01

产业地产新理念决胜市场

产业地产是一种新理念，这种理念使工业地产回归自身真实价值。长期以来我国工业地产价值一直被忽视，只是将其作为简单的生产资料成本。但在产业升级的带动下，在国家严控土地、集约利用土地的新形势下，工业地产的价值越来越凸显，而“产业地产”理念正是对工业地产认识成熟的体现。

02

地产商与产业商强强联合

地根缩紧、银根紧缩的宏观环境严峻考验着工业地产商和产业经营商。工业地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限。于是，工业地产商重新挖掘新的土地利用方式，产业商寻求合作伙伴，当工业地产商遇上产业商，“强强联合”的结果就已注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。强者与强者的双赢合作方式很有可能成为未来一段时间内的一种主流模式。

03

政府与地产商专业分工

政府在工业地产开发运营过程中要承担什么样的角色仍很模糊。规划？开发？招商？服务？在我国，这些过程曾一度均为政府主导。但随着工业地产逐渐市场化，政府的角色定位再次成为话题。以往的招商工作都是由政府来完成的，这无疑加大了招商引资的成本，而事实上，企业才应该是招商的主体，政府应该转换角色，做好“后勤”工作，把工作重心放在改善招商环境上。随着工业地产的不断发展，政府与其他合作伙伴的分工将越来越专业化。

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外资工业地产商，热潮继续涌动

在我国工业地产市场，最为活跃的主体莫过于外资企业。从新加坡腾飞捷足先登，抢先进入中国市场，开发苏州工业园，而后在大连、杭州、南京“复制”苏州模式，到普洛斯闪亮登场，迅速布局中国市场，开发物流园区，成为“物流巨鳄”，再到后来的美国AMB、新加坡丰树物流信托……外资工业地产一直是我国工业地产市场活跃以来最为生动的一道风景线。而外资对于国内工业地产市场的乐观预期，将随着我国经济的增长，产业的升级，以及国内稀缺的工业地产设施而继续在我国工业地产市场涌动激情。

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商务园区将成投资宠儿

商务园区正成为投资新热点，成为境外投资者关注的对象，并非追捧的结果，而是顺应形势的一种需要。一方面，这种需求来自于产业升级的结果。大量的高科技企业和生产性服务企业对园区环境要求较高，而且商务园区的租金成本低于位于市中心的高档写字楼。另一方面，来自于跨国公司。随着跨国公司在中国的战略调整，越来越多的跨国公司将其地区总部、研发中心等设置在我国，这种趋势将更为明显。因此，高科技企业和跨国公司将是商务园区的两大需求主体，这种需求趋势将在未来一段时间保持乐观局面。

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工业地产“掘金”二三线城市

随着在一线城市拿地的困难，很多工业地产商将视角伸到了二三线城市。一是二三线城市有着更为丰富的资源和较低的成本优势，另一方面二三线城市承接产业转移将带来新一轮的工业地产设施开发热潮。不管在珠三角还是在长三角，产业转型或转移都已是一种趋势。

一线城市的地价、劳动力工资、能源等成本不断上升，加上人民币升值、出口退税下调，使得那些低附加值、依赖成本取胜的劳动密集型产业失去了竞争力。因此，必须迁往二三线城市。加上二三线城市自身的经济基础、资源优势以及产业基础或其他特色优势，吸引了更多的人来“掘金”，也是新一轮工业地产开发的方向所在。

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