后疫情时代不少港资地产商却迎来了自己的估值春天，其中，香港老牌地产物业公司远东发展（0035.HK）就是一员。随着香港疫情逐渐明朗，全球经济处于持续恢复之中，楼市景气度提升, 港资地产板块是否孕育着潜在机会？又该如何看待远东发展的投资价值？
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业绩增速彰显经营韧性，逆境之下持续高派息
作为香港本土的老牌地产公司，远东发展有着多元化的业务部布局，涵盖物业发展及投资、酒店业务及管理、停车场及设施管理、证券与金融产品投资以及博彩业务。业务范围遍布香港和内地、澳洲、新西兰、马来西亚、新加坡、英国及欧洲其他国家。
过去一年疫情大背景下，全球经济表现低迷，但远东发展则在逆势环境中保持了较强的盈利能力。6月25日，公司披露了2021财年业绩，截至2021年3月底，远东发展期内实现归母净利润达5.43亿港元，同比增长48.5%；每股盈利22.9仙，同比增长47.7%。让人眼前一亮。公司资产实力进一步提升，2021财年经调整资产净值从去年同期的275亿港币增加至313亿港币。
值得注意的是，在逆境之下盈利的远东发展继续保持着较高的派息水平。2021财年公司派末期股息15港仙，连同中期股息，全年共计派息每股19港仙，派息率达到83%。结合当前公司在港股市场3.15港元的股价表现来看，其股息率超过6%，而再对比恒指成分股3%左右的平均收益率，可见，公司大手笔分红下回报之丰厚。
公司长期维持高派息高成长的姿态，2011-2021十年间全年股息复合增长率达到10.5%。远东发展对股东长期进行积极的回馈，反映了其具备稳定的经营现金流，而高股息率下，也为投资者构筑了较高的安全边际。
而刚于7月初，公司便获执行董事邱达昌数度增持，持股比例上升至49.66%，可见其对公司的发展前景充满信心。
图表一：公司财务数据
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此外, 2021财年末公司的资产负债率相比去年同期下降至54.9%，远低于内地房企的平均水平；而其2021财年的净杠杠比率进一步下降至28.2%，维持着较低水平。
图表二：公司资产负债表
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目前远东发展可动用的总流动资金为150亿港元，并有138亿港元的预售额为未来现金流带来支撑，进一步确认了公司良好的业绩预期以及充裕现金流下带来的强劲的抗风险能力。
国际化多业态布局加速释放成长潜能，业绩增长迈入提速阶段
分析远东发展在逆境之下盈利大增的原因，可以归功于公司在全球各地多元化的业务布局带来的整体抗逆性，以及在发展过程中透过多措并举的方式所持续夯实的发展质量。如良好的成本控制措施，重新对旗下酒店发展的定位调整、出售零售资产、积极推进多个大型酒店项目、推出新楼盘项目等。
结合公司过去一财年各业务的盈利情况看，物业发展项目的营收最高，为42.26亿港元，毛利率高达36.1%，大幅超过2020年的水平；而受到疫情影响，公司酒店、停车场和博彩业务的盈利则均有小幅下降。不过随着疫情逐渐得到控制，公司的各项商业生态业务也在逐渐复苏。据业绩披露，公司酒店业务的主要收入来自香港，由去年六月已逐渐回升，目前入住率已经高于去年同期。另一方面，公司各赌场也已于今年5月底重新开放，预计今年将进入一波收成季。预期在疫情得到良好控制后的大环境下，远东发展今年下半年的盈利也将更加可观。
公司积极采取的降本增效、业务资产结构调整等举措，也在不断夯实业绩发展质量，并为远东发展带来了良好的现金流支持。
最近，公司将资产套现来增强资金流动性, 如售出新加坡Artra及香港傲凯的零售资产。同时公司又以1.15亿英镑出售伦敦Dorsett City酒店，完成伦敦迄今为止最大的酒店交易，成功为公司带来约五千万英镑的收益。
此外，公司积极推进实施合理的成本控制措施后仅从行政、销售和营销费用各项上在2021财年就节省了约1.38亿港元。
酒店业务及管理方面，目前远东发展在全球拥有31间自置酒店，13间发展中酒店，待所有酒店投入运营后，将拥有44家自置酒店。近年来公司在稳定的现金流储备兜底支撑下，逆境之中积极开拓推进多个大型酒店项目，布局公司未来经营发展。如公司旗下的澳洲黄金海岸帝盛酒店将于今年年底开业，陆续还有墨尔本、布里斯本等帝盛酒店在建，2022年初也有计划在墨尔本开设第二间澳洲丽思卡尔顿酒店。澳洲旅游业有70%来自本地游，故新酒店开将相信将为公司带来不错的收益。另外，公司亦致力发展有稳定租金收益的服务式住宅，于伦敦开设Dao by Dorsett，并计划未来将该品牌引进新加坡。
随着酒店业务的持续开拓，疫情得到良好控制后入住率提升等一系列因素支撑，公司该业务板块的业绩向上弹性也将十分乐观。而套现资金后再物色不同地区的投资机会，正是远东发展维持业务发展的一大优势。
再就物业发展主业来看，未来远东发展在全球也将陆续推出新的楼盘，为后续业绩增长奠定基础。截至今年3月底，公司发展中物业累计应占预售价值高达138亿港元，业绩确定性高。公司预期于2022年财年推出多个发展项目，分别为曼彻斯特的Victoria Riverside第二期、布里斯本的Queen’s Wharf Residences第二期、墨尔本的Bourke Street和香港的毕架•金峰等。公司推出的各个项目质地优良，市场吸引力强，利润空间可观，随着项目的入市，后续也将有望驱动公司整体业绩迈上更高的台阶。
值得注意的是，公司数年前为方便客户购买海外物业而成立了BCG之按揭借贷平台，专门为国际物业之非居民买家提供住宅按揭，目前业务已由澳洲扩展到英国，生意增长非常迅速。据悉按揭借贷平台的已借出的贷款为约100亿，平台每月约新增10亿元的贷款，而且远东发展楼盘贷款仅占约3%，证明海外市场对住宅按揭的需求巨大。而业务近期亦两次证券化，由外来资本市场投资者投资，成功做到低成本，高收益的效果。
结语
随着全球疫情经济的逐渐复苏，多元化布局并拥有稳健现金流的远东发展在逆境下反超，展现出强劲的经营实力。公司持续的高派息以及当下的破净状态彰显较高的投资安全边际，未来业绩复苏具有较强的确定性，是当下市场上一只不可多得的进可攻退可守的优质标的。
伴随公司后续业绩不断得到验证，大概率有望在资本市场上演估值与业绩双提升的戴维斯双击行情，值得关注。