的。
1988年1月25日至2月13日，虹桥26号地块国际招标文件起草组赴香港学习。图为王安德和梁振英
王安德：这实际上是走出了改革开放、经济发展完全崭新的路子，让土地作为生产资料回归到它的本性，使它既可以有商品属性，又可以作为经济杠杆来有效使用。开始的时候，国内土地使用是无偿的，要土地就得打报告，最后是没有效益地使用。这项改革推进以后，不但让政府有了钱，还改变了人们的思想观念。包括您向朱镕基市长建议进行住房制度改革，这是两个要素的相关面。这两项改革开展以后，30多年了，现在回过头来看，产主了非常大的经济动能。没有这个经济动能，很难想象我们能取得今天的发展成就。
直到现在，我都记得很清楚，那时您非常辛苦。有一次大雪天，您飞过来帮助我们一起工作。我们在香港写标书，一稿一稿，您不但亲自修改，而且英文全部是您帮助翻译的。后来我们在对外发布、推荐客户时用的全都是您翻译的英文稿。
在这个过程中，您和一大批改革工作者共同来推动这件事，而且与朱镕基市长、黄菊副市长、倪天增副市长、夏克强副秘书长等高层领导有很多互动，所以他们常常在会后问及梁先生的情况。
我记得浦东开发的时候，黄菊跟我说，赶紧找个时间，请梁先生来一次，上海市政府浦东开发领导小组要请您做顾问。主要是您的观念和想法可以给我们的改革工作很多启迪，产生很多讨论。我相信您在和他们的交往中，会有很多精彩、难忘的回忆吧？
开发前的陆角嘴
梁振英：首先从我个人的动力来说，土地的事情，就是我的专业，参加工作之后，就遇上国家改革开放这个历史时期，有机会让我为国家的改革开放贡献一点点力量，我觉得这是我一生很大的光荣。
讲点背景吧。我1974年到1977年在英国留学，学的就是土地管理，即测量专业。在我上学的布里斯托这个地方，我们中国内地的留学生不多，主要还是来自香港，还有新加坡和马来西亚的一些华侨子弟。我们组织了一个中华同学会，我还当了一个副会长。
那个时候，我们这帮留学生就经常聚在一起，谈国家大事，往往谈到深更半夜。当时我们很多留学生到中国大使馆去敲门，说我们在英国念书，有念航天工程的，有念物理的，我是念测量的，有没有机会回国参加工作？当时大使馆对我们说得很客气，说现在国家条件还不具备，你们有这个热忱很好，等国家条件具备的时候，欢迎你们回国。
我1977年离开英国。我们这帮人中有位叫冯国光的，香港人，比我大几岁。我在念本科的时候，他已经在做博士后研究了，他是搞物理的。1979年，他就去了北京，在中科院物理所当助理研究员。他是带着钱回去参加工作的。
我回到香港，1978年和香港的一帮专业人士到深圳帮助做规划，后来到上海帮助搞土地和住房两方面的改革。虽然说个人有一些时间上和金钱上的牺牲，但是和我这个同学相比，也不算什么。他1979年到1989年在北京工作厂10年时间，拿一点点的工资，今年刚从香港科技大学退下来，是物理系的教授。对我来说，有这个机会，能够贡献自己的所学所长，是我一生很重要的一方面工作。
现在回头看，过去30多年，上海和其他内地城市在房地产市场建设、土地使用制度改革和住房制度改革的推进上取得了很好的成绩，我确实非常高兴。回顾在上海跟大家工作期间很多点点滴滴故事，我和上海历任领导在土地改革、住房制度改革方面的交往，印象最深的是什么呢？上海在这个问题上理解能力很高，执行水平很高，做得很好。另外，在政治上的决心也很大。我们只不过是在技术上提供一点意见。
我记得上海第一次搞批租土地的时候，是在1988年初，这个标书是我们一起起草的。我当时提了一个想法，要做个英文稿。我说，上海有一天会是我们国家的一个国际大城市，上海的朋友大概以为我是客气或者在恭维上海。
