作为鸡娃家长的你，什么才是重中之重？肯定是能上车一套优质学校的学区房呀！
文园中学，作为珠海老牌教育强校，一直是公办初中里的领头羊，优生多、升学率高，实力强劲！
结合近4年中考被珠海一中录取总人数看到，其一直处于领先地位。
今天，房姐来跟大家盘点一下，文园中学现状学区内潜在的新增供应住宅项目。
文园中学学区，再迎五大新盘
首先，我们先来看文园中学学区范围如何划分。
根据2022年学区划分，文园中学学区范围为：以人民西路与健民路交汇处为起点，向东经人民西路至沿河西路转东北，经沿河西路延长线与梅华东路交界处转西，经梅华东路、梅华西路至健民路转南，经健民路至起点处所围成范围为文园中学学区。
| 学区范围图
从划分来看，文园中学学区范围涵盖了部分新、老香洲，范围较广。
而在此范围内，目前在建或规划的住宅项目有5个，它们分别为，红山村旧改项目、华发香山湖畔苑、珠海传媒更新项目、香山·日新、巨人大厦，预计供应至少5000套住宅。
| 新盘区位图
也就是说，接下来文园中学学区范围内会有5个新盘要来。
1
红山村旧改项目：入市时间未定
红山村旧改项目，位于香华路与红宝路交汇处，与珠海体育中心相邻，项目建筑面积约19.37万平，建筑限高100米，最高建设约33层。
功能为住宅+12班幼儿园，综合容积率为3.0，绿地率为35%。
值得一提的是，项目建筑面积约19.37万平，建筑限高100米。也就是说，项目最高建设约33层。按照平均面积100平/套计算，预计项目总户数约1930户。
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红山村地块规划控制指标 |
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用地性质 |
用地面积 （㎡） |
建筑面积 （㎡） |
容积率 |
配套设施 |
|
地块1 二类居住 |
34281.19 |
129820 |
3.79 |
二级邻里中心1个 10kv开关站1处 |
|
地块2 二类居住 |
27448.68 |
63863 |
2.33 |
– |
|
地块3 幼托 |
3962.12 |
3630 |
0.92 |
12班幼儿园 |
不过，该项目自去年1月公布控制性详细规划修改批前公告后就再无进展。从现场来看，该项目依旧为杂草丛生，未有动工痕迹。
| 现场（摄于2022年7月）
2
华发香山湖畔苑：预计今年亮相
华发香山湖畔苑，位于梅华东路东侧，与五洲花城三期紧邻，项目建设用地面积约1.86万平，总建筑面积18万平，设计停车位880个。
项目整体集购物休闲、社交娱乐、生态宜居、休闲体验、住宅于一体。
根据规划，项目主要建设住宅、下沉广场、4层商业、地下车库、社区用房、邻里中心、城市道路、公园绿地等。其中，1栋住宅设计49层楼高，另1栋住宅设计26层高。
| 华发香山湖畔苑
不仅如此，项目还配建了珠海市工人文化宫、市方志馆。周边教育、休闲、商业资源丰富，可满足高品质生活。
珠海市工人文化宫占地面积约2.3万平，总建筑面积约7万平，设有职工服务中心、职工展览中心、职工技能培训中心、职工文化中心、职工康体中心、粤港澳文化中心、红色工运展览展示中心七大功能区，是服务全市的又一重要公共服务综合体与公共文化宣传传播服务机构。
| 效果图
市方志馆建筑面积约2万平，建成后涵盖“四中心”、“一基地”，包括城市综合展览展示中心、历史人文收藏保护研究中心、地情信息咨询与服务中心、史志文化学术交流中心以及红色文化和优秀传统文化宣传教育基地。
从现场航拍来看，珠海市工人文化宫、市方志馆已经完工。
| 现场（摄于2022年7月）
而住宅目前还在地基阶段，现场有多台机器同时作业，据悉该项目预计在今年年底亮相。
| 现场（摄于2022年7月）
参照周边房价，如此地段，想要上车华发香山湖畔苑，门槛至少是4万+/平。
3
珠海传媒更新项目：住宅未动工
珠海传媒更新项目，该项目与华发香山湖畔苑相距不远，位于香洲区山场路南侧、银桦路北侧、迎宾北路东侧、文园路西侧，总占地面积约6.58万平。
从最新规划指标来看，珠海传媒更新项目有新型产业用地、二类住宅用地、公园绿地、小学+幼托用地。
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珠海传媒城市更新项目最新规划表（单位：平） |
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土地性质 |
用地面积 |
建筑面积 |
建筑高度 |
建设内容 |
|
新型产业 |
13359.64 |
130000 |
150 |
电视台 |
|
二类居住 |
29589.32 |
146000 |
100 |
住宅 |
|
小学+幼托 |
17177.47 |
25300 |
24 |
小学、幼儿园 |
|
公园 |
5778 |
– |
– |
公园 |
其中，住宅用地主要集中在中间区域，总用地面积约29589平，建筑面积146000平，容积率4.93，人口规模达4672人，分为两期建设。
供应方面，项目建筑面积为146000平，按照平均面积100平/套计算，预计项目总户数约1460户。
| 现场（摄于2022年7月）
