现在风头很旺的越南，房价已经高到令人吃惊。首都河内市区均价更是达到4万人民币，已经追赶北上广了。

其实早在两三年前，我们就已经建议对东南亚房地产感兴趣的朋友可以重点关注越南和菲律宾市场。今天我们再来把东南亚房地产投资逻辑再梳理一遍。

为什么要选择东南亚？

1. 东南亚人口平均年龄较为年轻，越南在28岁左右，菲律宾24岁，柬埔寨27岁且劳动力充分人口众多，整个东南亚大约有6亿人口；

2. 东南亚各国与中国距离很近交通便捷，从广州航班飞往菲律宾首都马尼拉仅需2小时；开车行驶前往越南首都河内大约12小时；

3. 东南亚正处于经济增长上升期，选择东南亚作为产业的转移，如今成了中国企业和海外企业的共同选择。

为什么说中国经济无论好不好，东南亚都受益？

目前中国已经是世界第二大经济体，是一个庞大的市场，有庞大的消费力。

中国经济好，人均收入水平提高，拉动东南亚的旅游业；

中国经济不好，制造业外移，东南亚是首选。

东南亚一手抓旅游，一手抓制造业，充分获取中国这个庞大经济体的溢出效应。

东南亚十国哪个国家最值得关注？

从上图看，我们需要重点关注那些数据？

1. 国家人口

人口太小意味着市场太小，人口多才有消费力，所以从人口角度看印尼、菲律宾、越南等国家都是可以重点关注的。

2. 人均GDP3000美金

人均GDP3000美金左右，（例如菲律宾、印尼）这通常预示一个国家的经济发展和消费升级机会到来，是投资入场的好时机；人均GDP高于3000美金的国家（例如新加坡、马来西亚）这些国家消费水准相对平衡，和刚迈过3000美金正在快速增长的国家相比，投资入场相对已晚。

3. 国家GDP增速

GDP的增速最少要选择5%-6%以上的国家，保持在这个增量国家的发展机会也会更多。

有了以上的分析逻辑，我们对东南亚十国可以有一个简单判断：

1. 新加坡：全球一线城市。人均GDP遥遥领先，资产价格昂贵，普通投资人无法参与。

2. 文莱：人口太少，国家很富，无法参与房产投资。

3. 马来西亚：中等发达国家，经济总体平稳，房地产增速开始放缓，投资环境良好，可关注。

4. 泰国：开始接近中等发达国家，经济发展开始减缓，房地产市场整体活跃，曼谷房地产价格快速上涨后开始放缓，投资环境良好，可关注。

5. 缅甸及老挝：经济刚起步，还不是房产投资的时机；缅甸人口基数大，可持续关注。

6. 柬埔寨：经济增速快，但人口少、基数低，缺产业，目前在国内热炒，不符合底层逻辑，需谨慎。

7. 印尼：人口最多，经济增长较快，雅加达有迁都可能，可关注；但印尼属于伊斯兰教，历史上反华严重，投资环境不佳，国家优势产业不突出。

8. 越南：人口多，承接中国制造业转移，经济增长快；无宗教信仰，与中国既竞争又合作，外国人产权区别对待（50年产权），可重点关注。

9. 菲律宾：人口多，经济增长快，服务业有突出优势，亚洲唯一的天主教国家，近年与中国关系甜蜜，美式管理制度，永久产权，可重点关注。

所以综合分析来看，我们建议投资者在选择东南亚投资做生意时主要考虑两个国家：菲律宾和越南。