X

冲2千万还抢着买的别墅?白塘壹号最近又冒泡了

乐居买房苏州讯( 编辑 suty) 在苏州楼市神隐了一段时间的白塘壹号又开始冒泡了。至于其到底还有没有房子卖,这是个玄学。

  先给吃瓜的小伙伴搬个小板凳:白塘壹号分为一二期和三四期,尚存的待售房源为三四期的别墅产品,仅有32套。是星狮地产打造的星宇系产品,名为星堤别墅。

  图源:星狮地产官微

  “根本没卖,这些年一点动静都没有。”白塘壹号售楼处对面星链地产的徐经理说,说罢嘴角还划过一丝轻蔑的笑,“你看我们门店就在售楼处对面,要是卖了我能不知道?”

  一名从业十余年的老地产人劝盘子别打探了,非要买的话,还不如看看二手房,“当年白塘壹号卖的时候我刚好在园区做另一个项目,这边当时没人买,开发商就都整体打包卖了。”

  “今年不会开了,可能要到明年,明年也不确定具体时间……”项目物业的工作人员也无法给出确切答案。

  2019年放风要卖、2020年放风要卖,2021年又是一场空……白塘壹号这32套别墅是要继续捂下去还是早就名花有主了呢?

前世:命运多舛的破万房价开辟者

  时间追溯到12年前,彼时的白塘壹号还不知道它未来如此多舛。

  2008年9月29日,白塘壹号第一次开盘给出了11000元/平米的均价。要知道,当时的苏州,整体均价还在6000元/平米左右,这样的价格,着实有些“不知天高地厚”了。

  2018年6月6日晚8点,白塘壹号突然官宣开始预约,当晚售楼处更是营业到凌晨。此时的苏州购房者,心态发生两级反转:再不买就是我不知天高地厚了。100万定金+1天内交首付的苛刻条件下,依然十分抢手。

  图源:朋友圈(侵删)

  同年10月28日,是白塘壹号距今最近的一次开盘。此次加推的最后48套洋房备案均价在3.5万元/平米左右。150组认筹,中签率只有三成。

  2019年,当所有人都以为白塘壹号将推出最后32套星堤别墅时,它却让痴痴等待的人都白期待了一年。

  2020年2月11日,白塘壹号因疫情暂停开放售楼处。同年9月8日,官方微信发布了迄今为止的最后一篇推文。市场上不断有要开售的声音,但却始终没有实锤。售楼处关闭的那天,似乎星堤别墅上空也被罩上了一层我们掀不开的纱。

  白塘壹号的星堤别墅,如今到底是个什么情况?

今生:万众期待的湖东绝版别墅

  我们先来看看白塘壹号星堤别墅如今的现况。以下是基本信息:

  星堤别墅地处园区湖东新CBD内,工业园区现代大道北,南施街以东,具体位置在星堤商业街的尽头。

  据调查,白塘壹号所在的苏州133号地块是由新加坡三大地产商之一的星狮地产于2007年竞得,该地块为多期开发,东侧地块为白塘景苑,西侧地块为白塘壹号,虽然名称不同,但都属于白塘壹号(以下统称白塘壹号)。

  2012年9月,金地商置宣布收购星狮地产(中国),成为星狮地产(中国)的控股股东。而白塘壹号作为星狮地产在苏州的独苗,仍然由星狮地产(新加坡)实际控股。

  白塘壹号的售楼处就在星堤别墅旁边,从外观上看来依旧是富丽堂皇,但大门紧闭。门口负责进入登记的物业人员告诉盘子:售楼处就在里面,但是没有人。

  再往商业街道路尽头走去,左转就是星堤别墅所在位置。

  据盘子实地探访,星堤别墅早已是现房状态,小区内部道路宽敞、整洁,绿化看来也有定期修剪。

  与白塘壹号四期的高层房源仅一湖之隔。自限墅令颁布以来,苏州的别墅是卖一套少一套。更何况是在寸土寸金的湖东,这样千万级的别墅很难让人不心动。

  身处湖东CBD星堤别墅,配套优势十分明显。

  首先从星堤商业街来看,便利店、商超等商业一应俱全,能够满足基本的生活所需。步行数十米就是新加坡伊顿国际幼儿园,这里的学费更是高达6万/学年。

  盘子路过的时候,园内广播正进行双语播报,白塘壹号的业主们也陆续徒步而来,接小朋友放学。

  欢笑声、攀谈声,都没有脑海里循环播放的歌声大:“他是否有钞能力……”

