图/视觉中国
每经记者 舒曼曼 每经编辑 卢祥勇
房地产行业总体负债情况不乐观，这也是绿地控股（600606.SH）最为头疼的事情之一。
据Wind资讯数据，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长幅度达23.21%，而在这136家上市房企中，总负债同比上升的企业为87家，占比为64%。其中，截至2017年9月底，绿地控股负债总计已超6850.2亿元，资产负债率为88.85%。如何降低负债率，是高负债房企不得不面对的问题。
2017年下半年以来，绿地高负债有所松动，并出现下降趋势。从近期公布的三季报来看，绿地前三季度资产负债率为88.8%，同比持平，而净负债率同比下降近50个百分点至248%，虽处于行业较高水平，但净负债率得到持续改善。
绿地控股相关负责人向《每日经济新闻》记者坦言，绿地在大规模获取低成本土地、低成本资金方面优势明显，但在控制建安成本等生产环节仍有提升的空间，因此，近两年重点主抓生产环节的全面、多渠道降本增效，多管齐下积极降低负债，提高财务健康水平。
债务压力显现
2017年三季报显示，绿地控股前三季度实现营业收入1803.9亿元，同比增加19.9%；归母净利润65.6亿元，同比增加10.9%。克而瑞研究中心发布的榜单显示，2017年1-10月绿地控股前十月流量金额为2221.5亿元，权益金额为2132.6亿元，销售面积实现1767.2万方。
历经近两年的战略和业务转换之后，绿地的调整已起效。但不可忽视的是，长期依赖高杠杆快速扩张之下，绿地控股想要实现华丽的转身注定漫长而艰难。
《每日经济新闻》记者梳理绿地控股近年来年报发现，2014年绿地资产负债率为87.97%，2015年度及2016年度，该指标数值依旧呈上涨趋势，分别为88.04%和89.43%，2017年前三季度资产负债率为88.8%。
截至2017年9月底，绿地的短期借款为191.2亿元，长期借款为1294.6亿元，而2015年度短期借款为255.35亿元，长期借款为1419.73亿元，2016年短期借款249.40亿元，长期借款1530.31亿元。
此外，绿地控股还有20亿元永续债。永续债并非真正意义上的股权投资，而是要求付出比普通债券更高利息的一种融资工具，一旦永续债被计入负债，实际负债率将大幅度提高。
华平投资执行董事张其奇告诉《每日经济新闻》记者，负债其实是双刃剑，并不是越低越好，因为负债越高风险越大，有可能会拖累企业的业绩，但是负债低，效率和收益相应会越低，每个企业的具体情况不同，适合的负债率对公司发展来说更有利。
实际上，绿地控股也明显意识到负债率高的风险，其在2017年半年报中表示，公司资产负债率较高，资金链的安全更是至关重要，持续创新融资方式，拓宽融资渠道，严控融资规模，降低融资成本，加强房地产项目全周期现金流动态管理，提高资金使用效率，进一步提高财务管理的能效。
易居研究院市场研究总监严跃进分析，虽然市场降温，但综合房企的销售业绩、资金回笼等方面表现良好，在这个时间节点上房企需要把降低债务规模列为重点内容，否则2018年高债务的房企可能会面临很多新的问题。
平均融资成本5.19%
降低负债成为当前绿地的重点工作之一，绿地试图通过多种举措实现降负债，包括定增、资产证券化、持续降低整体融资成本、提升长债占比优化负债结构等。
《每日经济新闻》记者注意到，近几年绿地的融资成本持续走低，负债结构相对优化。据前述相关负责人介绍，绿地的整体平均融资成本从2015年的5.98%降到2016年底的5.45%，截至到2017年9月底进一步降至5.19%。
在财务层面，绿地采用并购贷款、应收款ABS、境外融资等方式获取资金，加大开发贷提款力度，取得建设银行、中国银行、农业银行总授信扩盘，同时，以低息负债置换高息负债取得直接财务成效，实现有息负债稳步下降 。
绿地方面认为，持续调整负债结构如长短债配比更趋合理，融资成本和偿债压力健康可控。
上述相关负责人向《每日经济新闻》记者透露了绿地下一步降负债动作，即在财务方面，绿地将深入整合融资模式，拓宽融资渠道，采用发行项目收益债、PPP项目债等模式，推进新加坡酒店Reits首批基金发行等资产证券化项目，同时采取积极措施提升公司信用评级。
严跃进建议，对于绿地来说，积极回笼资金很关键，需要靠产品品质、灵活的营销策略等因素支撑，同时需要对一些大规模的融资计划进行压缩，防范过度依赖此类债务融资。
此外，上述负责人进一步解释，由于绿地商办项目占比比较高，从项目销售到利润转现的周期非常长，尤其是超高层项目周期更长，导致大部分类似项目没有完成结转，现在项目已经逐步进入到结转周期，这意味着此类商办业务进入结转之后将进一步降低负债。