最近，河南总是翻着花样喜提热搜……
河南村镇银行的事还没消停，烂尾楼遍地和业主声明“强制断供”的新闻又把郑州推上热搜。
因为郑州是全国烂尾楼数量最多、比例最高、目前“强制断供”排第一的城市……
烂尾断供这事，波及范围和性质比村镇银行严重得多，本不想趟浑水，经不住后台不断有人问，我只能试试能否踩钢丝说几句。
有些城市不甘人后，上高杠杆，在房地产上搞大跃进，财政、GDP、就业都被盘活，只要房价稳中向好，不断吸引更多人（外地研究生？）接盘，就能一直玩下去。
现在郑州被推上风口浪尖，是因为过去10年，郑州发展非常快，城市面貌日新月异，吸引越来越多本省外地人，关注度很高。
但还有一座省城，也想走捷径，结果烂尾楼遍地，只是当时全国大环境还可以，没爆出来——
昆明
从根本原因上看，这次房地产玩不转了，在于房价持续上涨，房地产持续产生爆炸式财富效应的时代，一去不复返了。
背后更本质的问题，在于中国城市化红利接近枯竭（老韭菜已割完），老龄化问题日趋严重（新韭菜长不动），经济高增长一去不复返。
这种时代背景下，房价整体上不可能再翻着跟头涨，能原地踏步，稳住不大跌，等居民收入一点点追上来，把泡沫一点点稀释掉，就谢天谢地了。
这道理，过去三年，力哥在无数文章里，苦口婆心说过无数次，一直劝大家别再想着通过加杠杆买房投机暴富。
要投资，只投严格限贷限购的一线或极少数强二线市中心成熟地段（交通、商业、教育、医疗、绿化配套齐全）的纯住宅次新房（房龄最长不超过20年）。
这个大趋势的根本性转变，有些成熟稳健的开发商，三四年前就预见到，所以万科才会打出“活下去”的惊人口号。
当时很多吃瓜群众甚至业内同行，觉得万科在卖惨式作秀，房企哪到生死存亡的危急之秋了？
有句话说得很奥妙，姚言，就是遥遥领先的预言。
但要推动事物从量变转向质变，不能光有根本原因，还要有直接原因，也就是导火索和催化剂。
导火索有二：
一是去年政策对房地产市场的过度打压。
2020年疫情防控形势喜人，下半年经济报复性反弹，尤其对比欧美日韩印俄巴，我们基本面好到炸裂，就给2021年大力推进社会公平和共同富裕，留出“空间”。
房地产天然是资本密集型行业，对大额资金周转依赖度极高，本来行业就在下行，再一卡脖子，那些之前过于激进，杠杆上太高的开发商，马上就不行了，最典型的就是恒大。
恒大近两年股价走势
同时，为救中小微企业大幅放宽的抵押经营贷，利率不到4%，比房贷低多了，也被大量用于买房，再度推升部分大城市房价，以深圳最典型，后来也被严令禁止。
结果是很多限贷严格的城市，刚需改善不得不顶着6%+惩罚性利率，硬着头皮贷款买。
二是今年以来更严重的问题。
在楼市，这个问题只是第二根导火索，不是根本原因。
但在更广大领域，直接导致不少人对未来预期发生根本性扭转。
经济遭遇低迷困境，改开史上发生过多次。
1989-90年、1998-99年、2008-09年，2013年，2018年，还有最近的2020年。
除了第一次，后面那几次，中国面对的都只是经济问题。
是经济问题，就不会太难办。
毕竟，只要不打仗，不内乱，全国人民一心向钱看，一边苦逼搬砖，一边热衷消费，经济总能好起来。
但如果是其他问题，这种不确定性带来的风险，很难评估。
结果就是很多人预期转向保守。
很多非必需消费，能省则省，准备过不知道还会持续多久的冬。
非必要投资，包括买房，除非结婚刚需或孩子上学，否则也更倾向缓一缓，看一看，手上多留点现金，难不准哪天就失业了。
这导致今年房产销量断崖式下跌。
本来资金就紧张，房子又不好卖，资金回笼困难，越来越多开发商hold不住了。
融创、世茂、绿地、富力、绿城、阳光城、佳兆业、雅居乐、华夏幸福、融信、荣盛、奥园、建业、正荣、泰禾、新力、弘阳、花样年……
有些在海外上市的公司债都违约了，会被全球金融市场拉黑，说明资金链已紧张到连最后脸面都不要了，哪还顾得上烂尾楼？
很多人问，河南村镇银行的钱，都被新财富润老板走了吗？
人都润了，不可能一点钱不润，光着屁股跑路。
但本来在家乡混得人五人六，呼风唤雨的“一代天骄”，不到万不得已，不会轻易走这条路。