  除了社区自有的超50%的绿化外,白塘壹号旁边就是湖东最大的城市公园——白塘公园,占地面积近60.5万方。生态环境非常好,白塘壹号业主推窗可见,入目皆是四季风情。

  美中不足的就是公共交通不够便利,周边几个地铁站离得不近不远,步行距离都在1公里以上、2公里以内。

  白塘壹号除了家世背景强大,还是个倒挂盘。

  在周边二手房小区均价攀至6万+/平米、白塘壹号二手房均价也达到了4.8万元/平米的情况下,星堤别墅被套上了新房备案均价限价4万的“枷锁”。尽管星堤别墅面积较大,总价甚至能直冲2千万,但依然有不少购房者都在紧盯这块绝版“肥肉”。

  图源:贝壳

白塘壹号:苏州楼市信号灯

  从二手房挂牌价格看来,尽管白塘壹号在苏州市场上有其足够的竞争优势,但相较于同期出售的中海国际社区、苏州唐宁府、月亮湾3号等项目来说,不论是升值空间、成交量价都明显逊色。

  先以中海国际社区为例。

  白塘壹号一二期自2008年入市以来,房价不仅没有直线走高,在2008年-2014年期间,甚至还降过价。同期入市的中海国际社区,开盘仅4500元/平米,多年来持续走高,如今二手房溢价率更是超900%。

  图源:贝壳

  图源:贝壳

  再以苏州唐宁府为例。

  2016年,苏州唐宁府以均价3.5万元/平米面世。而当时的白塘壹号三四期备案均价也到了3.5万元/平米。5年过去了,苏州唐宁府溢价达到了62.9%,而白塘壹号三四期似乎是跟着苏州房价趋势下不得不涨似的,溢价率仅36.1%。

  从贝壳显示的二手房成交数据发现,唐宁府共成交78套房源,其中有40套成交周期在3个月以内,多套房源成交周期甚至在一周以内。

  相比之下,同期的白塘壹号三四期,体量较大,房源挂牌数量也较多。白塘壹号三四期成交量为111套。整体成交周期偏长,1周内成交的房源几乎没有。

  图源:贝壳

  图源:贝壳

  造成这一差异的原因主要是因为白塘壹号自身黑料太多。

  当时的白塘壹号因为定价过高、后期不涨反跌、靠近高压线变电站等因素让不少购房者劝退,而购买了白塘壹号的业主因为物业管理、房屋质量问题,一度担心后期开发的白塘壹号变成湖东烂尾楼。

  图源:白塘壹号业主论坛

  如今,白塘壹号更是将物业更换为日本知名物业管理公司——大和物业、房价也在2016年迎来上扬……这些白塘壹号的槽点在历史的洪流中被渐渐冲淡。

  看过了白塘壹号的前世今生,我愿称其为苏州楼市信号灯。

  2015年以前,苏州一手住宅成交均价在1万/平米,而白塘壹号在2008年就开了均价破万的先河,尽管当时销售不尽人意,它依然看好湖东楼市。这几年,它一路绿灯的跑。

  2015年,园区房价甚至是苏州的房价的转折点来了——唐宁府所在02号地块溢价率达113%,园区地王产生,周边新盘纷纷封盘,以待新机,白塘壹号也是其中之一。自此,湖东房价高涨的大火也蔓延到苏州各区。这一年它转了黄灯,为自己按下了暂停键。

  2018年,白塘壹号等到了这个好时机,将房价一举抬至3.5万/平米。这一年,它黄灯转绿。

  如今,白塘壹号为自己开了红灯,但绝不是结束。

  在限价背景下,加之苏州改善需求日渐加强,苏州购房需求两级分化的现象或将愈演愈烈,而湖东更是苏州的改善塔尖。按照园区湖东新房逢开必火的惯例来看,不论白塘壹号星堤别墅何时入市,届时,或将都会掀起一场血雨腥风。