大家应该还有印象，去年底权健事件闹得沸沸扬扬，不过权健能成千亿帝国，从侧面反映出医疗保健行业大有可为，当然这种可为需建立在科学合理合规的基础上。

从地产行业来看，据动脉网统计，目前已有30余家房企如恒大、碧桂园、万科、保利、绿城等布局发力医疗健康领域，或做养老地产或建医院或建健康小镇。

而转型成功的万达近日在其年报中，明确提出正式进军健康行业，创新以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的大健康综合体。

虽然医疗和地产开发收益节奏不同，但在新的人口结构和医疗消费观念下，资管君认为，地产行业跨界医疗实属必然，甚至可以说未来没有医疗不成地产，那具体出于什么考虑，资管君将从以下三个方面进行分析。

地产躺赚的日子不再需从空间思维转化为内容思维以客户需求为导向

虽有“四限”政策，但2018年房地产销售规模再次出现大爆发，龙头房企大多实现销售、利润双增长，房企前三销售额均突破5000亿大关，千亿房企增至31家。规模不断增大，增长空间却越来越有限。在这种情形，地产行业该如何自处？资管君觉得房企应从空间思维转到内容思维，以用户需求为导向。

一、地产行业躺赚的日子渐行渐远

地产行业短期看金融、中期看土地，长期看人口。

从中短期看，随着2018年融资渠道的收紧，房企融资成本高企，目前限价虽有放松迹象，但是仅从个别地块出让方式的变化臆断整个政策的放开，过于乐观，整体来说，限价政策仍然压缩着房企的利润空间。

现在好的地块竞争很激烈，对于很多中小房企来说，要么吞不下，要么抢不到，拿地越来越难。

从长期来看，近日任泽平团队的一份生育报告以“2018中国人口负增长”为关键字登上了微博热搜。报告显示2018年出生人口或降至1500万以下，预计2030年将降至1100多万，地产行业的人口红利期渐行渐远。

二、关注住户的衍生需求，提供服务

开发商之前主要就是建房子卖房子，虽然地产开发红利见顶，但是地产发展远远没有结束，毕竟开发商建的房子里面住了人，这些人起码住30年、50年不等。用互联网的说法，这些人就是“流量”，若把握了这些“流量”，仍有发展红利。

而互联网思维的核心就在于寻找并挖掘用户的需求，继而设计出相应产品满足其需求。对于地产商而言，卖完了房子，可关注住户的衍生需求，提供相应服务。那究竟住户都要什么需求呢？

医疗是个硬需求

中老年群体“被动医疗”转为“主动健康”

住户都会经历生老病死，在这其中，不免有生、老、病各类医疗需求。而且随着人口老龄化、居民健康意识，医疗观念的改观，大健康行业大有可为。

一、中老年群体医疗需求大，医疗心态更为积极

1949年之后，我国出现了三轮婴儿潮，总合生育率（指每个妇女一生平均生育子女数）从1970年代之前的6左右，降至1990年的2左右，再降至2010年的1.5左右。

整体来看，1950～1970年，是我国人口出生率最高的时代，从2019年算起，这个年龄段的人目前在49～69岁。出生率最高，说明这个年龄段的人数量最多，而人一过50，身体的各种小毛病开始出现，进医院的次数增加，中老年医疗需求大。

随着生活水平的提高，很多老年人的医疗观念开始发生改变，从之前的排斥进医院到如今期待定期检查。在资管君接触到的一些老年人中，发现他们年岁越长，越舍不得离开人世。

一方面几乎所有中国老人（1965年之前）年轻时期吃了很多苦，与过去相比，现如今吃饱穿暖，物质相对充裕，他们知足且满足，希望能更长久的享受这大好时光。

其次，很多老人怀着朴素的延续思想，希望看到子女儿孙结婚生子的那一刻，但如今年轻人的婚育年龄大幅后退，老人希望自己能够活到那一天见证那一刻。

综合很多原因，老年一代不再讳疾忌医，他们有病治病，没病防范，从“被动医疗”转为“主动健康”。

二、医院床位 “一位难求”，跟不上的医疗需求的增速

之前经常出现医院床位一位难求，患者给医生塞红包的新闻，这从侧面反映老百姓对卫生服务的需求增速快于卫生服务供给。

具体从数据来看，2015年-2017年，中国诊疗人次和入院人数年均增长11.69%和17.58%，卫生总费用和人均卫生费用年均增长27.13%和25.75%，与之相比，医院数和床位数年均则增长12.57%和14.80%。从数据来看，床位数增速慢于入院人数增速，反映了床位的紧张。