小学+幼托用地也就是文园小学、文园幼儿园，其中文园小学为36班设计，按每班45人来计算，可提供1620个学位，极大地缓解周边学校的学位压力。
从航拍可见，该项目住宅部分尚未动工。不过，文园小学、文园幼儿园已全面动工建设，据悉文园小学将在2024年9月办学招生。
| 现场（摄于2022年7月）
4
香山·日新：首期地块预计新增1000+套住宅
作为主城区最大的旧改项目之一，香山·日新（香洲北工业区更新改造）项目进展频频。
根据规划，这里将打造集总部经济、科创孵化、工业上楼、优质商务办公、企业展示、共享交流、优质住宅并融合高效交通接驳、优质教育环境、完善综合配套于一体的产城融合示范区。
| 效果图
据最新消息显示，香山·日新项目已签约336户，已签约建筑面积15.14万平，整体签约率30%。
其中，首期地块已签约285户，签约率82%。已拆除物业3.28万平，包括第三行政中心大楼、工商分局大楼、世界电子、能源大厦、香洲粮库。（数据来源珠海香山日新，截止至2022年7月19日）
| 工作进度图示（来源香山·日新）
据悉，该项目的首期地块住宅将率先入市，预计可带来1000+套住宅。而项目首期地块也就是现在的鸿鑫花园与周边其他小区。
| 现场（摄于2022年7月）
5
巨人大厦旧改：规划4栋住宅
除了以上项目外，文园中学学区范围内还将迎来巨人大厦旧改项目。
该项目自1997年烂尾，于去年5月被正方以4.02亿元挂牌价格拍下珠海巨人大厦在建工程及土地使用权，标志着从1997年搁置至今的巨人大厦将被盘活焕新，迎来重生。
：定了，正方接手！珠海巨人大厦即将盘活！
| 现场图（摄于2022年7月）
据了解，巨大大厦大概率将由办公性质调整为综合体项目，包括1栋超高层+4栋住宅。这意味着，新香洲将再迎来一座新的综合体。
按照30层每层4户计算，该项目至少有500套住宅。（以上数据为预测估算，仅供参考）
日前，房姐实探该项目，巨人大厦四周已被围蔽起来，场内驾校也已经撤走。与去年对比，今年变化明显。
| 现场图（摄于2022年7月）
根据去年6月珠海特区报报道，今年巨人大厦将结合周边规划需求和公共利益，调整规划设计方案后拆除重建，让承载珠海重要历史的这片空间重获生机。
最后，希望这座矗立在珠海城市中心的烂尾楼早日动工，抹去这一道道难看的“伤疤”！
7000套+住宅，文园中学学位更加激烈
由此可见，红山村更新项目、华发香山湖畔苑、珠海传媒城市更新项目、香山·日新首期地块，以及巨人大厦这五大项目的到来，对于家长而言，无疑又有了新的期待！
但值得注意的是，新盘的到来，也意味着文园中学的学位将越发紧张。
根据统计，这五大新盘的亮相，至少会带来5000套住宅。再加上去年已经售罄的五洲花城三期、优特绿城·桂语香山，共计约7400套。（五大新盘供应套数为预测，仅供参考）
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项目 |
预计供应套数（套） |
|
红山村旧改 |
1930 |
|
华发香山湖畔苑 |
2栋住宅 |
|
珠海传媒更新 |
1460 |
|
香山·日新首期住宅 |
1023 |
|
巨人大厦 |
500 |
|
五洲花城三期 |
1962 |
|
优特绿城·桂语香山 |
522 |
而文园中学，每年招生人数只有约1200人。显然，未来文园中学学位将无法满足学位需求。可以预见，在接下来的几年里，文园中学的学位竞争将更加激烈。
新初中要来，规模50班设计
那么，文园中学学区范围内还有新学校吗？
据了解，香山·日新（香洲北工业区更新改造）项目将新增1所18班中学、1所18班小学和24班幼儿园。
其中，新初中为18班设计，按50人/班计算，可提供900个公办学位。
新初中的到来，可以有效缓解文园中学的学位压力。节点方面，根据香洲区教育局，新学校有望今年动工建设。
五洲花城二期最贵，为5.2万/平
目前，文园中学学区房有五洲花城系列、格林春天、银桦新村、银山花园、宝地康泰、和平广场等。
主要住宅区：格林春天、兴业园、888商业街、银桦新村、山场社区、五洲花城、新街花园、富和新城、聚贤园、一城花园、紫东阁、香华花园、和平广场、新洲花园、翠华苑、万丰花园、银山花园、南村豪苑、三好名苑、宝地康泰村、红山村、金桦花园、新加坡花园、新城花园、名街花园、新华花园、怡景花园、嘉丰花园、南桦花园、银山花园、安景苑、鸿鑫花园、龙腾阁、润城大厦、瀚高花园、都市雅筑、欧柏美地、新城市中心广场、宝地花园、康泰新苑、光辉大厦、康城苑、万丰茗苑、嘉信华庭、梅华小区等。
其中，五洲花城包含了澳洲园、山场、二期、二期C区、三期等组团，体量十分之广。
同时，因受文园中学的影响，五洲花城系列的房价也水涨船高，尤其是五洲花城二期、三期，房价都在4万/平以上。
据安居客显示，五洲花城二期均价为5.2万/平，五洲花城二期C区均价4.6万/平。五洲花城三期已于去年售罄，目前还在限售期内。
而房价最低的是新加坡花园一期、一城花园、康城苑、金桦苑、新城花园、万丰名苑等小区，房价在2.4万-3万/平之间。
房姐有话说：
能拥有一套优质的学区房，自然很好，但也要提前做好准备，以防出现被分流的现象。
就拿文园中学来说，随着这五大新盘的相继入市，该校的学位也将会越来越紧张。学位紧张，也就意味着有被分流的风险。
所以，要随时关注市场变化啦～