住建部曾在今年8月31日发布了一个消息，引起了很多人的关注，此后，国新办又在北京举办了“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会。住房和城乡建设部的部长、副部长等领导出席了本次新闻发布会。

本次新闻发布会，主要议题还是和房地产有很大关系。在会上，住房和城乡建设部对未来我国城乡住房工作进行了进一步明确。大概有三个方面的工作安排，或者说政策动向。

第一个就是“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居；

第二是对新市民青年人买不起租不起房子的现实问题，要下决心下力气进行解决；

第三就是完善房地产长效机制，稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

可以说，这次会议，是继中国人民银行约谈恒大地产之后，关于国家房地产发展走向的又一次重大会议，也是在住房不炒和住有所居的国家新基调之下，房地产市场将迎来一次历史性巨变的会议。

从1998年我国房地产市场化改革启动，到今天我国实行住房不炒和住有所居的变革，房地产市场已经进入了改革的深水区。中国房地产市场将再次迎来一个前所未有的大变局。

住房不炒的含义想必大家都知道，那么，住有居所是什么意思呢？

从目前我国房地产市场发展的动态与趋势来看，住有居所已经强调的不是买房，而是强调买房和租房并举。也就是说，未来不是让每个人都能买得起房，而是让所有人都有房住，而且住得起。

从这里就可以看出，住得起房的背后，就是房地产市场发展的顶层设计，保障房和租赁性住房将成为国家住房改革或者说住房政策的发力点。

为何国家在这个时候要释放“住有所居”的信号呢？我们先看一下我国住房现状。经过23年狂飙猛进的发展，我国现在户均住房已经达到1.1套，而住房自有率更是高达96%。

虽然看上去似乎家家户户都有了一套多的住房，但我国居民住房领域存在的结构性矛盾依然非常突出。这种矛盾主要集中在人口净流入的大城市，特别是在一线大城市，住房问题更加突出。无论是房价，还是房租，都成了很多人难以承受的压力。

而人口净流出的城市则略微要好一些。这样一来，解决大城市新市民的住房问题，就成了政府部门要关注的重大民生工程。但是，这不等于让每个人都能买得房子。让每个人都能买得起房子，也是不可能的事情。但买不起不等租不起，通过各种政策的组合叠加效应，让买不起房的人，千方百计地租得起房，倒是可以实现的，这样就能自然而然的实现“住有所居”的社会主义住房目标。

咱们都知道，过去房地产发展主要是以市场为导向，为主体，房价的涨跌更多由市场供求来决定。当然，这里面也存在很多房地产开发商巧立名目的营销炒作在里面，但总体上来说，房价由市场说了算。政府除了稳定市场进行适当调控之外，基本上不会涉及房价。

那么，将来会怎么样？

如果按照“住有所居”释放的信号来分析，未来大概率会形成“政府+市场”并行、租售并举的新发展格局。对于市场而言，商品房依然是主流，但住房不炒是基本红线，稳地价、稳房价、稳预期是房地产健康发展的基本目标，这是总的基调。

另外，对政府来说，公租房、保障房、共有产权房等等将成为工作重点，成为政府住房建设的主流。

政府主导的保障房，就是为了解决低收入群体的住房问题；而建立共有产权房、安居房体系，则是为了兼顾更多普通群体以及高学历人才的居住问题。

此外，保障性租赁房，则是解决新市民的居住问题。所以，通过这次国新办关于“住有所居”新闻发布会释放出的信息，我们不难看出，未来我国的房地产市场，将彻底改变商品房为主的传统发展模式和格局，房地产市场将变成由商品房、公租房、共有产权房、安居房、租赁房等多元化构成的住房发展模式和格局。“政府+市场”并行，租售并举的发展模式将彻底打破单独的市场发展模式，参考借鉴新加坡、德国的房地产发展模式，走出具有新时期中国特色的房地产发展新路子。

既然我国的房地产市场目前仍旧以商品房为主，那么，他的价格会不会也是以市场为主呢？

种种迹象表明，尽管商品房以市场为主，但它的价格并不是不受约束和限制的。今年以来，我国在房地产市场领域已经密集出台了多项管理政策，比如土地限制溢价率、比如新房限价，再比如二手房指导价的推进，政府定价的新模式正在逐步形成。

采取这样的措施就是要调控商品房的价格，力求房地产健康稳定发展，一方面要遏制房价的大涨，另一方面又要防范房价的大跌。从而防范由于房价失控所带来的金融风险。这是政府定价商品房的根本之处。

可能有人要问？既然是商品房，干嘛不让它随着市场发展趋势价格自由涨跌呢？原因很简单，商品房虽然以市场为主，但它并非简单的商品，房地产市场也非简单的市场。作为房地产源头的土地市场处于政府垄断控制，房价涨跌就不能以单纯的市场行为来界定。商品房自由涨跌的时代即将成为过去式，未来房价以稳为主。

