世界上绝大多数国家都实行有追索权的房贷制度，但在美国，大概1/5的州是无追索权州，银行等贷款方所能追责的权益以抵押物为限。 （视觉中国/图）
2022年7月以来，全国多地有业主发布声明称，由于房地产项目停工或烂尾，要停止偿还房贷。
停贷业主要承受的代价很大。在中国，房贷是无限责任制，即实行有追索权条款。一旦违约，业主的房产可能会被银行强制拍卖，如果拍卖所得款项不足以清偿贷款，银行还有权追责业主名下的其他财产。
世界上绝大多数国家都实行有追索权的房贷制度，但在美国，大概1/5的州是无追索权州，银行等贷款方所能追责的权益以抵押物为限。
一篇题为“Non-Recourse Mortgage and Housing Price Boom, Bust, and Rebound”的论文考察了2000年至2013年期间无追索权房贷政策对美国住房价格动态的影响。该论文于2016年发表在期刊《Real Estate Economics》上，是一项关于有追索权与无追索权的领先研究。
该研究发现，无追索权州的住房价格变化大于有追索权州。要指出的是，无追索权房贷制度放大了房价的波动性，但也提高了市场的弹性。
有或无追索权是谁的选择？风险又由谁来承担？南方周末记者就此专访了上述论文的通讯作者、新加坡南洋理工大学社会科学学院经济学副教授包特。
新加坡南洋理工大学社会科学学院经济学副教授包特。 （受访者供图/图）
类似于“房价下降险”
南方周末：当时你为什么会想到研究无追索权条款与房价的关系？
包特：这篇论文的构思时间大概是在2013年，那时正是美国次贷危机过去不久。我偶然看到一篇报道说，美国一些州实行无追索权房贷条款，就想起来微观经济学里著名的“道德风险”模型。
简单来说，如果人做有风险的事的时候，知道自己不会为行为负全部责任，而是在坏的结果出现时由其他人为自己兜底，那么他可能就会故意忽视风险，或者选择风险过高的行动选项。
打个比方，如果一个人买了火灾险，那么他可能更懒得花时间和成本认真做好家里的防火安全措施，或者更容易在家里玩烟花或烧烤。
无追索权房贷是指在美国一些州里，房贷从某种意义上来说是“跟房不跟人”的。如果借款者因为某种原因无法归还房贷，银行可以把作为抵押品的房子拿走拍卖，但如果拍卖价格依然不足以偿还剩下的贷款余额，银行不能向借款者索取剩余的贷款。
从经济学角度来看，无追索权房贷实际也类似于一种为购房者提供的“房价下降险”，购房者能够享受房价上升的收益，但在房价下降时仅承担部分损失。
这就可能造成道德风险问题，使得房地产市场里有更多投机性买家在房价上升时进入市场，然后在房价下跌时违约离开，从而增加市场泡沫和波动性。
我们的研究发现，实行无追索权房贷的州确实在房价上升期每年比其他州房价上涨快大概1.9%，下跌时期每年快6.4%。
南方周末：根据你的研究，无追索权房贷制度放大了房价的波动，但也增强了市场的韧性。从2008年金融危机后的美国住房市场来看，无追索权房贷制度是如何加快市场恢复的？
包特：我们当时做出这个判断，是因为在论文写作时，如果我们对比美国无追索权州和有追索权州城市的房价反弹，无追索权州的反弹速度每年要快2.2%。
首先，无追索权制度可以在危机到来时让现有购房者的负面情绪一次性充分释放，而在追索权制度下，负面情绪可能并没有被消除，只是释放得更加缓慢，反而拖累后面的反弹。二是在无追索权制度下，市场回暖时，新的买家可能更有勇气和意愿来尝试，新的需求增加得也比较快。
但我也很想强调一点，就是反弹和回暖可能又是新的周期的开始。
如果我们站在现在这个时间点上来看，其实在上一轮美国房地产“泡沫”的上涨区间，也就是1998年到2006年之间，美国房价的累计增幅大概也就是100%左右，而从2009年到2022年，美国房价增幅也已经达到了100%。
虽然这里很大部分可能是2020年到2022年之间的货币宽松政策造成的，但相比之前写论文的时候，我其实还是有一点担心，无追索权制度下的反弹，从长期来看可能不过是新的泡沫的起点。
欧洲也在调整房贷制度
南方周末：你的研究考察的是美国的情况。美国从何时开始实行无追索权房贷制度？美国是世界上唯一实行无追索权贷款制度的国家吗？
包特：美国现有的关于房贷追索权条款的立法应该是在1930年代，也就是“大萧条”时代确立的，在那以后几乎没有变化过。
当时，一些州进行了追索权贷款制度的相应改革，目的是让银行和贷款机构在放贷时更加负责，而不是事后把损失都转嫁给借款者。
关于美国是不是世界上唯一一个实行无追索权贷款的国家，我发现这一点还是有新的变化的。从2016年4月开始，罗马尼亚通过了一项新的法律，允许房贷借款者在无法归还房贷时，申请以房子交给银行终结借贷关系。这可以认为是将房贷转变成无追索权贷款。