我们第一次批租土地，那时房地产市场还没有建立起来，但是有一天，会有很多外资来上海投资房地产的。第一次做，不会马上把西方的资金都引进来，但是第一次就要国际化，所以我们搞了英文的翻译本。这个说法，上海市领导也认同，所以我们第一次就搞了双语本。我看这个应该说也没有看错。（笑）
王安德：这是一个很大的突破。不单是技术上搞双语本，从概念上也给我们一个启迪：这个市场，要按照国际市场的标准来建立，当时要求很高。但是现在回头看，如果没有走这一步，到后面再转、再接这个市场，速度就慢了，可能会错失发展机会。
梁振英：我记得那次，我在香港帮忙把新闻稿发出去。当时澳大利亚有—个广播电台很感兴趣，说社会主义的中国要搞房地产了，他们觉得有新闻价值，打电话到我香港的办公室，在电话里面采访了我几句。所以，我们搞一些国际化的推广活动还是应该的。
1989年12月7日，梁振英出席由上海实业有限公司在香港召开的上海房地产市场调查报告发布会
李珏君：上海是国际招标，我们在全国是第一个搞。
王安德：深圳的第一块地是拍卖给国内的，作为一种土地的划拨，但是要用价钱来标的。上海那时候，梁先生帮我们一起做标书，甚至如何确定底标也是在您指导下做，然后帮助翻译、制作英文版。您刚才说到了澳大利亚，在我们保存的资料里有一沓目录，显示您帮助我们在澳大利亚、香港地区、美国等世界各地向多少人家发送了标书，这些历史都有记录。与其说是招商，还不如说是宣传，宣传的意义远大于直接的客户招标，因为是第一次嘛。
梁振英：我们第一次招标的时候，不要说西方国家的地产商，就算香港的大地产商，也不敢马上下手，他们对有关的制度、政策还是信心不足。但是后来，我们知道，所有的香港大地产商都在中国内地有投资，有些占了总资产的差不多一半。
王安德：您不仅帮我们第一次招标就走上了正轨，接下来您还提了几件很要紧的事情，如房地产登记的问题、房地产产权抵押的问题，您还自己直接给朱镕基市长写信，建议要开展中国内地第一次的房地产市场调查，要把过往的教字和将来的预测数字全部都公布。朱镕基市长艮重视，亲自批了，还给我们拨了经费，那时候经费也很紧张。您又派人过来帮助我们一起作调查，并且提出专业人士培养的问题。所以，我们上海还派了第一批人去香港学习。回头来看，这项改革是配套的、深入的，不是就事论事的，而是从建立体系和制度方面帮了我们很多忙。
梁振英：当时，我提了几个概念。对当时的上海来说，也是比较新的概念。第一，我们要搞房地产市场，而市场经济是信息经济，也就是说在市场里面，所有的投资者，包括买方、卖方，房东、租户都必须有比较完整、可靠而且透明的信息，这样才可以决定买不买这块地，用什么价钱买，买了之后在这块地上修酒店还是办公楼等，而且这个工作只有市政府可以做，因为政府掌握这方面的材料。另外，要从小做起，因为等这个市场发展起来以后，你再去做调查，就不好做了。所以那个时候呢，上海就做了全国第一次房地产市场调查，把这个信息向社会发放、公开。
王安德：我记得您来了两次，帮我们讨论修正稿，还派了林增荣、方学伟两位同事来一起参加。那个时候非常困难，因为内地的很多政府机关都没有这套资料；有了这些数据，能不能公开都还是问题。最后，我们这些资料的发布都是经市政府批准的。今天来看，这些都是很通常的市场的做法。
李珏君：我记得梁先生给我们上过一次课，教我们怎么做调查。我们当时都不了解，所以印象非常深刻。
