压在咱们普通老百姓头上有三座大山，医疗、教育，还有房子。这三座大山呢可以说是压得我们好多人连气儿都喘不上了。
但是政府啊其实也没闲着，想方设法帮老百姓减轻三座大山带来的压力和负担。
随着近些年以来一系列政策的出台和我们每个人息息相关的医疗、教育，还有房地产领域都已经或者即将面临重大的变革。
早在前两年，医疗行业利空气下呢就出现端倪。
国家医保局明确药品集中带量采购制度改革，
导致相关的药品和医疗耗材价格大幅下跌。
前些天呢又召开了全国医改工作电视电话会议，
再次提到了药品耗材的联合限价采购，
这必然大大降低这个老百姓的看病就医成本。
教育领域呢就更不用说了，
这几天闹得沸沸扬扬。
中央在七月二十四日发布了关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见。
文件一出来，
校外培训就被锤得死死，
整个行业遭遇了灭顶之灾。
教育和医疗一定程度上算是被限制住了，
唯独剩下房价没有出现根本性的下降。
甚至今年以来，
有些地方甚至出现了加速上涨的迹象。
一周前呢，
国务院副总理韩正提到，
加快发展保障性租赁住房，
进一步做好房地产市场调控有关工作。
紧接着第二天，住建部、发改委等八部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，
通知里面提到，房价上涨过快的城市将被坚决问责。
其实朋友们都知道，
我们国家对房地产的调控，
不管从力度还是从次数上啊，
要远远大于医疗和教育。
今天呢我就跟大家聊聊这个事情，
为什么我们国家对房地产的调控似乎没有医疗和教育领域来的那么立竿见影。
这次的保障性租赁住房计划啊会不会有明显的效果？
今天我们主要讲一讲这个事儿。
首先我们得明白啊房地产的性质跟医疗教育是大不一样的。
医疗和教育是什么呢？
是生活生活的成本。
既然是成本，
那就没有人希望这个成本比较高，
这跟贫富无关。
但是啊房地产发展了这么多年，
已经不单单是生活成本，
已经变成了一个金融产品。
既然是金融产品，
那就有人希望它价格高，
有人希望它价格低。
屁股决定脑袋上了车的人呢为了自己乘车舒服，
自然希望车票贵一点，
尽量让没上车的人继续上不了车。
换种方式说啊，
房价不单单是人们生活的成本，
更是人们资产和财富的重要组成部分。
除了受到广大中产和富裕阶层的阻力之外啊，
打压房价当然也和地方政府的利益不相符。
这个呢就不用我多说了。
但是我们看呢，
如果任由校外培训机构肆无忌惮的生长，
医药费肆无忌惮的上涨，
那这个钱大部分是被民营企业赚走了，
跟地方有关系吗？
其实也有，
比如说税收，
但是地方啊赚不到直接的利益，
他赚不到大头，
顶多算是跟着喝了口汤。
所以啊地方对打压三座大山的积极性根本不在同一个层次上面。
所以从这个角度来说啊，
打压房价和打压医疗或者教育啊，
它根本就不是一回事儿。
说到这里啊，
你可能会问他，
既然房地产的改革这么难搞，
那么以前的政策都收效甚微。
未来针对房地产的调控会有什么效果吗？
很多人呢说到房价，
单单喜欢从货币政策，
还有人口结构、经济增长等这些因素进行分析。
其实这些西方经济学的概念和理论呢，
有时候你听听就得了，
它有没有用呢？
也有。
但是这些理论呢有一个前提，
那就是制度制度这个基础的不同，
生搬硬套那些西方经济学的概念呢完全没有任何意义。
换句话说啊，
住房制度不发生改变，
那房价就不会发生根本性的逆转。
在这个世界上啊，
简单来说有两种住房制度，
一种是以德国和新加坡为代表的政府主导型的房地产市场。
其中最主要的一个特点呢就是政府主导兴建保障性住宅来保障供给。
另外呢更常见的一种房地产市场制度啊，
则是大多数其他国家，
包括中国我在内的市场主导性有什么样的制度啊，
就有什么样的房价。
从上个世纪七十年代算起啊，
德国的平均房价只上涨了二点七倍，
大概这可是过了五十年了。
并且这五十年是人类历史上印钞啊最疯狂的五十年。
同期英国、美国这些市场主导型的国家分别上涨了五十二点八倍和十二点五倍。
