在新冠肺炎疫情席卷全球的背景下，继特效药、疫苗等“抗疫工具”引起关注后，财税政策、金融政策等“抗衰工具”又成焦点。近日，中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，决定在新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、园区开发七大领域中进行REITs试点。
一、为金融业找到定价之“锚”，确保稳定发展
REITs本质上属于金融活动。金融的本质是money中介，而好的中介至少应是标准化、成本（包括财务成本、时间成本、信任成本等）可控或较低、能较好连接供需两端的。近期不少学者提及资产定价的“锚”理论，即中国金融业看似发展迅速、规模庞大，但在演进中存在一个重大缺陷——缺乏较稳定的资产定价锚。这个说法很有道理。
从多年房地产业、金融业的发展实践来看，中国以银行为主体的金融机构在提供融资服务时，基本都是以不动产等实物资产作为抵押物的。但是，单一以实物资产为抵押物的信用扩张，极易受到市场波动、政策变更、资源配置不均衡甚至地方政府信誉变化（包括主要领导更迭）等的影响，也导致社会上出现了对金融业嫌贫爱富、忽左忽右的抱怨，极大限制了金融业对经济发展支持作用的发挥。
比如，作为行业内半公开的秘密，一些大型国有银行都有一份信贷黑白名单。这份名单上的地方政府、公司极有可能昨天还是“香饽饽”，今天就被除名了。正常的信贷工作不断受到非经济因素的干扰，而且长此以往，恶性循环，既影响了信贷质量，也弱化了金融业对国民经济的积极作用。而REITs因其公认的安全属性、综合属性、均衡配置属性，完全具备成为信贷资产“定价锚”的条件，推出、推广REITs业务，对金融业稳定发展的意义也就很明显。
二、推出REITs业务对物业所有者和地方经济的积极意义
REITs本质上是将成熟不动产项目（包括基础设施、商业地产、工业园区、物流园区等），通过专业金融机构的设计与运作，在不影响经营的前提下，实现投资资金分散化和投资活动可持续的活动。对拥有多项运营型物业的政府部门或集团企业来说，其更大的意义在于，可以把各项回报并不均衡的基础设施和房地产资产存量，纳入专业的资源配置体系，统一评估、定价、打包、发行、交易，实现资金融通，也拓展个人投资渠道。这样，就可以调动更多民间资金参与到经济活动中，提升市场活力，从而促进地方经济和整体国民经济的发展。
REITs这种从微观到中观进而到宏观层面的积极意义，源于其内生的安全属性、综合属性及均衡配置属性。REITs的安全属性体现在资产的“专”和项目搭配的“稳”两个方面，有效规避了资产区位不同、信用差别、项目发展不均衡带来的投资风险，具有“组合拳”色彩，与过去单一资产定价波动过大、低回报项目不受青睐的状况相比，操作的流畅性与覆盖面大幅提升；REITs的综合属性强调其兼具金融属性和不动产属性，也因此使REITs产品成为最具市场吸引力的投资品；REITs的均衡配置属性强调其优劣搭配，可以把类似“南橘北枳”的地域不均衡和类似“重男轻女”的品类不均衡都有效消弭，避免资源配置的极端化，从而形成对大类资产的有效定价。
例如，对万达商管集团这种大型商业物业运营企业来说，在全国不同城市管理着近300座万达广场，持有大量写字楼、购物中心等商业物业。这些不同城市、不同区位的项目必然存在效益差别。在过去对单一资产项目进行独自定价的操作模式下，最初带有扶贫动机的处于欠发达区域的商业地产，就难以获得融资与发行机会，从而严重影响了这些项目的资金回收、当地个人投资者的投资回报及扶助性投资的可持续推进。而纳入集团整体性的REITs操作规划后，“先进带后进”、提升均衡发展效果的价值就得以彰显。
三、当前推出REITs试点的特别价值
1997年亚洲金融危机发生之后，新加坡为稳定金融市场与经济形势，推出REITs业务，成为亚洲首个发行REITs的国家。这件事对中国经济学界和金融机构启发很大，中国出现了对REITs试点的呼声。2003年SARS过后，香港政府为救经济，推出了REITs基金守则，香港楼市一改连续六年下跌的趋势，房价、租价双升，并保持了多年经济高增长。2008年金融风暴发生后，学界对国内进行REITs试点的呼声再度高涨，掀起了又一次讨论热潮，但最终以国家选择了其他救市工具而告终。面对一次次呼吁，国家基于对金融改革的审慎原则，始终没有推出这项试点工作。