梁振英：另外，我还提了一个概念，就是关于公房。我那个时候提出，考虑到公房租金收入很低，但是维修管理费用比较高，政府作为房东来说，公房并不是资产，其实是一种负债。那个时候提出，有些公房是不是可以以一种比较低的、符合老百姓购买力的价钱卖出去。卖出去之后呢，他们就有了第一套房子，这样三年、五年后，家庭的经济环境改善了，他们就可以把这套房子卖出去，再买新的房子。
这个买房需求的培育是很重要的。因为有了第一套房，三年、五年后把第一套房拿出去置换形成的市场，对在土地批租制度下，买了土地修了房子的开发商来说，就有了买家，这样就能形成市场的流转。这件事情在上海推动起来，也很成功。所以我看现在上海的住房拥有率比较高，比香港高。
上海老公房
王安德：是的，现在上海居民家庭住房拥有率达到70%多。除了流动人口住房拥有率比较低，常住有固定户口的居民差不多都有房子了。
梁振英：另外，我还提供了香港的经验作为参考。在政治上，政府作为房东，很容易和作为房主的人民产生矛盾。我记得那个时候，曾经提到过一些香港经验。比如，住在公房里，某户人家某天水管坏了，没水用了，就到管理处去打报告。作为政府机关，肯定没有居民自己到楼下找个工匠修理一下这么方便、这么快。等一天两天，没人来修，第三天呢，他就不耐烦了，就出去找当地的民意代表过来。来的人可能是一个小的区议员，就到管理处拍桌子，管理处好歹给他修一下，这个区议员就得分了。慢慢地，当地的居民就和当地的民意代表形成了一种关系，往往就会变成一种反对政府的力量。所以，从政治上来说，很多公房是一种负债，是一种包袱。所以我那个时候，在上海提了这个想法，把这些公房卖给居民，也可以使居民有自己第一笔在房子方面的财产。
王安德：我参加了当时您和朱市长的这次谈话，谈完以后，把客人送走，我记得朱市长就说，和您的交谈对他很有启发。他说，住房制度改革，看来不仅仅是卖房子的经济问题，还是一个社会问题、政治问题。当时他就请倪天增副市长和建委管房改的叶伯初副主任赶紧把这个房改方案发下去，让上海的老百姓讨论，要让大家来理解住房制度改革的背景、作用以及对老百姓的好处，要变压力为动力，让大家来参与。这是朱市长在上海工作期间，发动全社会讨论涉及市民切身利益的一件非常重要的改革。
梁振英：另外，刚才你提到产权这个问题。我觉得在这方面，产权登记制度的建立，就内地房地产市场来说，还没有完全完成，这个工作应该继续坚持下去，这是非常重要的。房地产其实就是楼房和土地的产权，这产权的另外一面呢，就是义务。每一个拥有房子的人，都有自己的一套权利和义务。
最简单比如说，在一个大楼里面，管理费用怎么分摊？在一楼的商店完全不用电梯，那么电梯的费用分摊不分摊？住在二楼、三楼的人可能会说，上楼我坐电梯，下楼我不坐电梯，我的费用该怎么算？所有这些都应该有一套东西，用合同、契约的方式定下来，并公开给第三者，因为很多和房地产有关的权益是第三者的权益。
我当时演讲的时候，也提了一些例子。比如说房子是我的，我把它租了出去，同时这个房子我现在正在卖，则买卖双方是第一方和第二方，第三方就是租户。假如我把房子卖给你，但完全没有告诉你，现在这个房子里面已经签了张租约，那么你接收这个房子的时候，有人跑出来说，这房子我已经跟卖方签了张租约，我必须在这使用这个房子，那怎么办？第三方可以是租户，也可以是银行（他贷了款在房子里面，房子是他的抵押品），第三方权益的解决不外是公告天下。
公告天下的具体做法，就是有个地方，在政府机关，所有的东西都集中在这个地方登记。既然要公告天下的，就必须是完全透明的，不管谁都可以来查。这在香港应该说做得比较完整。所以我当时也向上海提出这个想法。当然，这些工作比做“七通一平”这样的基本建设复杂得多。这个工作，我看在今天还是应该继续坚持下去。