说明从银行搞出来的钱，大头都拿去投资了，但现在收不回来，没法把账填平，这才炸了，不得不润。
在河南，什么样的投资，能吸收那么庞大的资金量，前些年又预期能带来很不错的回报呢？
合理推测是：“假存款”里的钱，多数已变成土地出让金和烂尾的钢筋水泥。
所以这两件事，本质是一回事。
这两年最惨的人，应该是贷高利率房贷，买自家公司烂尾楼，全家积蓄都买了自家公司暴雷理财，又被公司裁员，还拖欠补偿金的地产人……
这比互联网、教培、餐饮、旅游行业小伙伴，惨太多了……
你们只是失业，人家是六个钱包棺材本全搭进去了……
咱国人一个比一个识时务，这就是考编卷上天的背景。
现在富人和明星成了舆论市场弱势群体，所以易烊千玺才会被千夫指万夫骂。
今天看到个新闻，总结上海烂尾楼盘，发现有个网红滨江盘，前年我一度看中，想去打新，后来出于种种原因放弃。
我勒个去！结果现在也烂尾了！
烂尾这事，不仅和城市有关，更取决于开发商的城市布局。
网上爆出的强制断供名单里，恒大占比最高。
既因为恒大是一线开发商里问题最严重的，也因为动静太大，改变大众预期，后来者不敢轻易上车恒大，导致恶性循环。
就今天，还有人问：力哥，你推荐的板块（成熟区域）没新盘，我看那个板块（潜力新城）新盘不少，规划高大上，能不能下手？
我就纳闷，都2202年了，平时不看新闻吗？买成熟板块二手房怎么了？为啥非盯着城乡结合部还没造好的新房？
不管存款、买房还是买股票基金，本质都是买预期，如果预期扭转，信任没了，就很麻烦。
最后说说商品房预售制。
很多人把烂尾断供原因归结为万恶的预售制。
还有些博眼球的短视频说，全世界只有中国搞这套东西。
这不睁眼说瞎话吗？
不管是德国、法国、日本、新加坡，还是泰国、柬埔寨、菲律宾、马来西亚，都有商品房预售制。
原因还是房地产开发对资金需求太大，开发商需要在商品交付前，先拿到点预付款，以周转资金。
就像房屋装修合同，一般开工前先打一部分，水电施工完毕和油木施工完毕，再分别打一部分，等全屋装修完毕，打尾款。
给开发商的预付款，也应如此，到某个施工节点，再把下一阶段款项打过去。
但这么做，付款流程比较长，交易成本比较高，开发商用钱也不舒服，更倾向订合同时，就要购房者付清全款。
这也可以，把提前预付全款的资金成本折算出来，给出比周边二手房更有竞争力的房价，一样有人买单。
问题就在，谁来监管开发商不会挪用资金？
普通消费者肯定管不了，这是需要政府牵头，银行负责。
但这么多钱躺银行监管账户里多浪费啊，开发商要赚钱，天然有资金来回周转，拆东墙补西墙的本能冲动。
我以前写过篇爆款：《西港泡沫，即将崩盘！》
西哈努克港，柬埔寨风景最优美的海滨城市，为刺激经济，开放线下菠菜业，但因缺乏监管，各种线上菠菜网站和电信诈骗分子云集。
巨大财富效应又吸引大量房地产投机客，开发商急功近利，搞了好多豆腐渣工程，整个西港乌烟瘴气，物价飞涨，民怨沸腾。
三年前，柬埔寨政府叫停网络菠菜，击鼓传花突然崩了。
现在西港华人，不到当年极盛时的1/10，因为开发商资金缺乏监管，泡沫一崩，成鸟兽散，加上疫情冲击，现在西港遍地烂尾楼，和90年代海南一样。
所以问题关键，不在预售制，而在预售资金监管。
能否监管好资金，关键看有没有成熟的法治环境。
在村镇银行和强制断供两大负面夹击下，这两天银行股大跌，今天其他主要指数都收红，只有沪指被银行地产两大权重带绿。
针对强制断供，今天不少银行紧急回应。
我看了回应内容，有种想哭的冲动。
银行根本不关心客户断供要负什么法律责任，会有什么后果，大不了走法律流程，不还就上黑名单，一辈子铆着你。
银行关心的是自己的业绩和股价。
所有银行都说，停贷楼盘涉及面非常小，没事的。
昨天央行回应，也这个口吻。
就最近，我听银行朋友说，信贷部都忙疯了，贷出去好多只有3.6%的经营贷。
你猜，这些钱，最终会流向哪里？
A、投资实业，购置设备，招兵买马，扩大生产
B、吃光用光买买买
C、买房
D、炒股
E、润
所以说，要多看事物积极乐观的一面，央行都说了，放心，没事的。
要相信，明天一定会更好，欧力给！