那么，如何自规范或者说进一步发展共有产权房、安居房、租赁房呢？

接下来咱们一一介绍一下。首先，咱们先来介绍一下共有产权房。什么是共有产权房呢？顾名思义，所谓共有产权房就是购房者与政府或者代持机构共同分享房屋产权。购房者可以五折或者其它约定的价格购买房屋的一半产权，但享受房屋的居住、入学等权益。

等到一定年限之后，可以按照市场价或者一定折扣价买断剩余产权，把房屋变成纯粹的商品房。由此我们可以看出，共有产权房实际上是介于政府和市场之间的一种房屋形式，购房者可以最低五折购房，但只能拥有一半产权。

未来，共有产权房，可能会成为许多城市房地产市场发展的一种标配模式。

共有产权房的好处是，降低了购房者的门槛，虽然只能拥有房屋一半产权，虽然不是纯粹的商品房，但却享受了房屋应有的权益。这对于购房者来说，无疑提供了一次上车的好机会。但购买共有产权房也不是什么人都可以买，它具有严格的条件限制。

一般来说：它的购买群体被限制为无房家庭或者高学历群体，这是第一；第二是购买共有产权房以后五年或者十年内不得上市交易，只能转回给政府或者代持机构；第三是五年或者十年后，可以按照市场价，或者一定折扣价买回剩余产权，把它变成纯粹的商品房。

目前，我国北京、广州、东莞等城市都已推出共有产权房。

说完了共有产权房，咱们再聊聊安居房。安居房是我国面向低收入家庭或高学历人才提供的低价住房，属于保障性住房。可能大家觉得安居房与共有产权房似乎有雷同之处。但实际上两者又截然不同。

共有产权房相当于政府与个人共同“买房”，而安居房则是政府通过出让低价地块形成的低价住房，房价远远低于商品房，因此竞争十分激烈。

目前，深圳安居房价只有周边商品房价格的5-6成左右，而排队轮候的家庭超过了16万，但每年新增供应仅为数千套。

另外，与共有产权房相比，安居房的申请条件更为严格、限制更加严苛。

咱们仍旧以深圳为例，深圳的安居房申请条件要求本市户籍、5年社保、在本市无房等。而海南的安居房则要求是当地居民，或缴纳5年社保、居住540天以上的引进人才等。由此看见，安居房申请政策是非常严格的。

那么，还有一个问题，就是安居房能不能上市交易呢？

目前，深圳市要求10年内不得上市交易。海南更进一步，要求在本省缴纳个税或社保满15年，或达到法定退休年龄且购房合同网签备案时间满10年的，可以上市交易。这意味着，安居房属于十足的公共属性，基本杜绝了投机套利的可能，不失为低收入家庭买房的重要途径之一。

除了公共产权房、安居房之外，还有租赁房，那么，租赁房又会是一个什么样的发展态势呢？

咱们最后了解一下这个问题。未来，公租房、长租公寓、集体土地建设租赁房、企业建房可能会成为主要方向。中央一再强调要扩大租赁供给，靠什么扩大呢？

当然，除了传统的公租房和长租公寓之外，政策层面已经做出了诸多探索。主要体现在以下几个方面：第一是集体土地有条件“入市”。

咱们大家都知道，我国土地分为国有土地和集体土地，农村和城中村都属于集体土地，这类土地只有通过征收转换成国有土地才能上市交易。

不过，在租赁时代，我国为集体土地入市。已经开始局部“开闸放水”，未来入市的集体土地，可以用于建设租赁性住房，只能用于出租，不得上市交易买卖，不得变相建设商品房。

这是一，第二是企业、园区、商办等可以建设宿舍型保障性租赁住房。根据今年7月发布的《加快发展保障性租赁住房的意见》，在人口净流入的大城市，企业可自建保障性租赁房，产业园区中工业项目配套建设面积，可用于建设宿舍型保障性租赁住房；闲置的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可改为租赁性住房。

这些改革和突破，都有一个前提限制：那就是严禁建设成套商品住宅。

第三是金融、税费方面给予明显支持，北京率先提出“租金指导价”。近日公布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》提出：当住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场；另外，必要时可以实行佣金或租金指导价。

这就意味着，新房备案价、二手房指导价等模式，有望复制到租房领域。毕竟，不是每个人都买得起房子，也不是每个人都能在大城市拥有属于自己的房子，通过公共住房保障“住有所居”，就是大势所趋。房住不炒+住有所居，这将是未来数十年中国房地产的基本面。

好了，今天老秦的题就和大家聊到这里，恳请朋友们多多点赞、评论和转发。

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