王安德：我记得当时您帮助上海进行改革启动的时候，提出了这个问题，我们也出台了相应的条例，但是从实际的内容和操作深度以及完整性来说，与香港比还有很大差距。之后，上海的房地产市场扩张很快，这个工作没能完全跟上。现在关于集体土地权益的问题，也已经提上议事日程。我们期待不久之后，可以出台更加完善的国有的、集体的房地产资产登记条例。
梁振英：这很好，这跟我们内地房地产的价值很有关系。房地产价值除了取决于地理位置、周边的规划、配套设施外，产权也是一个重要的影响价值的因素。因为产权的风险越低，它的价值越高。同时，产权的流通越快越容易，那么它的价值也越高。一些买了房子的人担心什么呢？就是担心卖出房子的时间会很长，或者卖出去的时候，买的人会觉得有一定的产权风险，要打个折扣。所以，要是我们能制订完善的产权登记制度，内地房地产的价值还要上升。
王安德：这与老百姓的利益是非常相关的，因为这个制度保护的不单单是第三方的权益，而且对老百姓房产价值进行提升，这也是大家所期待的。
梁振英：做好产权登记，把权利、义务等公告天下，让很多人事先知道，而不是事后知道，可以避免引起冲突和矛盾。过去的经验显示：如果没有法律手段来防范出现产权的矛盾，就会变成用武力手段来解决；武力手段解决不好就用政治手段来解决，都归国有了，大家就不要争了。所以我看产权登记这一块，就是重要的下一步工作。
王安徳：刚才听您说，深圳和香港接下来要在前海以及自由贸易区的开发区里，对这些问题作深入研究，并且创造一些新的经验，我们非常期待。
可能这些经验出来以后，又是一个可以带动全国各方面来学习、借鉴和完善的新做法。
梁振英：我很希望，特别是我现在当了香港特別行政区的行政长官，很希望能够促进香港各界，包括专业界以及我们一些退休的公务员，能拿出点时间和精力，到内地去贡献他们的所学所长。现在到内地去做这些工作，整个工作条件比我20世纪70年代的时候到深圳、80年代到上海工作的时候好多了。所以，希望能够组织起来，我们双方多交流，我相信我们也有很多地方可以跟上海学。就产权登记这个问题，我看香港有不少律师以及一些退休的公务人员，有时间、有精力、有经验可以把这个工作做好。
王安德：我们希望不久能够学到你们的经验。您工作非常忙，已经占用了您这么多时间。我们要回忆和讨论的问题太多，希望下一次有机会可以继续讨论。
梁振英：好的，谢谢！
附件
1986年10月8日，梁振英在狮子会午餐会上的讲稿。
自住其力
过去十年来，香港的经济有非常可观的增长，说经济增长可观，其实是概括地说社会民生，工商百业都比前好了。民生和工商业的进步，并不容易在表面上看出来，但随着经济发展而来的高楼大厦，新的天空线，新的公路，新的市政建设，给人的感觉就很强烈。不要说阔别几年，重临香港的外国人，就是香港人自己，一年半载没到过新界的新市镇，都会觉得面目一新。
上面说的感觉毕竟是感性的，如果我们坐下来翻查资料，结果会比感性上的感受更为惊人。举例说，一九七五年底，全港，九龙，新界的私人房屋总数量为三十五万七千个单位，十年后，在一九八五年底，这个数字增加到五十九万二千个单位，也就是说过去十年来，私人房屋总量增加了三分之二。用另一个观点看，目前存在的所有私人住宅单位当中，约有四成是在过去十年内完成的。在私人住宅楼宇高速大量落成的同时，一九八五年底的空置率，仅为3.7%，清楚表示了新建的住宅单位绝大部分都变成了香港市民的居所，为香港解决了部分的房屋问题。