最近，由于世界政治经济形势大变，贸易冲突增加，再加上新冠疫情对中国及世界经济带来的重创，市场形势骤变，大量企业陷入停工、停产状态。已经复工、复产的，有很大比例因为订单缺乏，不得不重新歇业。经济形势的恶化带来政府财政收入的明显下滑。这种状况，中国改革开放以来从未有过。面对这么大的压力，往常救市的惯用策略，救市力度已显得很轻软。特别是在政府继续推进“铁公基”项目建设时，资金筹集成了难题。此时的金融创新“工具箱”里，可选择的并不多，于是REITs开始重新进入决策者的视野。
在以往的地方经济建设中，政府投入主要来自地方本级财政收入和中央转移支付。在地方本级财政收入中，非常重要的是通过发债的方式筹集资金。但是，随着债务规模的扩大，地方政府还债压力越来越大，违约事件不断发生，信用遭遇很大贬损。高居不下的地方债务积累了庞大的风险，也带来了腐败等其他问题，影响到社会稳定，不能再无节制推行下去。尝试采取新的措施，引进新的融资机制，成为中央政府救市的思路之一。REITs的引入，也因此被赋予了特别期待。
四、将商业地产纳入试点，倍增REITs对经济社会的护航效果
根据试点通知，本次试点领域不包括商业地产。我推测暂未将商业地产纳入试点的原因有三：其一，长期以来，房地产业在中国被错误理解为虚拟经济。民众对房地产和房地产市场的认识存在偏差，很多人认为扶植房地产业对实体经济不利；其二，长期以来，住宅地产与商业地产在认识上未做明确区分，大部分人将其混为一谈。若将商业地产纳入REITs试点，容易引起“政府支持炒房”的误解；其三，当前主流声音对老基建和新基建救市寄予厚望。如若商业地产也平行出现，主管部门担心社会资金被分流。
但是，从目前中国的经济形势看，仅靠基础设施建设来拉动市场恢复、稳定经济增长、增加就业机会，可能不会理想。因为铁路、公路、堤坝、桥梁等基础设施建设在消耗建筑材料时，涉及种类相对较少、较初级，产业关联也较短促而简单，这一类投资的乘数效应是很有限的。而商业地产则不同，其开发建设使用的大大小小各类建材近万种，投资拉动效应强大。故商业地产开发、持有、经营、资金回收等秩序的恢复与运营质量的提升，对当前的“六稳”、“六保”意义特别重大。况且REITs的产生，最初就源于商业不动产投资。REITs要求的打包资产的安全性、综合性、可持续性，商业地产也比基础设施更突出、更有优势。
无论从全球城市的发展历史看，还是从国内城市的发展实践看，商业物业都是城市的代表性资产，也是城市经济核心竞争力的一种体现。零售购物、高端写字楼发展好的城市和地区，都是充满魅力和活力的。商业地产不同于非经营性物业，除了持续的土地增值外，其经营收入的可持续性，使其可能据此设计出优质的投资产品。而且密集的人流、不断创造出来的就业机会、良好的商业氛围，都可以给项目所在地带来持续的发展动力，提升国民经济的安全性。这样的优质资产如果开发成REITs产品，显然会大大提升金融投资的质量。
为此，我呼吁将REITs试点扩大至商业地产领域。为做好这项工作，我建议切断商业地产与住宅的“炒房”调控关联。商业地产与住宅不同，这类资产天然就是投资性资产，而“房住不炒”的调控精神则是针对住宅市场而言的。今天的商业地产，已经在电子商务、网络营销、线上产业的挤压下步履维艰，但人类社会的主流场域——实体城市依然不会消失，而商业地产集中的区域恰是城市资产与实体经济的精华集聚。激活这些商业地产的流动性，可以大幅提升城市价值；商业地产保持繁荣，城市经济才能不败落。把REITs试点限定在商业地产领域，将大量民间资本从住宅领域引入商业地产持有环节，对住宅价格的稳定也有积极意义。
中国城市化历经几十年，正逐步进入到稳定发展阶段。大面积、推进式开发活动已近尾声，依靠基建和新基建也只能是阶段性和局部性的安排。在城市活力下降的背景下，如何唤醒、焕发存量不动产的活力，不仅是那些持有企业发展的需要，更是城市高质量发展的需要。在推进基础设施融资创新的同时，也给予商业地产同样的改革待遇，将其纳入REITs试点，会让大家看到REITs在有效筹集城市建设资金、稳定经济增长、实现“六稳”、“六保”的惊喜效果，也会成为提升城市化下半场发展质量的有效辅助手段。