中国和中国香港就更不用说了啊，
说出来大家心里更不平衡。
我们国家的住房制度啊正是源于香港地区。
那香港的土地制度是怎么来的呢？
我之前讲过一期视频啊，
说的是我们国家的预售制和公摊面积，
其实也都来自于香港。
但实际上啊，
这都还是后来的事儿了。
香港住房制度的建立啊，
要从九七年回归之前说起。
一九九七年之前呢，
香港的土地所有权归英国所有。
那个时候，
但那个时候的英国啊，
早已经不能和百年前的日不落帝国相提并论了。
没有那么多财力投资他的众多的殖民地。
于是英国政府啊就想了一招，
在香港呢他就想到了在香港卖地，
而且不卖所有权，
只卖使用权。
同时啊为了实现卖地收入的最大化，
英国政府严格限制每年的土地供应量，
人为制造土地的供需矛盾，
长期搞这种土地的饥饿营销，
这还不算完。
一方面缩减土地供应量啊，
另一方面严格限购，
这样就积累了大量的热钱和需求，
市场供需关系严重错配，
使得全社会都相信房子会继续上涨。
那么这个预期呢又进一步增加了投机的需求。
所以一直以来啊香港的地卖的再贵，
也有人要在这种模式之下保证性住房啊根本就无从谈起这样的模式啊，
导致了香港房地产市场过度繁荣，
房价泡沫急剧膨胀。
看到香港这个模式啊是不是有一股很熟悉的味道。
没错，
在房地产市场的特点上啊，
没有其他地方学香港。
像我们大陆学的这么像。
但是啊朋友们我要告诉你，
现在啊时代变了，
之前的调控是市场性的调节。
比如说最常见的限购政策，
试图啊从需求上调节这种供求关系。
但结果啊大家也都看到了制约我们日本，
甚至就像刚才说的，
会进一步加剧房价的上涨。
但是现在啊不管是从内部矛盾还是从外部环境，
都要求我们国家会逐渐走向政府主导型的住房模式。
也就是我们要彻底抛弃香港房地产市场的那一套开头说了，
高层开始重视保障性住房保障，
房上升为国家意志，
正是表明我们要走德国和新加坡的模式。
德国与我们国家的文化差异比较大，
我们先不说它，
我们就先说说大家比较熟悉的新加坡新加坡的房地产市场啊，
其实它的模式有很多值得我们学习的地方。
我不知道大家有没有听说过祖巫的这个概念。
寸土寸金的新加坡，
依靠独特的祖屋政策，
让八成以上的国民以低廉的价格购买或者租赁，
实现真正的居者有其屋。
租屋是什么呢？
其实就是由新加坡政府主导的房地产开发项目。
新加坡的国家直属机构建屋发展局把房地产开发、施工、出租，
包括出售等多重职能啊，
全部承担它的最重要的一个特点呢就是非盈利性。
此外，
新加坡国有土地占土地总数的百分之八十左右，
但和我们国家不同的是啊，
新加坡把土地收归为国有，
是为了调节市场，
用类似于土地划拨的形式啊，
保证了大规模建设租屋所需土地的低廉成本，
相当于国家补贴让住不上房子的人有房子可住。
当然了，
主屋也不是你想买就可以买的。
在新加坡收入越低，
反而越早能买到这种主屋最好的制度啊，
当然也需要有好的法律来支持啊。
在新加坡，
一个家庭只能拥有一套组，
如果想钻这种政策的控制啊，
想投机倒把，
那可是要判刑的。
这时候啊肯定有朋友要说，
我们和新加坡的国情不一样，
我们国家即使采用了类似的政策，
也可能会有完全不一样的结果。
朋友们呢当我们说到国情的时候啊，
这个概念最重要的一点其实就落在了制度上面。
国情不一样，
其实就源于制度不一样，
当制度一样了。
那么结果也就一样了。
至于能不能达到新加坡的那种效果啊，
其实啊我们国家早就有了个活生生的例子摆在面前，
那就是重庆重庆的多层次住房保障与供应体系，
啊，
使得中高收入的家庭可以买得到房，
中低收入的家庭也能买得到房。
那他是怎么做到的呢？
其实就是早在二零一一年的时候，
重庆市就加大了对保障安居工程的供应力度，
确保保障性住房建设用地的这种供应量。
当北上广深每年的保障性住房加一块才大概五万套的时候啊，
重庆自己一年的这个数目就已经超过了七万套。
重庆二零一零年到二零二零年这十年间，
平均每年常住人口的增量为三十二点一万，
