来源丨喜马拉雅管清友的精品课《首席经济学家管清友的投资课》

编辑丨第三条岸

“全球正处在周期的大变革时代。”在马光远看来，目前中国经济发展只是遇到了小困难，小挫折。但基于中国全球创新周期的作用，中国经济在全球经济的地位，中国企业在全球的影响力及中国的产业前景，仍然长期看好中国经济。

对于中国房地产的走势，马光远表示，“房地产行业长期没问题，2018、2019年将是本轮房地产最困难的两年”，他说，经历2016年和2017年的需求释放之后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。

在很多场合，我们常被问到到最多的问题就是房价。今天我想谈一个最基本的问题：和其他国家相比，我们的房价到底贵不贵？

制度、区域分化及面积计算差异

这个问题很多人存在误解，因为各国房地产的基本情况差异很大，直接对比全球房价非常困难。

一是制度机制不同。中国普通住宅房屋产权为70年，且仅是住宅用地使用权。而国外多为永久产权，同时享有土地所有权和使用权。

二是区域分化不同。中国区域发展极不均衡，房价差异较为突出，城市和农村、东部和西部、学区和非学区差异较大。国外区域经济发展相对均衡，区域都有自成体系的完善配套，不像国内分化这么严重。

三是面积算法不同。国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。境外大多国家或地区计算的是实用面积或使用面积。

计价单位、成本及数据来源不同

四是计价单位不同。各国的房屋面积度量单位千差万别，国内是平方米，美国和英国是平方英尺，1平方英尺约等于0.093平方米，日本和韩国是坪，无法直接比较。

五是持有成本不同。国内房屋的持有成本较低，契税、增值税及附加和房屋维修基金等税费主要体现在交易流转环节，多为一次性成本，如果不交易，几乎无成本。而美国、英国、日本、新加坡等很多国家都有房产税，需要在持有期间缴纳，房屋持有成本较高，新加坡房产税率高达10%。

六是数据来源不同。目前还没有统一口径的全球的官方房价数据，各国房价统计数据来源不同，指标口径不同，而且国内官方统计指标采用的是网签价，和市场价存有明显的差距，导致统计指标严重失真，参考意义不大。

综合考虑各种因素对比

基于此，直接对比全球房价很容易产生系统性的偏差，我们需要综合考虑各种因素：一是要以市场数据为准，数据主要来自各个城市的市场调研，相比政府数据更准确；二是以发展程度近似的代表性城市进行对比；三是宏观和微观维度相结合，四是绝对水平和相对水平相结合；五是数据统计和案例调研相结合。

全球各大城市绝对房价差异

从绝对房价上看，经过本轮上涨后，中国的一线城市平均房价名列前茅，但和最高的城市还有距离。根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的房价数据，香港以28226美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是伦敦和新加坡，分别为17343美元/平方米、17301美元/平方米。

北京、上海、深圳、广州分别位居第四、第五、第七和第十五位，排名十分靠前，北京、上海中心城区房价已超过纽约，深圳超过旧金山、巴黎，广州超过台北、莫斯科、芝加哥等国际一线大城市。

全球各大城市相对房价差异

从相对房价上看，中国的一线城市的房价收入比均超过20倍，储蓄二十年以上才能买到一处普通住宅，在全球基本是最高的。

根据Numbeo网站最新6月份核心城市中心城区的房价收入比数据，北京、上海、深圳、广州的房价收入比分别以45.57、44.80、39.97、23.17位居第一、第二、第四和第六，占据了前六中的四个席位。而世界房价领先的伦敦、新加坡和纽约房价收入比仅有20.44、21.36和11.66，不到北京的一半，足见中国核心城市买房的压力之大。

全球核心城市代表楼盘价格比较

微观层面上，我们用各国代表性楼盘价格比较。同样是毗邻最繁华的金融中心，国外豪华公寓价格远高于国内。

以各国金融中心附近的高端公寓为例，北京金融街附近的钓鱼台7号院均价15.2万元/平方米，上海陆家嘴附近的中粮海景壹号均价22万元/平方米、汤臣一品目前最高成交价超过34万元/平方米。

最后总结下来，我们并不能简单的说中国的房价有泡沫，甚至说泡沫一定会破裂，必须动态地看待这个问题。

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