21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
房地产即将进入一个全新周期，模式创新成为行业新课题。与此同时，自2015年以来，支持租赁住房的顶层设计政策相继出台，表明了中央要求建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以及让全体人民住有所居、职住平衡的决心。房企也在不断探索新的形式、模式。
（上海地产集团城方董事、总经理郑华，图片提供：城方）
2月15日，上海地产集团城方董事、总经理郑华接受了21世纪经济报道记者专访，详细阐述了房地产行业转型创新上的探索。从事传统房地产行业多年，曾在保利、万科、正大等大型企业任职，郑华对当下的行业转型创新沉淀了自己的思考和建议。
郑华认为，房地产滚动性开发模式正常的发展周期在30年左右，满足供需平衡需求之后，房地产就会从开发性地产进入经营性地产周期。再过二三十年，就进入房屋更新周期。当下我国房地产处于经营性地产周期。
作为上海国企中最早试水租赁住房业务的上海地产集团，目前在租赁住房数量上已突破3万套，开业约1.5万套。同时也在试水类REITs。
我们进入高质量发展阶段，推动房地产转型并带动服务业的升级。郑华认为这是房地产转型的一个非常重要的契机和方向，也适应了国内促进内需消费的导向。相比销售类住宅产品，租赁住房有助于降低房屋租金或者是使用费，房屋使用率也获得提升。
“用租金换消费增长”，租赁住房平抑市场化租金、促使人们用于消费的可支配收入增加。郑华认为这是房地产转型创新模式的底层逻辑。
转型服务性地产可能性：从两方得益到三方得益
“中国老百姓喜欢买房子，导致国内房地产第一个建造周期被拉长了，而很多主要经济体由于大众住房理念与我们不同，房子的开发建造周期在20年左右就结束了。”郑华认为，当房价上涨到一定高点、市场成交量达到顶峰、投资开发量进入拐点等等，房地产转型、新模式酝酿便应运而生。过去“拿地-开发-销售”、靠资金杠杆滚动存活的状态将逐渐式微，开发模式不再是房地产主流。
郑华指出，新模式有两条路径：第一是转滚动性开发为长期经营，经营性地产就是用租金来替换房产的销售所得。换言之，就是用租金来兑现房子回报率，比如建造一栋楼成本要10万块，房企把这栋楼的收益变成50年的租金，回收租金的方式替换出售。第二是把房子变成一种使用性的服务产品，把房源销售收入转化为服务收收入，类似于酒店每天的房费中包含了房屋的租金与服务费。
郑华坚定看好房地产从经营性地产向服务性地产的转型。依据是房子收益可以由租金和租金以外的消费服务收益组成。
“企业相当于把使用空间载体的费用变成租金，然后另外一部分费用变成使用性的服务，经营性地产直接转化成服务性地产。”郑华把房地产主营收入除了租金以外的收入称之为服务性收益，服务收费可根据经营方所提供服务质量而产生溢价空间。
郑华从得益人角度分析其更看好服务性地产的转型路径。房子卖卖的得益人只有两个：房地产开发商与买房子的人；但房子若变成类似于租赁住房或者变成一个服务性房源，得益人就变成三方了：开发商、服务提供商，还有各种各样的使用者。房子作为同样一个空间载体，演变成了三方得利的资产源。
租赁房租金评估标准目前还没有权威样本，但普遍要求企业以市场均价9折的价格出租。“作为万亿市场量级的房地产行业，以1万亿为基础单位匡算，1万亿能拉动3000亿的消费。”郑华指出，房租的占比如果能变成消费者可支配收入的30%以下，大众就有更多的钱去做房屋以外的消费。房屋作为服务载体，其消费力的变现就在于此。
“如果以低于一定市场价的房租租到房子，节省下来的房租用以消费支出，生活质量得到提升，这样的租住方式随着大众观念的改变有可能逐渐成为主流。”郑华说，这就是上海地产集团城方品牌试水以租金为基础现金流、以消费为推动力，实现“以租金换取消费”的新型租赁模式的动力所在。
传统房地产发生结构性变化
据介绍，上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌“城方”，通过国企混合所有制模式，引入职业经理人管理制度，探索专业化、市场化运作机制。
上海地产集团本身有三大类租赁房产品：市筹公租房，大约有1.3万套；存量改造的租赁住房，目前有2100余套；前述这两类房源均已入市，城方在运营服务中。新建租赁住房项目16个，总建筑面积约147万平方米，可提供租赁住房约1.7万套，预计今年起会陆续入市。
郑华指出，国内的租赁住房建设发展目前基本上是以央企、国企为主，特别是在新建类领域，主要有两大原因：第一个市场尚不规范；第二需要有足够的供应量做基石，由政府引导央企、国企，先做好行业稳定器、压舱石的角色，待市场规范以后最终还是要靠社会资本一起来完成整个产业链，也就是说央企、国企先做好引导示范。
现阶段，市场上存在的高房价、高房租问题，郑华认为可以长期稳定居住的租赁住房恰恰起到“压舱石、稳定器”的市场作用，也提升了存量不动产的利用率。
房地产开发的投资数据也发生了微妙的变化，拐点出现在2021年9月。据国家统计局数据显示，2021年1-9月份，中国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%。这是2021年房地产开发投资累计增速首次出现个位数增长。另据易居房地产研究院测算，9月单月，房地产开发投资额增速同比出现“正转负”，下降3.5%，这是自2020年3月以来，房地产开发投资首次出现同比下滑。此外，去年9月全国商品房销售面积和销售额同比仍在下跌区间，分别下降13.2%和15.8%。房企到位资金增速持续回落，国内贷款连续4个月同比下降。去年前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降4.5%。
