编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
自从肩负起新的角色，潘子翔比以往更忙碌了。
今年3月，凯德对外披露集团业务重组计划——将旗下投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理业务”；同时将集团房地产开发业务私有化。目前担任凯德集团吗？”
这种非同质化代币不可拆分，从代码层面保证了每一枚都是独一无二。因此，NFT能够在区块链上以独特的方式表示实物资产及其所有权。
“他说，老爸，不知道。我说你不要再井底蛙了。”他逐步引导孩子去接触科技、了解科技，因为他认为世界未来会被科技颠覆，必须有所认识。
潘子翔是一名天生的投资人，条理清晰，将目光放得长远。
他给孩子们布置了一个任务——去了解，然后告诉他NFT是什么概念？是什么玩法？为什么有如此大的潜能？背后的科技是什么？基础是什么？
潘子翔儿女双全，女儿14岁，儿子稍大些，刚年满16。我们直言，让这个年纪的孩子理解区块链，有些强人所难。
但我们也知道，他在逐步培养孩子对这个世界未来趋势的认知。正如凯德，已经为未来的时代转身。
“凯德最早期做住宅，后来做商办，现在商办项目继续投，但我们也认为市场的需求已经慢慢转变成了新基建，所以会加大新基建项目的投入。”
凯德将目光瞄准了新经济类别的资产投资，重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。
未来几年，凯德集团在中国该资产领域的规模将从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。
“这次和平安人寿合作，回笼了一些可投资源，把商办比重降低了一些，投入到产业园区、数据中心、物流项目，但我们保留了管理权，AUM是在加大的。”
潘子翔说，从投资角度，战略布局当然要考虑周期和时机，但更重要的是考虑当下市场的需求。
“凯德为什么和腾飞合并？因为我们看到了在中国跟印度未来以产业为导向做片区开发的趋势。我们在中国的业务，商业比例可能降了，但是饼做大了，所以各板块其实都是在增长的。”
凯德也算是数据中心的新手，但正在加速度布局。2018年和星桥腾飞合并后有了产业地产这方面的能力。潘子翔很高兴地分享，凯德刚在今年4月收购了一个位于上海闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德在中国的首个数据中心项目。
除了中国，凯德还在新加坡拥有4个数据中心，在欧洲拥有11个数据中心，是韩国两个数据中心开发项目的基金和资产管理者，还将开发并运营集团在印度的首个数据中心园区（一期）。
他直言，数据中心让人又爱又恨：“数据中心肯定是需要的，中国的科技特别发达，人工智能、大数据非常需要数据中心，但由于其能耗较大，这是必须要去平衡的。凯德已经在积极探索数据中心的绿色解决方案。”2020年11月，凯德集团、新加坡能源集团和胜科工业签署合作协议，共同研究为数据中心提供综合绿色能源解决方案。
同时他也庆幸，凯德的实力与资源能够令其在看好一个赛道时将规模做起来。
来华多年的潘子翔，普通话已经说得很好，尽管他谦虚说只能“混口饭吃”。
他告诉我们，凯德的未来，大家拭目以待。
以下为观点地产新媒体对凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔先生的采访实录：
观点地产新媒体：现在很多传统房地产开发商都在叫日子不好过，您怎么看政府接连出台的政策？
潘子翔：我觉得政府想得很透，不管是三条红线还是双集中供地，目的就是要把整体的情况稳定下来。
个人认为，长效机制很重要，日本为什么会连续几十年年没有复苏，就是因为那时候让市场带动了一波猛涨。
