9月26日晚上八点，新华财经与中国REITs论坛联合推出的公益课程“中国REITs公开课”第四期正式上线播出。中联盛地总经理陈真就《REITs的投资及运营管理体系》进行了精彩解读。
本期授课专家陈真，现任中联盛地总经理，负责公司的整体运营。曾领导砂之船REIT在新加坡的IPO，后来担任砂之船的REIT基金管理公司的投资者关系与合规和风险管理主管。曾在新加坡金融管理局风险管理部担任投资风险副总监长达10年，负责优化资产配置策略，新加坡官方外汇储备全球投资组合的风险管理，以及对全球金融市场进行市场监测。
REITs的投资及运营管理体系是一个实践性非常强的课题。本期公开课授课专家陈真对REITs的投资及运营管理体系进行了全面系统的介绍，并针对国内公募REITs投资和运营管理提出了四点建议。
“好收益”源于“好管理”
凯德商用中国信托（CRCT）于2006年12月在新加坡证券交易所（SGX）上市，它是首个在新加坡上市的投资于中国购物中心的房地产投资信托基金。
据陈真介绍，凯德商用中国信托在过去的三年里，通过新资产的注入来实现总资产规模的稳步提升，复合年增长率约为20%。
“凯德商用中国信托优异表现的背后一定源于良好的管理”，陈真表示，“良好的管理”要具备四点要素：一是合法合规；二是权责清晰；三是操作明确；四是总以信托单位持有人的利益为导向。凯德商用中国信托不但是中国资产在海外发行最成功的案例之一，也为将来的中国公募REITs做了一个良好的示范。
而良好的管理需从治理架构开始。陈真以新加坡REITs的治理架构为例，进行了说明。陈真表示，“REITs发起人”在发起REITs之后，通常会继续为REITs提供可收购物业资产。在新加坡的体系下，发起人的资产通常给REITs提供优先收购权以降低利益冲突。而“REITs受托人”是独立持牌金融机构。受托人的职责是依照信托契约及相关法规，为信托单位持有人的利益持有房地产投资信托的财产，监督REITs管理人活动是否符合投资计划及监管规定。此外，REITs的日常管理是外包给“REITs管理人”。管理人是整个管理体系的核心，其职责为依照信托契约及相关法规管理REITs，日常决策主要由管理人做出。
陈真还提示，新加坡REITs管理人通常是发起人的子公司，不过其董事会具有一定独立性，而且服务于所有信托单位持有人的利益。同时，新加坡REITs管理人是持牌的金融机构，受到新加坡金融管理局的严格监管。
REITs管理人是运营管理的核心
在REITs运营管理体系方面，REITs受托人通常不直接介入运营管理，主要做预算和审核的管理，同时代表信托持有人来监督REITs管理人。而REITs管理人是运营目标化管理的核心，起到了承上启下的作用。综上所述，REITs的受托人和管理人之间的权责划分就显得格外重要。陈真表示，受托人和管理人需要权责划分的政策，更要有清晰的约定来指导每一项实际工作的流程，使得在实际工作中既没有权责的冲突，也没有权责的留白。
运营化管理是一项系统化且细致的工作。REITs的管理人既要对绩效目标的制定和达成来负责，又要对运营的历史、预期和风险因素来进行分析研究，以求不断地总结经验来改善管理工作。
公开课中的案例显示，新加坡丰树工业信托2019-2020财年第四季度租户留存率高达77.5%。“稳定的租户收入是信托收入实现稳定性的重要元素”，陈真表示，这也是REITs管理人重要的工作附加值。
投资管理的工作范围
陈真在公开课中介绍，REITs的投资大致可分为收购、资产增值、资产的处置以及开发四个方面的工作。收购是REITs扩大资产规模的主要方式，可以降低平均的管理成本，提升REITs的价值，对于信托单位持有人有利。REITs可以收购发起人的物业，也可以收购第三方的物业。
资产增值是对现有物业的提升，以期获得更好的租金收入。而资产的处置是当REITs管理人发现REITs旗下的物业未来的提升空间有限，而现有市场售价不错，可以考虑处置资产回笼资金，以便投资于更有发展前景的项目，这样就改善了整个投资组合。
陈真还提到，开发虽不是REITs的主业，但在不少的REITs市场都允许REITs进行一定规模开发的工作。REITs参与开发，有机会创造出比市场现有的可收购物业更适合自己的资产。
国内公募REITs的投资和运营管理如何完善？
最后，陈真对国内公募REITs投资和运营管理发表了自己的四点建议。首先，陈真建议在我国目前现有法律法规基础上分阶段按节奏，对现有法律法规框架持续改进，边实践边创新，积极推动适合我国国情的REITs管理办法出台。管理办法要做到权责分明，操作流程清晰，调动公募基金经理、原始权益人、运营管理人等各方的积极性。
第二，陈真建议优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的优质企业参与我国公募REITs试点。
第三，陈真建议应充分保护投资人特别是中小投资人的利益，建立客观、公正的市场环境，对潜在的利益冲突保持敏感性。规范关联方交易，信息披露应真实、及时、准确。强化公司治理，受托人保持独立性。
第四，陈真建议监管部门应持续加强对发行人及投资人的宣传教育工作以及对REITs管理人及中介机构的监督管理和专业水平持续培养工作，引导其增强勤勉尽责的履职精神，促进其不断提升产品管理能力及投资人服务能力。
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