私人住宅楼宇的兴建固然为我们减轻了房屋问题的压力，但私人住宅楼宇兴建的另一面，就是香港成千上万的家庭经年累月地直接为改善自己生活的投资，也透过自置物业，间接为改善整个社会的投资。
一九八五年一年内落成的私人住宅楼宇，总值约为一百二十亿元，按全港人口五百五十万计算，人均二千二百元。去年成为新业主的三万个家庭，以借款八成，十五年还款，年利率七厘五计算，每个家庭平均每月还款三千元，里面光是利息每个家庭就要付二千元。
刚才说过，香港的家庭自罝物业间接对社会建设作出投资，这种间接投资的意义也是很大的。楼价里面有相当大的部分是地价，而私人住宅用地亦有相当大的部分是政府卖出的，每年政府卖地的收入和公共建设的开支差不多：
注：1980—1985年土地收人为平均每年61亿元。
换句话说，每年三万个新成为业主的家庭，亦间接支付了社会上公共建设的部分开支。
去年一百二十亿元新落成的私人住宅楼宇，每年租值约为十二亿元，每年为政府带来额外六千万元的差饷收入。此外，当然还有买楼时数以亿元计的厘印税。
每年成为新业主的三万个家庭，买楼安居，自住其力，经济上不是一件易事。绝大部分家庭要向银行贷款，借的成数亦非常高，每月的还款额，单是利息部分已经占去家庭总收入的三四成。政府完全没有任何形式的资助或津贴。在银行界负责楼宇贷款的朋友，对绝大部分香港中下层家庭克勤克俭供楼的现象都了如指掌。
无论在任何国家，住屋都是民生重要的一环。在我们这个社会，由于人口压力大，地势崎岖，开山辟地的成本很高，市民为住屋付出的代价也很大，政府在必要时，对必须给予援手的家庭提供资助，是正确的社会政策。市民对住屋的需求，不能简单地说成一种权利，更不能把解决住屋问题统统当作社会福利看待。香港过去百多年的发展，尤其是过去十多年来的经济起飞，都是香港人自力更生的成果，我们没有任何天然资源，亦不倚靠任何国家的救助，我们不在政治或军事上靠拢任何一个集团，也不因此在经济上得到什么好处，香港人需要的生产原料或生活所需，绝大部分都以国际市场价格买入，再以国际市场价格卖出。如果每年买楼自住的小业主里面，有部分人不再抱着艰苦创业的精神，将置业的钱花在消费品上面，将满足房屋需要的责任推到政府身上，香港的房屋问题会严重得难以想象，每年落成的私人住宅，总值约等于政府总收入的百分之三十，市民如果都向政府摊手，政府又向谁摊手？
提供公共房屋固然是必要的，但随着社会经济的发展，市民收入的增加，公共房屋政策，包括租金政策必须改变，正如政府每年量情放宽私人住宅楼宇租金管制，按社会需要增加征收差饱一样，公共房屋即使是一种社会福利，大家亦应该明白，无论是社会援助还是失业救济，没有一种社会福利是永久性的，当受惠人的经济能力超出指定水平的时候，亦没有一样福利是贫富不分的。
任何一个社会的合理公共房屋租金政策，必须体察租户的付租能力，租金不能定得过高，令租户无以为生。银行界在审核按揭贷款买楼的申请时，准则也是一样；申请人每月还款额不能占家庭总收入的一个太大比例，否则银行要冒更大的坏账风险。现在一般银行定的还款额与家庭收入之间的最高比例是四成，也就是说，五千元的收入，每月还款不得超过二千元。这二千元里面，有三分之二是银行收去的利息。换句话说，因为住屋而支付的利息支出占收入27%。
一九八一至一九八五年间，房委会住户的租金与入息比例在百分之4.6%至6.5%之间。
房屋问题固然是比较复杂的，因为收入增加而要求公屋租户加租，或者干脆搬出，执行的时候都不容易，但执行时的具体困难，以及这个问题上的是非对错，大家必须分清楚。
本文摘自中共上海市委党史研究室编：《破冰：上海土地批租试点亲历者说》，上海人民出版社，2018年。