我个人的意见，中国管控得非常到位，这些都是在调整，每隔一两年有新的政策出来，最终还是回到那四个字——房住不炒。
如果每个人有了房子之后，拿所有的钱去炒房的话，从国家的资源或者金融的资源来看，这个会不匹配地输入到房地产，怕的是潮退时突然问题全暴露出来。
每隔一两年都有新的调整政策，这个是必须要的。开发商高利润、高增长的时代过去了，增量时代过去了，放不下的就会被淘汰。
观点地产新媒体：凯德会收并购吗？
潘子翔：我们一直在看，不会铺天盖地，数量不是很大，但每个项目都会在投前充分分析，要确保我们带来的价值是什么，可以体现的价值是什么。最重要的是，我们的管理能力能不能让我拿到一个合理的回报。
为什么呢？我们不是拿公家的钱去投，永远是背后投资人的钱，这就决定了我们必须有高纪律的投资评估。
不是公家的钱，投资人肯定要有一个合理的回报，要有高纪律的投前分析或者决策机制，所以我们不会胡乱拿项目。
观点地产新媒体：为什么会和平安人寿达成合作？
潘子翔：我们在转型。
每个企业应该都会认同，转型或者转变是新常态，一个企业如果不一直跟着市场的情况或需求调整的话，终归会被颠覆的。
之前大家都认为凯德是一个开发商，其实我们之前是一个有资管能力的开发商，未来将转变成一个有开发能力的资管方。
凯德一开始就是私募、公募合作方式，形成了一个闭环，一直以来都是用第三方资源配置自己的资源，把资产管理规模做大。
凯德CapitaLand，Land就是开发商，而Capital，是我们最快领略到，把金融市场或者资本市场的资源有效融入到房地产，这样的模式更可持续发展。
观点地产新媒体：今年三月重组也是转型的考量？
潘子翔：对，其实我们没有真正分开，是在架构上将开发业务剥离出来私有化，母公司退了后重新上市的是投资管理平台。
这是轻资产、资本效率高的一种打法，也保留了一个凯德，One CapitaLand。成功转型后，我们既是一个可以拿第三方资源去做投资管理的公司，又有拿土地开发做长周期项目的特殊载体。
我们可以有各种打法，一种是拿自己的资源，可以做周期比较长的建设项目，这些项目该卖的部分就卖，剩余自持，最后通过凯德投资管理平台这个兄弟单位，将这些资产有效地装到私募和公募的平台。
我们变成了比较特殊的资管公司，一是有自己的可投资源，二是有一个兄弟单位一直在孵化未来项目。有两只手，左右手进行配合。
新加坡母公司退的时候，6个上市公募平台保留了，完全属于投资管理平台，所以这个闭环还是在的。
观点地产新媒体：还是凯德自身的闭环。
潘子翔：这个闭环对我们来说很重要，凯德不是为了转型而抛弃开发项目，一些周期比较长的项目，上市公司很难体现价值。
为什么呢？因为这些项目是要酝酿至少4、6、8、10年，价值才会上来。从上市公司的角度，可能会错过一些跨周期的长期投资。
重组后，让我们有机会真正在中国发力，以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的，现在可以合理地去拿。
正因如此，我们才有能力去孵化广州大坦沙、中新知识城这种长期项目，同时可以继续做投资管理。
凯德退市之后重新上市的平台是一个轻资产平台，但是我们又没有丧失多年来累积的开发经验和资源，而是变成了一个组合体。
观点地产新媒体：凯德顺应现在新经济的趋势，加大这方面的投资，商业管理这部分好像降了。
潘子翔：从投资角度，战略布局当然要考虑周期和时机，但更重要的是考虑当下市场的需求。
我们为什么和星桥腾飞合并？因为看到中国跟印度未来以产业为导向做片区开发的趋势很明显。
商业的比例可能降了，但是饼做大了，整个资产规模做大了，每个板块都在增长。
这次和平安人寿合作，保留管理权，但回笼了一些可投资源，把商办比重降一点，投入到产业园区、数据中心、物流项目，我们的AUM是在加大的。
观点地产新媒体：最近也在上海拿了一个数据中心。
潘子翔：数据中心是一个让人又爱又恨的东西。
