2022年4月20日，中共中央、国务院发布《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》。旨在发挥国内市场的规模优势，打破地方保护主义，降低交易流通成本，促进数字化平台、仓储物流等新型化基础设施建设。
5月20日，青岛市发改委会同青岛证监局、市财政局、市国资委、市地方金融监管局、青岛市税务局联合印发了《关于支持青岛市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称“基础设施公募（REITs）”）产业发展的若干措施》（青发改投资〔2022〕144号）。围绕REITs项目储备、市场建设、奖补激励、融资创新、合规管理等方面提出11条支持政策，系统推进青岛市基础设施公募REITs产业发展。
5月25日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）提出，要多种方式盘活存量资产，发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），有序推进政府和社会资本合作，积极推进产权规范交易，发挥国有资本投资、运营公司功能作用，挖掘闲置低效资产价值，支持兼并重组等其他盘活方式。
一系列关于经济文件的密集发出，都是对5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议的积极响应和有力支撑。下面就简要分析一下国内二级市场上市交易不动产投资信托基金（REITs）基本情况。
2021年6月21日，首批9只基础设施公募（REITs）在沪深两市开启上市。截止2022年4月底，已累计发行12只基础设施公募（REITs）。
一、按底层资产分类
按照底层资产进行分类，不动产权类（6只）和特许经营权类（6只）。不动产权类项目中，产业园区（4只）、仓储物流（2只）；特许经营权类项目主要包含高速公路（4只）和生态环保（2只）。
二、发行规模
从规模上来看，已发行的 12 只基础设施公募 REITs总发行规模为 458 亿元。各类型 REITs 的平均发行规模由高到低来看，分别是高速公路（250亿元）、产业园区（99亿元）、仓储物流（77亿元）、生态环保（32亿元）。其中，不动产权类产品发行规模最大的是中金普洛斯 REIT（58 亿元），特许经营权类产品发行规模最大的是华夏中国交建REIT（94亿元）。
三、实时行情
截至2022年5月底，基础设施公募REITs的收盘价较发行价上涨幅度由高到低，分别是产业园区、生态环保、仓储物流和高速公路。其中，不动产权类项目中博时蛇口产园REITs涨幅最高（9.56%）；特许经营权类项目中航首钢绿能REITs涨幅最高（4.9%）。同时，博时蛇口产园REITs也在所有REITs中涨幅最高。
四、区域位置
底层资产主要集中在长三角、京津冀和粤港澳大湾区等一线或新一线城市的交通枢纽周边。
五、底层资产准入标准
（一）底层资产位置
优先支持京津冀、长江经济带、长三角、雄安新区、粤港澳大湾区、海南等一线城市或二线城市的核心地段区域。
（二）底层资产权证
1.所涉证照是否齐全，如《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《房地产权证/不动产权证》等。重点核查证照剩余期限、物业用途是否与规划用途一致等。
2.建设手续流程是否完整性，如项目核准/备案（立项）文件、建设用地批准书、竣工验收备案、环境影响报告批复、消防验收意见等文件，确认工程建设质量及安全标准是否符合相关要求。如涉及停车费入池，还需核查经营性停车场许可证及相应收费备案审批文件是否完备。
（三）持续运营能力
底层资产需具有成熟稳定的运营模式，原则上运营三年以上，并能够产生持续、稳定、可预测的现金流。核查底层资产出租或经营相关的商业合同的真实性、合法性、有效性。对现金流来源具有较高的分散性，不依赖政府或第三方补贴。
六、公募REITs发行
（一）申报
项目发起人或原始权益人向所在地省级发改委进行项目准入申报，省级发改委出具专项意见后，报送国家发改委复核，复核完成后，向中国证监会和沪深证券交易所推荐，最后按照相关规定履行审核决策。在收到无异议函后，启动基金发售工作。
（二）发售
1.基金管理人向证券交易所提交发售申请，证券交易所审核信息披露内容。
2.基金份额的发售分为战略配售、网下配售、网下询价并定价和公众投资者认购。
（1）战略配售：
原始权益人配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，持有期限不少于5年，超过20%的，持有期限不少于3年。在规定的持有期间内不可参与质押等融资业务。
原始权益人以外的专业机构投资者，战略配售比例由基金管理人与财务顾问协商确认，持有期限不少于1年。在规定的持有期限内可参与质押等融资业务。
（2）网下配售、询价并定价：
询价前3日（T-3）披露基金发售方案、询价公告、招股说明书等文件。网下询价机构向财务顾问进行报价，确定最终发行价格，发行份额不低于公开发行份额的70%。
（3）公众投资者认购，发售前3日（T-3）披露基金发行价格、募集份额、认购费用等。募集期不超过5个工作日，可提前结束。
公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与公募REITs份额认购。
投资者需在募集期内完成缴款认购。募集资金的90%要求用于新建项目。
七、公募REITs总结
从资本市场角度展望，截至2020年底，美国上市交易的REITs共223只，总股权市值约1.2万亿美元，到2021年6月底，美国REITs的总股权市值已接近1.5万亿美元。截至2021年12月31日，日本交易所共有61支REITs、总市值约 1,478亿美元，新加坡交易所共有42支REITs、总市值约853亿美元，中国香港交易所共有11支REITs、总市值约301亿美元。截至2022年4月末，沪深两市共有12支REITs、总市值约518亿元人民币。中国内地基础设施公募REITs与世界先进国家和地区还有很长的路要走，随着扩募机制的推出，市场规模和市场流动性也会进一步得到提高。
从资产持有方来讲，国有企业或平台公司持有大量的产业园区和仓储物流存量资产，这类资产以公募REITs模式退出，有利于盘活国有存量资产，降杠杆、去风险，缩短投资回收期，提高国有资金周转率和收益率，加快国有企业或平台公司建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，并在新形势下打造核心竞争力。
对于社会投资者来说，相较公募基金、股票，有投资稳健、资金安全、收益适中、适宜长期持有的优势。
随着国内疫情防控的胜利，经济工作稳字当头，由外延扩张型增长转向内涵提质增效的新发展阶段，5月25日，国务院印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号，简称“国办19号文”），在明确基础设施公募REITs“公募基金+资产支持证券（ABS）”的基本架构和盘活存量资产的重点领域，基础设施公募REITs将步入发展的快车道。