如果10年前，有人说全球的10大地产富豪有9个是华人。这个人一定疯了。
世界上可不是只有中国有房地产。中国的地产商业化才多少年？2010年的时候，30年都不到！而在英国，像British Land这样的上市公司，都已经是150年的企业了。在美国，像阿斯特这样的地产家族已经传承了200年。
一个稚气未脱的小孩子，就想要向全世界宣战吗？
2009年的时候，福布斯世界10大地产为主业的富豪中。中国大陆还一席未现。中国香港占4席：李兆基、郭氏家族、郑雨桐、刘銮雄。美国占两席，美国第一大地产大亨唐纳德·布伦当时还处在第三的位置。英国、印度、沙特阿拉伯、日本各占一席。
这个世界的房地产格局似乎还是平衡的。
可是，当2020年的钟声响起，2020年1月1日，根据福布斯全球实时富豪榜的统计，全球最富有的10大房地产为主业的富豪中，9个都是华人。
许家印、李兆基、杨惠妍、刘銮雄、邝肖卿、吴亚军、孙宏斌、王健林、黄志祥。
10年时间，中国的地产大佬们赶英超美，居于了世界前列。美国第一大地产大亨唐纳德·布伦也从第三位下滑到了第五位。
只是，这个荣光，普通的中国人似乎难言自豪。
在2020年开始之际，双极分析师带领各位穿越一下百年的时光，通过全球地产巨头的人生轨迹，从人的侧面去理解世界房地产格局的风云变幻。
1920年代：新生的天才与垄断的世家
如果从人物的角度，那个年代可以说是中国房地产的新生时期。
1928年正月的最后一天，广东顺德一个金铺世家，香港股神、1996、1997年的全球第四大富豪李兆基诞生。
与此同时，另一位新鸿基地产的创始人、邝肖卿的丈夫郭得胜刚刚小学毕业，正在中山石岐随着父亲经营着百货批发的生意。
这两位一度雄踞全球地产第一、第二的地产大亨，李兆基6岁进商铺，被誉为黄金奇才；郭得胜小学搞批发、自幼巧学经营之术。
后来的新加坡首富，黄志祥之父黄廷芳，1929年也在福建莆田出生，4岁时和家人移居新加波，10多岁就接手了家族的粮油生意。
在那个时间点上，没有人会预料到，这三个稚童会通过房地产成为全球最顶尖的富豪。但站在现在的时间点上，我们能够感受到，那个香港地产爆发的时代，属于一群家底殷实、自幼接受商学教育的商业天才。
而在大洋彼岸美国，房地产行业已经进入了巨头垄断、家族传承的时代。
全美的三位顶级地产大亨：约瑟夫·维德纳、文森特·阿斯特、爱德华·格林。每一个都是房地产家族的后裔。
两次工业革命已经结束，生产力跃迁停滞。正常家庭的后代想要在房地产行业大展手脚？不存在的。
地产商的后代还是地产商。这些家族向前数100年，都已经是美国最富裕的家族。向后数100年，虽然荣光早已不在，甚至因为败家、家族争斗落得一地鸡毛，但仍然保留着亿万美元的身价财富。
1930-40年代：战争改变一切
从全球经济到局部战争，再到后面的第二次世界大战。那个年代造成了20亿人的痛苦，全球范围都经历着萧条与动荡，一批人的命运轨迹因此而偏移。
抗日战争时期，12岁的李兆基通过倒卖和漂洗旧纸币赚到了不菲的利润。在父亲的认可下，年仅15岁的李兆基已经接手了家族在顺德的全部生意。
1948年，年仅20岁，却已经做了8年掌柜的李兆基，带着1000块钱只身去到香港。
也正是这个年代，郭得胜一家也在战争中逃难前往香港，成立了鸿兴合记杂货店。
如果没有这次战争，相信二人这般的商业天才，也总有出人头地之时。可是这场战争以及由此带来的一系列变革，选择离开还是选择留下，不同人走向了截然不同的人生轨迹。
在战争中命运一起被改变的，中国、外国、战胜国、战败国交错纠缠。
有的家庭和李家、郭家一样背井离乡，1933年，一个犹太家庭逃亡到了中国大连，现如今的澳大利亚第一房产富豪Harry Triguboff在东北诞生。随后又在天津的犹太人社区度过了自己的童年。
大萧条时期的地价暴跌和二战后的需求大爆发，让美国诞生了大批的新兴地产家族。