调控加码和信贷收缩等因素加速了行业大数据的变化，也加速行业结构性转变。
郑华认为，商品房里也有大量的出租房源，随着保障性租赁住房的入市，租金下降，会倒逼商品房投资客逐步退出这个市场，变相增加了市场上租赁房源的供应。目前上海地产集团的16个新建租赁住房社区均已开工建设，部分即将竣工入市。城方市场化拓展的项目也会在今年有入市供应。
央企、国企率先加入租赁住房赛道。21世纪经济报道记者了解到，除了上海地产集团，建银国际旗下的建信住房服务有限责任公司（简称“建信”）也手握4万多套租赁住房，但主要以分散式房源为主。此外魔方公寓房源数量达到10万套、旭辉瓴寓在管房源大约8.2万间，已开业3.2万间。随着租赁住房的大量入市，上海的房租将会受到冲击。
前5年最难熬：监管体系有待健全、面临盈利问题
“让更多人安居都市宜居生活”是城方的品牌愿景，这与国家近年来提出的租购并举双轨制住房供应体系高度契合。安居提供房源，宜居提供服务。“这也是城方的创立根本。”郑华希望推动行业尽快认知租赁房属于服务业，虽然是从房地产延伸到了服务性房地产，但其本质是将房地产生产制造业转化为服务业，重点是提供服务，“赚服务的钱虽然利润不高，但长期而稳定”。
城方的盈利模式正是如此，城方营收中已有部分来源于租金之外的服务收入。郑华表示，对于租赁住房发展来说，租金之外的服务性收入占比30%左右会比较合理，也更健康、可持续。
郑华预计，随着租赁房源大量面市，今后一线城市的房屋租金不可能每年保持10%左右的高增长率。他也呼吁，行业的健康发展离不开监管部门的政策支持与监管。处于转型大背景下的房地产，模式创新的探索还需各方合力。
参考部分发达国家，租赁住房占比大于商品房。比如新加坡与德国。郑华认为，总有一天国内的商品住宅新增供应总量会少于租赁住房。今年是郑华踏足租赁住房赛道第5个年头，他最大的感触有两点：第一，这是一个低毛利航道，从房地产滚动性开发模式、到房地产经营，再转向服务性地产，赚的是长期稳定的收益，速度与杠杆都要放缓；第二，租赁住房行业同样离不开融资与债务优化等传统房地产的资本运作模式。
政策、投资人、客户的认知等多方面因素，都影响着房地产模式创新的探索，行业也需要健全的住房租赁市场规范制度，需要监管部门细致研究政策导向，逐步规范整个住房租赁市场，建立长效机制。正如不少业内人士所指，目前市场上规模化、集团化的租赁住房少，缺乏机构化管理，租赁的具体程序也有待规范。
据21世纪经济报道记者多方了解，目前大部分租赁住房企业前5年都活得异常艰难，甚至活不下去。原因在于这一新行业的财务会计准则仍然沿用房地产行业的会计准则，比如出租房产前5年要算折旧费，这导致很多企业前5年的现金流很难为正。而正向的现金流是验证模式可行性的重要指标。到了第六年账面上反而可以赚钱了，但有的企业却活不到第六年。尽管政府可以通过减税降费等手段给予行业支持，但前提是要有收入。
实际上，政府在保障性租赁住房投资端政策面已开了一个小口。这也是今年以来保障性租赁住房迎来的第一个政策利好。
2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称“通知”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。
郑华表示，今年租赁住房行业会发生较大变化。市场的健康发展，首先要解决不能有非规范市场的问题，比如如何界定合法经营跟非法经营。一旦制度出台，租赁住房市场也会经历一次不小的震荡。
其次，对于租金的核定目前也没有定论。
“行业健康企业才会健康，要让更多的人理解租赁住房，它是从房地产转型，它不是一个经营性地产，它其实是个服务性地产。”郑华认为，市场达成了对租赁住房的服务属性的共同认知，未来这一行业的前途才会光明。
中央推动发展住房租赁市场，也在逐渐推动与之匹配的金融工具，几年间，系列政策文件提出:要推进住房租赁资产证券化，积极试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
近年来，国内开发商在租赁住房业务上的融资试水动作并不少见：2018年2月2日,碧桂园长租公寓类REITs储架发行获批,总规模100亿,成为中国首单百亿级住房租赁类REITs；2021年8月18日，北京保障房中心簿记发行全国首单公共租赁住房类REITs产品——国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划。
据21世纪经济报道记者不完全统计，自2017年以来，国内北京、上海、广州、深圳等一线城市租赁住房相关运营商发行的类REITs共有38单。
不过，出于房地产行业降低表内负债的需求，大多数租赁住房运营商仍然期待REITs在国内的正式发行。
国内REITs已经在路上，但目前仅仅放开给基建行业。以郑华为代表的租赁住房经营管理者所看到的是，保障性租赁住房属于泛基础设施范畴，他们对于公开发行保障性租赁住房相关的REITs产品正充满了期待。
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