但其中执业医师和注册人数则分别增长11.55%和17.25%，和诊疗人次增速、入院人数增速基本持平，快于医院数增速，表明卫生人员的数量基本满足需求，但是医疗机构数跟不上卫生人员的增长，需要补充多渠道的医疗机构资源。

▲数据来源：规划发展与信息化司 明源地产研究院制表

此外传统医疗理念难以覆盖健康的全部需求，以康复产业为例，据相关机构估计，按国内约2亿中高收入人群能达到美国康复消费水平，未来市场规模有望达到千亿以上。

三、政策鼓励社会资本办医，方便拿地和融资

国家政策鼓励社会资本办医，从供给层满足医疗服务需求，一直是医改政策支持的方向。

于地产行业来说，发展医疗产业可便于企业获得低成本的土地资源，不乏为拿地的一个捷径，此外涉足医疗领域有利于房企减少融资成本。

房企利用自身优势做医疗综合体

筑巢引凤，可规避医疗“三高”门槛

通过上面分析人口结构可知，人口结构调整刺激医健消费，同时居民的医疗消费观念由“被动”逐渐转为“主动求医”，加之政府政策鼓励，地产行业进入医疗大健康领域有着非常好的进入时间窗口。

但由于医疗行业存在“三高”门槛，地产行业的布局之路并不是很顺畅，那地产行业该如何结合自身优势顺利入局，需要结合国外的一些案例分析。

一、地产商已在布局医疗，但存在资源嫁接难题

从国内来看，恒大、万达、碧桂园、万科、保利、绿城、泰禾等30余家，已在健康医疗领域有所布局，其中碧桂园、恒大、泰禾还集中于建造医院和产业园区，而万科、绿城偏重社区医疗和家庭医疗。“医疗+零售”混合业态的尝试比较少，但在万达最近的年报中可以看出其有这方面的进取心。

但由于医疗行业需要高技术、高投入、高壁垒，地产商虽然有资金来运作项目，但在实际发展中，却遇到一些问题，如找不到合适的医院合作，找不到合适的人管理运营等。

比如某房企曾在2011年，规划在深圳投资办医，创建一家非盈利性三级儿童医院，但在实际操作过程中，儿童医院由于缺乏合作方、专业医疗管理人才、审批未完成等原因一度暂停，到今日尚未投入实质运营。

二、医疗综合体是个不错的选择，房企可由此进入大健康领域

除了建造医院，有些房企发力养老地产，并且在养老服务中配套医疗服务，医养结合。但目前中国的养老规划提出9073，即90%的老人居家养老，7%的老年人社区养老，3%的老年人机构养老。

从比例可以看出，居家和社区养老占据主要部分，跟美国、日本的养老模式很类似，这种模式会催生家庭医生的需求。为了顺应这类需求，在美国、新西兰、日本、新加坡等地诞生很多新型医疗模式，包括医疗+医学研究、诊所大楼、医疗+商业综合体等。在这当中，医疗+商业综合体的模式被大力推广，获得了好评。

医疗+商业综合体即Medical Mall，通过Mall链接各类医疗资源，为居民提供更为便捷的家庭医疗服务。不同的是，新加坡、日本、阿联酋的医疗综合体主要是由地产商、信托公司发起，美国大部分是由大医院、医生团体或政府机构发起的。

资管君认为，国内房企布局医疗领域，可从 Medical Mall发力，相当于是“筑巢引凤”，房企利用自身开发优势打造综合体，将整合医疗资源到Mall，同时还可以在Mall内孵化一些医疗资源，慢慢成熟之后，涉足医院或者其他形式更为得心应手。

而且可以利用医疗综合体内的医疗资源支持社区居家医疗服务，实现社区居家养老需求和综合体资源的串联，比自己拿地建医院又筹建医疗团队更为便捷。

三、Medical Mall类似于Wework模式，共享医疗设施，提供全品类服务

Medical Mall也称为“共享医疗”，将多家医疗机构“拼”起来，共享医疗资源的模式。具体是运营商负责提供场所和检验、感控、手术室等基础设施后，招商引进一些专家及其团队进驻提供医疗合作，后者支付租金给房企，或者后者也出资建设施，和房企合作分成，有点像Wework模式。那具体这种医疗综合体有哪些特点，房企怎么做，资管君将结合一些国外案例分析。