一个叫米尔顿·布伦年轻人，放下了自己热爱的电影事业，投身军伍。退伍之后，回国开启了房地产开发的生涯，他的儿子，就是前面一直提及的：唐纳德·布伦。
一个叫弗雷德·特朗普的地产商人，通过战时和战后为美国海军修建住房一步登天。而他的儿子也在这一时期出生，名叫：唐纳德·特朗普。
相较于这些本就家境优渥的年轻人，杂货铺老板的儿子维克多·波斯纳，警察的儿子亚瑟·维尔茨，这些本身不会在美国那样的地产环境中有所成就的平民之子，也依靠战争中廉价住房的投机，跻身富豪的行列。
机遇在各个国家都是相似的，横滨市立经济学院的教授森泰吉郎，也看到了东京二战后的地价暴跌，在虎之门买入了大量的土地。当时的森泰吉郎也不会想到，自己通过房地产成为了1991-1992年的世界首富。
战争和萧条摧毁着一切，也重塑着一切。似乎也只有在这样的破坏过后，那些平凡而又不平凡的人才能在房地产这种资金密集型行业中跑赢资本。
1950-60年代：命中注定的时代
时代大势和个人际遇哪个更重要？这一个群星降世的时代似乎给出了答案：如果你没出生在这个时代，你就已经错过了中国房产的坐庄机会。
王健林1954年、杨国强1955年、许家印1958年、孙宏斌1963年、吴亚军1964年。
这个时代有些类似于美国的20世纪初，二战后草根逆袭的平民房产巨头，几乎都出生于那个年代。崩坏后的重建之日，吾辈正值壮年。
这一个时代过后呢？或许又要迎来一段漫长的封闭。
在中国大陆地产富豪集中出生的时代，这一代全球的顶级房地产，都开始了自己在房地产行业的第一桶金。
1958年，唐纳德·布伦成立了布伦公司，并用1万美元的贷款在纽波特海滩建造了商业生涯的第一所房子。
1959年，森泰吉郎从大学辞职，正式开启了自己森大厦商业帝国的建设之旅。
1960年，Harry Triguboff回到了澳大利亚，在罗斯维尔购买了一些土地，开始了他房地产生涯的处女秀。
1962年，一个叫Jose Issac Peres的巴西大学生成立了人生中的第一家房地产公司Vepan，并最终登顶了巴西第一房产富豪。
1963年，现在的加拿大房地产首富Bob Gaglardi，也怀揣着借来的5000美元贷款，开启了自己Northland Properties的事业。
短短这5年，除中国大陆外，整个环太平洋大国如今的地产首富，都选择了在这个时间点开始了自己的房地产事业。这，是命运吗？
在中国香港的地产圈，命运的齿轮也没有偏离全球的轨迹。
1958年，“洋杂大王”郭得胜以及从事金银外币生意的李兆基、冯景禧，合伙创办永业企业公司进入地产业发展。同年，长江塑胶厂的董事长李嘉诚也开始介入房地产行业。
说来也巧，香港地产的这些位后来在世界地产圈呼风唤雨的名字，在当时居然没有一个人的本业是房地产。
这个时代一定是一个英雄的时代，但这个时代的英雄也必然有其不凡之处。
就拿李兆基来说，从小熟悉看金、化金、熔金的他，将自己干一行通一行的本领用到了房地产领域。
并非科班出身的李兆基，不仅展现出了一个跨界者的与众不同，先后创造出分层销售和长期按揭的销售策略；在专业层面也是颇有建树，建楼图纸的设计审核达到了连规划设计师都赞叹的程度。
而近些年，双极分析师曾经接触了一批跨界开发商，绝大多数在专业层面一塌糊涂。资金玩的很花，但是根本不知道客户买了什么，自己盖了什么。
随着岁月流逝，诸多成功背后的隐秘已经消失不见，但有一点应当是肯定的，那时的跨界者比如今的后生晚辈们对房地产有更高的敬畏之心。
1970-80年代：又一个垄断时代的建立
这个时代并不算是一个好的时代，除了日本之外，各国各地都经历了美苏争霸带来的萧条时期，但也正是在萧条之中，看准机遇者实现了飞龙在天。
1973年，借着香港股市的冲天牛气，李兆基用自持的物业换取了永泰建业的一千九百万股的新股，成为了最大的股东，买壳上市套现。随后又在香港股市大崩盘的低迷市场中，用手头的巨额现金，大肆收购旧楼和土地。