这项法律只是给了借款者申请的权利，从后续发展来看，很多申请提出以后并没有被自动批准，而是因为银行抗辩进入了司法诉讼程序。所以这应该是一个强制力比较弱的无追索权条款。
南方周末：有或无追索权房贷，这是哪一方的选择？
包特：从我看到的资料来说，这主要是一个立法和司法侧的选择。在实行无追索权房贷的州里，如果借款者无法归还贷款，这时法院仅支持银行或者贷款公司收回房屋，但禁止他们向借款人索取贷款余额。
南方周末：2008年金融危机后，实行有追索权房贷制度的欧洲国家改变了它们的政策吗？欧洲国家的反思是什么？
包特：正如之前提到的，一些欧洲国家确实在金融危机后把现有的追索权房贷制度向无追索权制度的方向做了一些调整。
除了上面说到的罗马尼亚，2010年10月，西班牙纳瓦拉地区法院在一项房贷纠纷中认为，银行在房价因金融危机下跌的情况下还继续执行追索权是“道德上令人厌恶的”，并拒绝支持银行的追索行为。在2012年，西班牙又批准了一项法令，建议自愿遵守《良好行为守则》（Code of Good Practice）的银行对于因家庭成员收入过低而无法偿还房贷的家庭，在他们上交房屋后免去他们对剩余债务的责任。
值得指出的是，在欧洲国家反思是不是要走向无追索权贷款的时候，美国也在讨论要不要放弃无追索权贷款。
很多人认为，无追索权贷款是美国在2008金融危机中房贷违约率比欧洲高的原因。在这方面，确实有实证研究发现美国无追索权贷款州比追索权贷款州违约率高。
但同时也有反对意见指出，无追索权州违约率高是因为无追索权州房价下跌更厉害，借款人损失更大。而且，如果借款者的违约行为如果仅仅是自私的或者策略性的，那么理论预测他们在房价下跌20%的时候就会选择违约。
事实上，即使在无追索权州，购房者违约的时候，房价跌幅的均值也已经达到了72%。也就是说，大多数购房者的行为都是非常负责的，不到万不得已，他们不会选择违约。同时，另一篇基于调查的论文也显示，80%的美国购房者都认为仅仅因为不用负责就策略性违约在道德上是不好的，这可能是很多人不选择策略性违约的原因。
“同时降低双方的道德风险”
南方周末：实行有追索权和无追索权的房贷制度时，风险分别是什么？又分别由谁来承担？
包特：一般认为，有追索权制度是把风险交给借款者承担，而银行相对承担的风险很小；无追索权制度是倒过来，把风险交给银行承担，借款者承担风险较小。
从经济学激励来看，有追索权制度的问题是因为银行享有对借款的无限追索权，所以道德风险问题发生在银行一侧。也就是说，银行可能会疏于对风险的管理，或者在一些情况下，一些银行职员甚至可能为了业绩激励乱放贷给缺乏还款能力的客户。
而在无追索权制度下，道德风险主要发生在借款人一方，容易吸引投机客来借款炒房，引发泡沫和价格波动。
南方周末：政府可以调整关于有追索权与无追索权贷款的监管吗？
包特：如果这方面需要监管调整的话，主要还是应该通过立法和司法来推动，而不是政府直接介入。而且既然是立法，那就应该是长期的，而不是对一时的市场周期进行反应。
我能想到的一种可能的模式是，同时允许有追索权和无追索权贷款的存在，并且允许二者收取不同的利率。换句话说，让无追索权贷款里的隐含保险的价格显性化为价格。
事实上，美国学术界近些年对无追索权贷款的批评和忧虑主要集中在两个方面。一是，不管是有追索权贷款还是无追索权贷款，它在美国的立法实际都是“一刀切”的。一个州的法院系统要么全支持有追索权贷款，要么全支持无追索权贷款，消费者其实并没有选择的余地。
二是，很多学者通过对比两类州的房贷利率，发现美国房贷市场在这方面的定价其实是失灵的，也就是说，无追索权贷款的州的房价利率并没有比有追索权州高出很多，来覆盖其隐含保险的价格。
一种较为理想的制度可能是在全国范围内都允许银行同时提供两种贷款，然后让消费者自己选择合适的种类。当然这个问题在实践中肯定是非常困难的，但可能困难本身也说明它的价值和意义。
南方周末：你曾提到，在理论上或许存在一种“混合追索权制度”。你对这一制度的设想是怎样的？
包特：即追索权可能不是“全或无”，而是一个百分比。比如说，如果借款者无法归还房贷，而房子的拍卖价格不足以偿还剩余贷款，那么借款者在上交房子以后，需归还剩余贷款余额的50%，剩下50%的损失由银行承担。
当然，这种情况下的利率也需要重新调整，合理的水平应该是介于完全的追索权贷款和无追索权贷款之间。
我个人觉得这可能是一种在公平和效率上都更好的安排。因为在这种情况下，银行和借款者都是相关风险“置身事内”的责任人，这样就可以同时降低双方的道德风险，可能是一个更好的平衡点。
南方周末记者 封聪颖