今年是房地产里程碑式的大年，转折不亚于98房改，这一年的各种转向，推翻了过去20年房地产发展的很多逻辑，也就是说过去很多东西，在未来不行了，这因为基本面发生了变化，这篇文章的重点是未来哪些房产还会增值，哪些房产将进入横盘慢涨，哪些房产将进入慢慢熊途。
过去20年最大的特点是房产普涨，从一二线到三四五六线，从豪宅到普宅，这个时间段的操作手法就是看透房产的本质，敢于买入，大胆买入，这个时代的受害者是一直质疑房产逻辑的人，有些道理用租售比去衡量房价是否科学，用收入比衡量房价是否有泡沫，对比国外房价，走了很多弯路，这个东西不能拿国外比，每个国家的国情不一样，
说到这里，就插播说一说这个话题，因为经常听到这种声音，房地产不要比新加坡，不要比日本，不要比德国，国情不同，更不要比香港，香港是特殊历史原因下特殊条件下的不健康产物，
我们国家所肩负的要比这些国家重太多。日本德国可以全国搞工业，新加坡香港可以全力搞金融，利用地理优势抽过路费，大国的世界责任远不是这些小国可比，我们需要全面发展，那个赛道都不能拉下，上到国家重器，下到大豆玉米，哪里有短板，都会被卡脖子。
大国发展，需要牺牲一代人两代人的幸福，不要和他们比住房福利，医疗福利，教育福利，现在比不起。
国家在搞基建，这是坚硬的基础，国家的基建是建高铁，机场，桥梁及城市，房地产是基建的重要组成部分和基建资金来源。
房地产包含住房，写字楼及城市建设，这是重要的组成部分，国家的基建完成，老百姓的基建也会同期完成，快则十年，慢则二十年,我们在民生福利，教育医疗，生活消费等领域将是飞速提升。
也许，很多人还未明白，第一阶段已经成为历史，第二阶段来了。
过去很多人只要敢买，多买，就享受了这个时代发展的红利，大城市的小户型，核心区，名校房，海景房这些是快速增值，普宅增值幅度普遍超过豪宅，但是随着转化，这些逻辑开始变化了，我在两篇文章中谈过未来房地产的十个趋势，其中就谈到小户型不吃香了，学区房跌落神坛，
这一年的转折点，也标志着我们的房地产行业进入第二阶段，首先要明白，第二阶段要做什么，
十九届六中全会中，对房地产做了以下描述：
- 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，
- 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，
- 加大保障房建设投入力度，
- 城乡居民住房条件明显改善。
可以说为以后的房地产定了方向，过去是城市化，需要推动进城买房，未来是加快多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，加大保障房建设投入力度，
98房改之前，是房产分配化，将有限的房产资源统一调配，过去的二十年是房产商品化，加速城市建设和城市化进程。
未来是房产保障化，不能开历史的倒车，不能再回到房产分配化的时代，要走更科学的房产体制，商品房加保障房双辊制，将形成市场参与，政府干预的保障体系。
那么在这种模式下，那种房产更具备增值保值功能？
普宅将受到影响
在过去，普宅增值幅度超过豪宅，小户型住宅和学区房增值幅度超过大市，因为当时的环境是刚需基数太大，缺少保障，先上车，先入学，解决基本需要，而豪宅增值幅度明显落后，
但是在以后，这些就变了，小户型更是鸡肋，占首套贷款名额，占购房指标，因为一套小户型失去了打新资质，
未来是加大保障房供应，以深圳今年三次集中土拍为例，大户型、低密度、高品质豪宅面临断供，存量豪宅将更加稀缺，普宅将面临市场新房冲击，
去打新普宅还是投资豪宅，在过去打到就赚的思路行不通了，与其接手你的二手高价普宅，去打新不香吗？因为未来是同质化保障房供应加大，既然你打的了新，同样是刚需，我也打的了。
小户型将成鸡肋
过去的小户型是需求极大的产品，过渡需要，入学需要，落户需要，重点是过去10年前住宅尚未限购，最近几年保障商品房供应不足，小户型因为总价低，
豪宅与公寓价值凸现
这两种产品在过去增值幅度是跑输大势的，虽然豪宅的价格一直是制高点，但是增值比例并不是制高点，在同一个楼盘，大户型增值比例低于小户型是普遍存在，
公寓更是如此，因为过去8年，公寓受制于集中放量供应，价格一直被压制，这个局面将迎来最大转机，在于这两种产品面对的购房者购买力强于刚需，产品供应方面，豪宅比例将是大幅减少，而公寓更是停止批地成为绝版，
普宅保障化，豪宅市场化，过去是走一条路，未来市场将走两条路。豪宅的需求在逐年增加，而豪宅的供应在减少，价值将是凸现，而另外一个市场化的产品就是公寓。
有人说看不懂公寓的风口，这很正常，所有人都看懂就是风头而不是风口，就像20年前看不懂住宅的风口一样，曾经是送户口，0首付，不是一样大多数人无动于衷，等过了一个又一个风头，终于看明白了，在去库存的下半场匆忙上车，成为接盘侠。
我们习惯了延续过去的思维模式，沉迷于过去领涨的产品，迷茫于过去表现不佳的产品，但是时代在改变，过去还计划生育呢，现在要鼓励三胎了，时代的基础不同，路径也不相同，从无到有是一个阶段，从量到质是另外一个阶段，
大方向是确定的，这个弯要转，什么样的豪宅与什么样的公寓是未来的风口，这又是一个细分的路。
以宏观为方向，以实操为基础，坚持以价值为出发点买房。