同一时间，大洋彼岸的唐纳德·布伦也作出了同样的举动。1970年，他将自己的公司以3400万的价格卖给了国际纸业。然后有在随后的经济衰退中，用仅仅2200万美元的价格把国际纸业买了下来。
寒冬真的都是冷的吗？在寒冬前套现离场的那一群人，正在磨刀霍霍向猪羊。
1977年，布伦参与收购了拥有146年历史的Irvine公司，并在随后的20年中买断了所有的流通股，成为了唯一的所有者。
1981年6月，在香港股市的又一轮狂潮中，李兆基的恒基兆业成功上市，集资高达10亿港币。1988年，恒基兆业地产公司对永泰建业实现了全面收购。
守得云开见月明，这次危机过后，幸存者们开始拥有了不败的垄断财富。回顾起20-30年代那些持续百年的地产家族，他们的影子似乎产生了重叠。
也就在这个时代的终结之际，北京城“第一次全国住房制度改革工作会议”释放出了一个信号：提高房租，增加工资，鼓励职工买房。
新时代的号角吹响了。
1990-2000年代：平民的逆袭
1992年，许家印离开了钢铁厂的铁饭碗，只身南下深圳；同一年，杨国强成为了碧江村、三桂村项目的总经理，顺德碧桂园首次现世；也是同一年，大连西岗区住宅开发公司改制成立大连万达房地产集团公司。
也就是那一年，邓小平南巡谈话，全国范围内土地市场迅速开放。而2万多家房地产企业齐聚海南，他们没有预料到，一场大逃杀即将在第二年降临。
1993年，国16条的颁布，是中国的开发商第一次面对调控的威力，寒流来袭，生存不易，却也冲刷掉了市场中疯狂的投机者。
1994年孙宏斌在天津创立了顺驰，1995年吴亚军参股成立了龙湖地产。
当然，纵使中国房地产行业这时已经起步，但在全球的地产巨擎面前，这些未来一统地产江湖的年轻人还一文不名。
1997年的福布斯富豪排行榜中，别说是房地产行业，整个中国大陆都无人登榜。而那时，李兆基已经以147亿美元的身价登顶了世界第9。
到了2008年，年仅26岁的杨国强之女杨惠妍以74亿美元的身家登顶了中国大陆首富，居于全球125位。那一年，杭州的杰克马才刚刚11亿美元的身价，排在全球富豪排行榜的1014名。
现如今，房地产似乎多少有了一分不公平的意味在，年轻人穷尽6个钱包才能买的起房。可是回顾全球的房产发展史，中国房地产似乎又是全世界最为公平的草根财富逆袭。
杨国强早年家境贫寒，放过牛，做过建筑工人。许家印早年家境贫寒，毕业后在家务农，做过钢铁工人。
穷人家的孩子逆袭成为首富？回顾过去100年的全球房产史，压根不存在的。即使穿越250年回归到18世纪，那些工业社会下成长的第一批房产巨头，他们的家庭也都是殷实的商人世家。
再看看这个时代的其他国家，除了苏联解体在前社会主义国家带了些许变动，整个世界的地产领域都变得枯燥。上个时代，首富的家族还是首富。下个时代，首富的家族还是首富。
这个时代的荣光只属于中国房产，这个时代的落幕，也代表着中国房地产的逆袭时代正式落幕。
2010年代：下一个时代还存在吗？
过去百年，乃至更向前的时代，各国的房地产都在重复着垄断、崩塌、重构、再垄断的循环。
那些庞大的的地产家族，靠资本统领了房地产行业上百年。经济大萧条和第二次世界大战击溃了这种垄断，由随着战后近十年的快速发展动荡，迅速形成了一批新兴的地产家族。
现如今，这些新兴的地产家族又重新走上了垄断的宝座，下一次垄断的崩塌何时才会到来呢？
2010年代，我们经历了4万亿的刺激，经历了2016年的去杠杆。经历了2019年的市场寒冬和房住不炒。在这样过山车似的市场变化下，我们有见到哪位冉冉升起的地产新星吗？
似乎并没有，寒冬的降临只是让现有的房地产头部企业更加稳固。2018年10强房企市场份额仅占到24.04%，而2019年的上半年，10强的销售比重却上升到了30.6%。
能够稍感安慰的，或许是在全球化的今天，中国处在了马太效应的顶端。毕竟，这个世界只有土地、海洋和天空。