1、基础款：广而全的专科医疗

医疗综合体最根本在于提供齐全便捷的医疗服务，相当于大医院的“卫星门诊部”，比如美国的最早最大的医疗商城Jackson Medical Mall，占地85万平方英尺。

包括包括8个医学专科——儿科、全科、消化科、内科、风湿科、内分泌科、母婴照护、肺科；4个护理和药学学院。

2个研究诊所——UMMC 肾透析诊所、UMMC癌症研究所

22个医疗机构——密西西比州眼科协会在内的。

并且商城和10所医院都有合作，另有11名个体医生入驻，对接了8家商业保险。病人在商城就医的平均等待时间是16分钟（全国平均等待时间是21分钟）。

又如在杭州政府支持创办的杭州全程国际健康中心，是国内首家健康和零售商业完美融合的样本，两种业态提供各自的优势商品资源和服务资源，打通服务融合平台，最终实现1+1>2的目标。

▲杭州全程国际健康中心的业态安排

2、高级款：集看病治疗、康复疗养、教育研究于一体

基础款的Medical Mall就是在综合体提供尽可能齐全的科室、尽可能全的服务。但是贫穷不能限制了我们的想象，其实综合体内还可以讲更多故事。

比如迪拜康城，目前康城内有两家大规模的医院，160多家门诊和诊断实验室，来自近90个国家的1700多名持证专业人才，以及200个特色保健和商业零售服务设施。整个迪拜康城主要分为医疗区和度假疗养区。

其中医疗区占地570亩，提供四类服务：

① 传统医疗服务。将医生办公室、门诊手术中心、综合医院、专科医院、康复和长期保健设施、临终关怀和诊断实验室聚集在一起，提供高度便利的医疗一条龙服务。

② 替代性医疗服务。融合了东方医学和其他健康计划中心，提供顺势疗法、印度草医学、中医、尤那尼医学、骨科、治疗性按摩普拉提等12种治疗方法。

③ 医疗教育、研究。家庭医疗、牙科、护理和健康培训学校等。包括波士顿大学迪拜牙科专业学院、哈佛医学院迪拜学院等，以及其它的医疗基础服务如药房、医疗设备、医疗咨询等。

④ 衍生服务。例如：签证中心、五星级酒店、矿泉疗养浴场、购物中心、零售和饮料店等。

3、医疗是主业态，购物、住宿、餐饮完善服务

当然医疗综合体内除了提供尽可能全的医疗服务，也可搭配零售、酒店和健身业。比如菲律宾的Centuria医疗商城，是一个28层楼的医疗大厦，商城内除了拥有经验丰富的专业医生，为消费者提供价格优惠的传统和顶级医疗服务外，还在还在八楼设立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。

又如目前经营较好的新加坡百丽宫项目，由百汇集团和新加坡报业控股房地产投资。

从具体经营来看，医疗综合体租户共311家，其中118家为医疗办公室，医疗办公室覆盖了医疗领域的25个科室，其中美容/整形外科、牙科/正畸形、眼科数量最多，分别为16、14、12家。

mall内设餐饮、商店超市、奢侈品店，其中医疗办公室单位租金收入较低，单位租金最高的是奢侈品店铺，租金收入最高，11%的租赁面积获得34%的租金收入。

小结

和医疗行业长期的精耕细作不一样，地产行业从拿地开发到售楼，一个周期只需要3年左右。但是地产涉足医疗，必须尊重医疗规律，抛弃地产快周转思维，如若不然，必定栽跟头。当然两者并不是全然不一样，医疗需要场地，地产行业就可以发挥自身优势建平台，将专业医疗资源汇合在同一空间提供全面专业服务，同时房企也可以在里面孵化医疗资源，为后期全面进入大健康行业做准备。

在这种深度合作中，未来可以有这样一种场景。一家人到医疗综合体，爱漂亮的女儿可以进医美医院咨询，二胎父母可以进行高龄产妇的分娩咨询，并且找一个月子中心商量护理计划，而老人就可以去康复中心对关节的“老毛病”进行复健。

来源：资管星球 作者田甜