人口增量排名全国第六。
绝对是一个人口净流入的城市，
并且人口净流入的水平明显高于同为直辖市的北京、上海和天津。
但是啊重庆在二零一零到二零二零年间呢，
房屋的均价年平均涨幅远远低于其他一二线城市。
如果这个时候我们在生搬硬套西方经济学那一套理论呢是解释不了的。
重庆模式啊实际上就是政府主导性的房地产发展模式。
在我国的实验在十四五期间呢，
我们国家的目标是新增住房的总供应量占比力争达到百分之三十以上。
那么重庆模式啊一定会逐步向全国来推广。
开头说的高层会议决定加快发展保障性租赁住房。
也正是对这一点的印证。
那下面我们来说说接下来可能会发生的事情啊，
还有我们普通人可能在丛中有哪些机会可以把握所有政府主导型的房地产市场啊，
都会首先把土地供应来放开。
既然我们国家要走这条路，
那地方就不会再走。
人为制造土地市场供需矛盾的这条路也没必要再走了，
因为房产税收入马上会替代政府的卖地收入。
这也是为什么高层定调房产税也是十四五的重要目标之一。
但是土地供应开放啊绝对不代表扩大城市的面积。
再像以前那样搞各种各样的开发区，
十八亿亩耕地红线等限制条件呢，
不允许我们这么做。
那未来我们国家的土地供应啊会以土地变性和产权耕地为主要特点，
这就牵扯到了我们普通人可以把握的机会。
你比如说城乡结合部，
城市中的这种闲置的工业厂房等等啊，
很可能会被鼓励变更用途。
这些地方可能可能是将来升值潜力比较大的地方。
当然呢未来产权形态也会多种多样，
比如说先租后售，
共有产权等政府让利型的这种产权形态会得到鼓励。
我们可能看到的另一个变化就是啊未来甚至可能会成立专门的机构进行保障房的融资开发，
包括土地收储以及资产证券化。
同时呢向海外进行融资，
使得离岸人民币多一条回流的通道，
而且是一个很粗很粗的通道。
连人民币有上期的节目讲过啊，
没看的朋友可以到我的主页去看一看。
其实很简单，
中国这么大保障房真的玩儿起来规模足够消化掉海外离岸人民币的投资需求，
这对人民币国际化有很大的促进作用。
我们国家要实现内循环的最关键的一项就是必须提升全社会居民的购买力。
具体的做法就是想办法提高居民的收入，
缩小社会的贫富差距。
不管是房价、教育还是医疗啊，
其实都是在为我们国家的内循环战略做准备。
特别是房地产高层已经承认里面有巨大的泡沫，
甚至说它是中国经济里面最大的呃灰犀牛。
有这头灰犀牛在啊放开人民币管制啊，
就会投入机器。
那么人民币的国际化就不可能走的很顺利。
最近上海又准备建设人民币离岸金融中心，
开始局部试点人民币的可自由兑换。
在这种情况之下，
更要把房地产市场的流动性锁死，
特别是二手房市场直接卡死。
某些人，
想在房地产市场高位的时候套现出逃门都没有。
另外一方面呢，
也是逼着存量房市场啊向长期租赁的方向去走。
如果新增保障性租赁住房占新房这种总供应量百分之三十以上的这种目标得到实现，
中国的房地产行业一定会从根本上被重塑。
因为明白人都知道，
我们中国人并不缺房子住。
按照现在的数据，
平均每家每户持有的房产超过一套。
但是我们也都知道啊，
在中国是不能谈平均数的，
很多人是被平均的保障性住房。
如果真的达到了新增的三成以上啊，
绝对能很大程度缓解住房结构性问题。
虽然国家的调控对房价的影响啊，
到目前来看还没有像教育和医疗一样出现立竿见影的效果，
但是效果最终一定会显现出来。
房地产和医疗教育大不一样，
可能对于房地产市场来说啊，
我们唯一能做的就是时间换空间。
但是我相信呢十四五期间内啊，
房价的趋势和人们对房价的这种信仰啊将会出现显著的扭转。
但是我不止一次说中国的房地产市场不会是一个整体分化呢，
会是未来的主基调。
每个城市都有自己的情况。
保障性租赁住房新增不达预期或者人口净流入过快，
而继续造成房子结构性短缺的城市的房子啊仍然会是不错的资产配置选择。
反之啊，某些城市的房价将会一文不值，这就更加考验我们普通老百姓的眼光了。
好了，朋友们，今天我们就聊这么多啊，你有什么想说的，请给我留言，我们下期再见。