数据中心肯定是需要的，中国的科技特别发达，人工智能、大数据非常需要数据中心，但数据中心能耗较大，是要去平衡的。
未来这是一个方向，5G和科技是一个趋势，我们看准这个趋势后，就把可投资源转向新基建，其中一个赛道就是数据中心。
我们今年4月在上海闵行拿了在中国的首个数据中心项目。此外，集团在欧洲有11个数据中心、在新加坡有4个数据中心、是韩国两个数据中心开发项目的基金和资产管理者，还将开发并运营集团在印度的首个数据中心园区（一期）。
凯德一旦认定一个赛道，动作会很快。我们庆幸自己是有资源的公司，所以只要认定一个方向，就会很积极把基础规模做起来。
因为只拿一两个项目是没有规模效应，从投资回报角度看是有一定难度的，一旦要做，就要把量做起来。
观点地产新媒体：凯德一直跟着时代走。
潘子翔：因为凯德打开了资本市场，资本来源是多元化的，所以我们的架构应对市场的需求而调整。
我们不可能产出一些市场不需要的产品和服务，目标永远是客户为主，了解客户并提供最优质的服务给他们。
为什么我们一直在调整自己？产品不能胡乱做，要看市场，我们可以调整自己的组织，产出一个最高效的架构。
为什么当初和星桥腾飞合并？是因为合并之后产业类别变丰富了。现在为什么重组？不是因为两年前合并是错误的，而是拆开之后我们的打法不一样，既可以拉三方资源，又可以通过股东的钱做周期比较长、需要孵化的项目。
回到最重要的一点，重组是为了可以加大投入。
我们现在有“左右手”，左手就是投资管理，募集境外的私募基金，也募集境内的私募基金，规模可以做得非常大。
右手是私有化的地产开发业务，如果有好项目，集团直接可以拨资源。
同时，我们最重要的一个优势，是“一个凯德”，投资管理和地产开发两个业务平台的有机共生体系。
观点地产新媒体：凯德危机感非常强。
潘子翔：因为世界在变，如果我们不转型，真的会被颠覆。
科技公司已经颠覆了很多传统的企业，读MBA的时候，每次都是同样的柯达故事，反复在念。但是这几年，我们看到每一个业态都被颠覆了。
做百年老店，要有财务能力，要有管理能力，要有抗风险能力，也要有可持续发展的思维才能做到。
观点地产新媒体：物流对标的话，会跟普洛斯有比较大的竞争？
潘子翔：这个赛道如果我们进去的话，第一个目标就是要有一个基本的规模，没有规模就没有生存的能力。从经济学角度、从投资逻辑角度，我们会先设一个目标，进来后要达到这个体量。
进去这个赛道的时候，他们做得好的地方我们不能不去对标，因为他们是NO.1，他们是一号球员。
我们更会考虑物流板块的未来，看的是科技角度跟需求角度。从科技角度，肯定会看人工智能，必须要考虑未来的打法。
我们来到这个赛道，不会做传统的物流投资者，肯定会有一种新的思路。
观点地产新媒体：内地现在发了9只公募REITs，凯德是不是也有考虑？
潘子翔：我们一直在关注，也希望可以是参与到C-REITs。
这是大趋势，商业地产的量很大，很多开发商现在面临的问题是项目该散售的散售掉了，剩下自持物业不可能留在那边不管。
如果市场流动性不强，管理又不是特别到位的话，就变成了一个浪费的资源，这个趋势是一定会发生的。
观点地产新媒体：我们今天也重新认识了凯德。
潘子翔：凯德一直就是业内一个成员，我们不是单打独斗。
既是开发商，又是资管方，又是基金管理人，我们的竞争对手很多，都是，又都不是。
观点地产新媒体：您是怎样的管理风格？
潘子翔：我很喜欢“撸起袖子加油干”这句话。我也希望以此激励团队放手拼搏。我经常说，每个人都有自己的岗位，只要把自己岗位工作做好，公司就会很好。
我可能比较多做思想工作，做策划工作，做更多投资工作，但不代表我做的工作重要于另外一个同事，因为每个人都有自己的岗位。
我给到团队的是：撸起袖子肩并肩一起干，我们每个人把自己的工作做好，大家往同一个目标前行。
不管是2012年常驻成都，或者是2003年开始在中国做项目。一直以来，跟我合作的人都会感觉到我的风格。
本文源自观点地产网